在一二線“貼身肉搏”之外，頭部商管企業如何在下沉市場找到增量？

觀點指數 在7月27日觀點指數研究院發布的《存量資産價值重塑 | 2026年7月商業地産零售業态發展報告》中，觀點指數指出，随着市場告别傳統新建增量擴張模式，盤活存量資産、深耕細分賽道成為頭部企業突圍的核心路徑。

6月行業企業拓展動作集中，整體覆蓋文旅商業、奧萊、城市綜合體、演藝中心、商務中心等多元業态，項目選址從一線核心樞紐到三四線城市城芯均有布局。

項目類型上，當前商業拓展增量不再依賴新建項目，而是以接管存量、喚醒沉睡資産、老舊項目煥新為主，新城、廣百、遠洋、世茂等企業項目均聚焦存量改造，貼合城市更新政策導向，挖掘存量資産的價值。

來源：公開資料，觀點指數整理

分城市來看，一二線核心城市聚焦高端TOD、文體商業、核心商圈存量煥新，代表項目為深圳萬象龍華（高鐵樞紐高端TOD）、上海金鼎演藝中心（文體配套商業）、重慶觀音橋鲲熙匯（核心商圈升級），主打高端化、樞紐化、場景化商業，搶占核心城市優質商業賽道。

三四線及下沉城市則聚焦文商旅特色、城市綜合體、存量資産盤活。代表項目為襄陽萬象匯、宜昌天地、郴州10萬㎡綜合體、開封美羅城、揚州樂堤港、徐州新沂漢錦城，依托在地文旅資源、城市更新需求，打造差異化特色商業，填補下沉市場高品質商業空白。

值得注意的是，頭部商管企業的競争邏輯也正在發生轉變。除了在一二線城市的核心樞紐如深圳北站萬象龍華和高端TOD項目上持續發力外，企業開始将目光投向具備較強消費潛力的地級市或省域副中心城市如襄陽、宜昌、郴州等。

在省會城市存量市場貼身肉搏的背景下，下沉市場提供了廣闊的增量空間，錯位競争成為破局的關鍵。

新開業項目方面，6月以來全國商業市場迎來年度開業小高峰，新項目集中落地，市場熱度顯著提升。

據觀點指數統計，6月以來全國共計新開25個商業項目，總體量突破200萬平方米，為上半年商業市場注入強勁活力。其中6月26日-6月30日成為開業的峰值時段，短短5天内集中落地17個商業項目，占全月開業總量的超六成，開業節奏高度集中。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

從項目體量與形态來看，市場結構持續優化，傳統大體量綜合體增速放緩，5萬㎡以下小體量精細化商業項目批量涌現，成為市場的新增主力。

期内開出京東MALL上海七寶、上饒鉑帝、秦皇島街區、合肥IST艾尚天荟、國貿SPRING光里等項目，類型包含主題店、街區商業、社區商業、存量改造項目。

代表項目上，新城控股旗下台州灣吾悅廣場于6月26日正式開業，總建面約7萬平方米，定位“時尚樂聚生活中心”，3公里輻射27.6萬常住人口，是新城控股在台州落地的第五座吾悅廣場。

與此同時，新城吾悅正式接手運營長春萬龍台北明珠四期商業體，並将其更名為長春寬城吾悅生活廣場。該項目計劃于2026年12月正式開業，定位長春首個標杆型社區商業項目，主打親子體驗、養老配套、社區便民三大核心業态，聚焦周邊居民日常消費需求，打造精細化、便民化的社區商業樣闆。

深業集團也在加速異地擴張步伐，其“上城系”首個對外輸出的異地項目——中山馬鞍島灣中上城正式啟幕。項目創新性引入國際IP主題樂園“魔法世界”，同時落地多家城市首店、特色旗艦店，打破區域傳統商業格局，打造大灣區兼具遊樂、購物、休閑、社交功能的一站式文旅商業新地標。

品牌招商方面，各大項目在招商端持續優化業态結構，強化休閑社交、潮流運動、特色圈層消費等體驗式業态，推動商業空間從“購物場所”向“年輕社交生活場”轉型。

作為城市頂奢標杆商場，上海恒隆廣場持續突破傳統高端商業重輕奢零售、輕休閑體驗的固有格局，落地全國首店高空海灘俱樂部TRIBE。

從業态價值來看，一方面，全新的高空戶外休閑場景，成功強化項目年輕化、社交化、潮流化屬性，吸納年輕潮流客群；另一方面，沉浸式戶外社交場景有效拉長年輕客群場内停留時長，帶動場内餐飲、輕奢零售、配套服務等全業态連帶消費。

此外，樣本項目的鋪位資源正持續向頭部細分賽道品牌傾斜，專業戶外運動賽道熱度持續攀升。頭部專業戶外品牌SALOMON正式進駐深圳萬象天地，承接原安德瑪門店核心鋪位。

這背後反映了兩大核心趨勢，其一，專業戶外賽道取代傳統大衆運動，成為高端商圈的核心增量業态，契合全民戶外運動、輕量化休閑的消費風口；其二，頭部品牌與核心商圈可以雙向賦能，SALOMON借助萬象天地年輕潮流的客群基底擴大市場滲透，項目依托品牌專業調性，夯實自身在高端戶外運動業态的賽道優勢，提升商圈差異化競争力。

此外，武漢恒隆廣場也突破單品牌首店引流的淺層運營模式，期内一次性落地5家區域級、城市級首店，構建專業運動+韓流潮流雙核心業态主線。

在專業運動賽道，項目引入UPT&HEAD華中首店，區别于常規綜合運動品牌門店，該門店聚焦網球細分球類賽道，深耕小衆運動市場，精準覆蓋高端運動愛好者圈層。

在韓流潮流賽道，項目重磅打造2400㎡超大24KR韓流主題街區，成為華中地區規模領先、品牌集中度最高的韓流潮流聚集地。街區集聚100余家韓國本土特色品牌，落地TILL I DIE、CITYBREEZE、OVMENT等多家武漢首店，通過集中式場景打造、同質化圈層品牌聚合，形成區域獨有的韓流商業標簽。

項目營銷方面，依托賽事情緒價值，打通零售（賽事周邊、運動服飾）、餐飲（觀賽套餐）、休閑（互動體驗）全業态，成為期内的重點。商場紛紛打造主題觀賽空間、足球互動體驗、潮流市集及品牌跨界活動，借助賽事熱度将球迷情緒轉化為客流與銷售。

可以看到，不少項目采取聯動餐飲、休閑、市集、會員、體驗等全業态的方式，打造“觀賽-消費-打卡-社交”的完整消費鏈路，最大化釋放賽事IP價值。

本文節選自《需求變革 | 2026年7月商辦與辦公空間發展報告》
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