互聯網巨頭集體“買樓” 産業資本正成為寫字樓市場的“白衣騎士”

觀點指數 在7月28日觀點指數研究院發布的《需求變革 | 2026年7月商辦與辦公空間發展報告》中，觀點指數認為，辦公資産證券化的核心競争力已從主體增信轉向資産運營，具備高出租率、長租約、優質租戶結構和穩定現金流的辦公資産，将在證券化市場中享有優勢。

國家統計局數據顯示，2026年1-6月全國辦公樓開發投資、銷售、新開工及竣工指標全線同比大幅下行。

當期全國辦公樓累計開發投資額1411億元，同比下滑20.4%，且降幅較1-5月進一步擴大，開發企業對新增辦公樓項目的投資信心持續走低。

上半年辦公樓銷售面積1110萬平方米，同比下降3.7%，對應銷售金額為1388億元，同比下滑6.6%。對比1-5月市場階段性修復，銷售面積、銷售額同比分别上漲5.9%及0.2%，實現止跌回升。6月單月需求快速降溫，企業購置節奏放緩，同時缺乏财務投資型買家接盤，單月成交大幅回落，直接抹平前5月修復行情，上半年累計銷售數據再度轉負。

從銷售數據的波動來看，當前辦公樓銷售需求高度依賴實體産業自用購置，純金融投資需求長期缺位，缺少持續性支撐，短期脈沖式回暖不具備長期延續基礎，銷售市場整體偏弱格局仍未發生根本改變。

資産證券化層面，據觀點指數監測，2026年6-7月，辦公不動産證券化市場迎來多層次産品集中落地，公募商業不動産REITs正式進入常态化批量發行階段，疊加CMBS、類REITs、綠色/低碳ABS等金融工具同步落地，發行主體以央企、地方城投、國有産業集團為主，綠色低碳認證、核心高出租率甲級寫字樓成為市場優質底層資産的標配，行業存量資産資本化進程加速。

公募商業不動産REITs層面，6月18日首批4只商業不動産公募REITs于上交所集體挂牌，公募REITs品類進入基礎設施與商業不動産雙輪驅動的新階段。

首批上市産品包含匯添富上海地産商業REIT，是國内首單純寫字樓公募REIT，底層資産為上海黃浦濱江鼎保、鼎博兩大甲級辦公大廈。

據基金公告披露，2026年上半年，兩處不動産項目運營情況保持穩定，鼎保大廈、鼎博大廈上半年合計營業收入約11.02億元，租賃租金收入約9995.90萬元。經營層面，期末鼎保大廈時點出租率為100%，合同租金單價5.89元/平方米/天，租約加權平均剩余租期4.7年，租戶以央國企、金融機構為主，長租協議鎖定穩定現金流。鼎博大廈出租率為99.33%，合同租金單價5.77元/平方米/天，租約加權平均剩余租期7.6年，長期合約進一步平滑周期波動。

首批産品上市不久，監管層快速批復第二批6單封閉式商業不動産REITs，6月22日至23日集中拿到證監會注冊批文，目前合計已有10單商業不動産REITs獲批。

第二批獲批通過的6只産品分别為華夏凱德商業REIT、華夏保利發展商業REIT、華安陸家嘴商業REIT、創金合信北京國資公司商業REIT、華安錦江商業REIT、光大保德信光大安石商業REIT，底層資産覆蓋一線城市核心購物中心、甲級寫字樓、綜合體，囊括北京、上海、廣州、深圳、大灣區核心商圈。

第二批商業不動産REITs中部分産品包含辦公業态，但純辦公物業單獨發行仍面臨市場考驗。從首批産品二級市場表現來看，寫字樓類資産表現相對靠後，市場對辦公資産的估值将越來越依賴底層資産的運營數據而非主體信用。

其中，華安陸家嘴商業不動産REIT采用甲級寫字樓+商業綜合體混合業态，位于上海前灘國際商務區，辦公樓與商場出租率均超93%。華夏保利發展商業不動産REIT采用寫字樓+購物中心雙資産包模式，是市場首單獲批的央企商業REIT。以及創金合信北京國資公司商業不動産REIT包含集智未來項目等辦公類資産，是深交所首單獲批的商業不動産公募REIT，資産位于北京核心城區，産權清晰合規，運營指標穩健。

另有招商蛇口商業REIT等多只不動産REITs處于申報或問詢階段，供給端持續加速。

商辦類REITs的常态化供給，為持有型核心辦公物業資産提供了合規、通暢的全新退出渠道，優質核心辦公物業自此擁有長期權益型資本化路徑。

數據來源：觀點指數不完全統計

與此同時，本期同步落地CMBS、類REITs、低碳轉型ABS等辦公類證券化産品，底層覆蓋上海、北京、濟南等一線及省會城市辦公綜合體、單體寫字樓等資産，與公募REITs形成互補。

其中CMBS項目不轉移物業所有權，适合房企長期持有核心綜合體，一次性回籠大額低成本資金。如本期金融街海倫中心35.8億元三期CMBS足額成立，優先級含稅收益率僅2.65%，底層為上海雙軌上蓋綜合辦公商業體。同期山東國惠大廈4.92億元、北京衡水大廈3億元CMBS完成發行/定價，以省級、市級國資辦公樓為底層，依托國企主體強增信，發行利率低至1.79%至1.95%，實現二三線省會存量國資辦公物業的盤活。

另外，7月，上海城投控股投資有限公司成功發行西部-上海城投控股2期低碳轉型資産支持專項計劃。該項目為城投控股儲架CMBS旗下第2期CMBS産品，以上海城投控股大廈作為標的物業，發行規模12.64億元，優先級票面利率1.90%，創全市場低碳轉型CMBS利率歷史新低。項目以低碳轉型為主題，底層資産具備突出的綠色低碳屬性，是上海城投體系落地的首單低碳轉型CMBS，屬于綠色資産支持證券範疇，貼合雙碳政策導向。

顯然，綠色運營改造已經成為存量寫字樓資本化前置標準。同樣聚焦綠色/碳中和主題，6月25日，瑞安虹橋新天地二期56.29億元綠色ABS過審，底層虹橋商務區辦公商業綜合體依托綠色標簽縮短審核周期，推動商業地産企業從重資産開發轉向持有資管。

現階段，公募REITs為辦公資産提供了重要的退出通道，CMBS、類REITs、綠色ABS等多元金融工具並行，但資産質量是根本，辦公資産證券化的核心競争力已從主體增信轉向資産運營，具備高出租率、長租約、優質租戶結構和穩定現金流的辦公資産，将在證券化市場中享有優勢。

回顧商辦資産交易市場表現，據觀點指數不完全統計，本期錄得8單内地商辦資産成交案例，交易總金額超120億元，商辦大宗交易市場活躍度明顯提升，交易宗數及交易總金額環比同步上行。

數據來源：觀點指數不完全統計

從城市分布來看，本期上海仍維持全國大宗交易核心地位，先後落地共6筆（含1筆一季度補充交易）交易案例，總交易規模超141億元，標的類型覆蓋超甲濱江寫字樓、産業園區辦公、城市商圈綜合體、園區存量商辦等資産類别，同時承載産業自用、國資處置及财務投資交易等交易場景。

買家維度，繼上期衆格智能子公司收購上海維璟中心A座後，本期産業資本持續擔當寫字樓大宗交易的核心接盤力量，互聯網數字經濟、實體先進制造兩大賽道成交集中釋放，同時外資私募、地方AMC等組成的财務投資聯合體繼續布局城市綜合體資産。

具體來看，本期拼多多連續落地兩筆整購交易，疊加近期披露的一季度新浪40億元收購西岸星雲1号大廈，互聯網科技企業成為寫字樓大宗市場最活躍的增量買家。

其中，新浪微博基金40億元收購徐匯濱江西岸傳媒港星雲1号大廈，打造遊戲、影視IP、直播一體化華東文創總部，鎖定文創産業集聚片區核心寫字樓。

6月底，拼多多斥資33億元全款收購陸家嘴濱江一線星展銀行大廈整棟4.6萬平方米超甲寫字樓，企業使用自有資金全款交易，目前已完成交割。物業定位Temu跨境全球總部、自營品牌運營中心，依托陸家嘴國際化商務圈層承接跨境業務、海外品牌對接、高端商務會晤需求，是互聯網企業加碼一線核心濱江地標寫字樓的典型案例。同時，二季度拼多多同步簽約雄安數字新消費産業園獨棟辦公，設立全資雄安子公司、派駐百余人團隊落地，承載大數據、内容合規、電商中後台業務，依托新區稅收、數字産業扶持政策承接北京數字産業疏解需求。

其中，星展銀行大廈由陸家嘴集團主導投資建設，此前由其持有並運營。據觀點指數了解，年内陸家嘴集團持續推進存量資産盤活與輕量化轉型，2026年上半年大宗資産成交面積達9.03萬平方米，除本次星展銀行大廈出讓外，此前前灘匯S3棟樓宇由海爾産業發展整購自持，持續向産業資本出讓核心優質辦公資産，通過存量換手實現資産價值兌現與業務模式升級。

疊加本期煉化新材料龍頭恒力石化通過旗下平台購入闵行新港國際中心9層獨棟辦公，總建面9069平方米，成交單價4.57萬元/平方米，用作華東區域營銷運營總部，産業自用需求持續托舉寫字樓大宗成交。

從數據來看，頭部互聯網、實體制造企業、科技企業等産業資本由租轉購、整棟自持的趨勢持續強化，産業自用需求繼續托舉寫字樓大宗成交。

另外，蘇州安益股權投資基金（太盟投資、廣州資産、弘毅投資聯合體）出資21.98億元收購上海松江、泉州浦西兩座萬達廣場項目平台99.9995%的股權，實現絕對控股。财務資金選擇規避空置壓力較大的純寫字樓賽道，優先布局現金流穩定、業态成熟、抗周期能力強的城市商業綜合體類資産。

賣方角度，除上文提及的陸家嘴集團外，期内張江高科、市北高新等上市國企集中出讓綜合體、存量辦公等資産以回籠資金、壓降重資産、聚焦科創主業。

期内張江高科轉讓張江科學之門16.51%的股權，交易對價約12.8億元。該項目為張江中區超大體量綜合體，總建面超50萬平方米，開發周期長、資金沉澱規模大，持續拖累上市公司現金流。公司向控股股東張江集團協議出讓項目的部分股權，交易完成後持股降至34.49%，集團取得絕對控股權。通過股權出售方式回籠12.8億元資金，減少長期開發資金占用，将資源向科創股權投資、中小企業孵化等核心業務傾斜，實現資産輕量化轉型。

本文節選自《需求變革 | 2026年7月商辦與辦公空間發展報告》
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