78.43億元起價拍賣 上海恒大虹橋國際能否再次被喚醒？

觀點網 上海虹橋CBD最大的商辦綜合體，最終還是被擺上了拍賣台。

8月5日，阿里資産平台上架了恒大虹橋國際項目土地使用權及在建工程，起拍價78.43億元。該資産包将于8月31日開拍，競價周期為1天。

參拍人需提前繳納保證金4億元，競得人則需補繳約3億元的土地出讓金金額。

截至完稿時間，該筆交易已吸引了2853次圍觀、59人設置開拍提醒，報名人數為0。

資料顯示，恒大虹橋國際地處虹橋核心商務區，位于上海闵行區申長路979号。項目總體量47萬平方米，大致分為A、B兩區，其中A區共8幢建築，B區共5幢建築。

具體來看，A區總面積約14.25萬平方米，配套地下室總面積12.74萬平方米，土地用途包括店鋪、辦公、旅（賓）館、商業、會展、特種用途、倉儲等。

該區域已于2018年10月辦理商品房預售許可證（已有369套房源完成網簽備案），另保留自有面積2337.4平方米。

B區總面積12.14萬平方米，配套下沉式廣場總面積7.72萬平方米，用途覆蓋旅（賓）館、店鋪、辦公、特種用途，至今仍未辦理預售證。

施工現狀方面，項目主體結構已經封頂，外立面裝飾完成，室内裝飾裝修部分安裝工程尚未完成，且自2020年3月起便已進入停工狀态。

沉睡-蘇醒-再沉睡

從起源來看，恒大並非該項目的最初開發者。2011年，上海紅星美凱龍聯合深圳盛世萬象投資管理、沈陽首源投資管理成立合資公司上海虹源盛世，後者以30.67億元競得虹橋商務區核心區一期02地塊。

在原定的建設規劃中，該地塊将被打造成包括辦公、商業、文娛、會展、酒店、服務性酒店業态在内的大型城市綜合體項目--虹源盛世國際文化城，建設周期為2013年1月至2016年8月，總投資70億元。

但自2014年起，項目便開始出現投資人頻繁變更的現象，多位投資人先後退出，僅剩深圳盛世萬象投資管理一方留了下來。

項目也在2015年主體結構封頂後便陷入了停工，成為當時虹橋商務區核心區最後一個“爛尾停工”項目。

2018年，恒大通過收購項目公司股權的方式，出手“解救”了這個停擺三年的大型項目，並将項目更名為恒大虹橋國際。

彼時，恒大地産的入局被多數行業人士所看好，上海中原地産市場分析師曾向觀點新媒體表示，恒大的進入或能給項目帶來積極影響。

從前期來看，恒大的确在該項目的復蘇上下了大功夫。2018年，首屆中國國際進口博覽會即将在11月開幕，虹橋商務區正是核心展示窗口。

恒大的首要任務是要在不到一年的時間内，完成對恒大虹橋國際多棟建築的外立面幕牆安裝，以提升虹橋商務區的整體形象。為此，恒大需在短期内與原總包單位進行談判、組織安排施工隊伍進場、建立高效的工程管控體系等等。

好在，趕在進博會開幕前一周左右，恒大虹橋國際完成了所有單體外立面的施工，實現了項目復蘇的第一步。

但恒大虹橋國際也僅僅是完成了第一步。

受整體資金困境影響，恒大無力支付相關工程款，恒大虹橋國際于2020年再次停工，室内精裝修及部分安裝工程未能完成。

2022年，項目公司上海虹源盛世進入破産清算程序。沉睡六年的恒大虹橋國際也将在2026年8月的最後一天進行公開拍賣，以期尋找它的第三代主人。

資料來源：阿里資産平台

敗走上海

恒大虹橋國際被推向司法拍賣台，並非孤立個案，而是恒大龐大資産處置浪潮中的又一個標志性樣本。

在上海，恒大資産處置主要可分為兩種路徑：早期主要為恒大主動轉讓資産權益、後期則由債權人通過破産清算強制處置資産。

其中，虹口北外灘項目是恒大少有的主動出讓資産的案例。

2020年9月，恒大以總價22.95億元拿下上海虹口北外灘HK286A-03a、03c兩宗地塊。這兩宗歷史風貌保護舊改地塊因緊鄰白玉蘭廣場、直線距離黃浦江僅300米，被冠以“鑽石地塊”之名。

根據規劃，該地塊将被建成集商業、住宅、辦公為一體的綜合項目，規劃總面積約4.5萬平方米，其中包括住宅建築面積2萬平方米、商辦建築面積約2.5萬平方米。

但計劃趕不上變化，資金鏈危機比計劃中的高樓更先到來。

為解決資金流動性問題，以及讓停工的北外灘項目免于被政府收回，恒大只能将項目的70%股權轉讓給光大興隴信托旗下子公司，自身則保留30%股權。

2023年底，仍深陷财務危機的恒大繼續将手中的30%股權以6.63億元的價格轉讓給光大興隴信托，徹底退出北外灘項目的開發建設。

後來，光大興隴信托将30%股權轉讓給伊泰置業（煤炭能源公司伊泰集團旗下地産公司），北外灘項目得以從擱置狀态轉為動工狀态。

随着恒大财務危機愈演愈烈，其上海多處資産的走向轉為被債權人接管、處置，曾經十分廣闊的上海地産版圖逐漸萎縮。

2024年以來，恒大在上海的多筆債權密集登上資産拍賣平台，不少債權以大幅折價的方式挂牌流轉，其中還包括多個“1元甩賣價”起拍的債權資産包。

此類債權屬于“高風險、高利潤”的博弈，競得者需自行向恒大追讨，而恒大早已陷入嚴重的财務困境，現存數百條被執行信息，債權能否兌現存在極大不确定性。

回到恒大虹橋國際的拍賣上，其能否成功找到接盤方，同樣具有不确定性。

按47萬平方米的可售面積、78.43億元的起拍價計算，該項目單價僅約1.67萬元/平方米，遠低于虹橋商務區核心地段商辦項目3-5萬元/平方米的普遍單價。

但78億元背後，還有約3億元的土地出讓補繳金、369套已網簽房源的協商與交付，以及項目本身的續建風險與運營挑戰。

因此，市場上對接盤方的猜測主要分為三類：國央企地産商、AMC機構、作為債權人的金融機構。

國央企地産商資金實力雄厚，可承受高額的成交價格及後續續建投入；AMC機構擅長處理復雜債權債務關系，可通過“債權收購+債務重組”低價獲取項目控制權，再引入代建方完成續建和銷售；金融機構則可以用有效債權沖抵部分成交價款，大幅降低實際現金支出。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。