政策托底、信貸承壓、房價分化 7月房地産市場的“溫差”與“信号”

觀點指數 在7月31日觀點指數研究院發布的《2026年7月房地産市場分析報告》中，其指出，7月住房消費領域形成頂層規劃引導與地方因城施策的上下聯動格局，供需兩端協同發力釋放消費潛力；上半年住戶信貸呈弱復蘇态勢，居民中長期貸款仍存縮量壓力，LPR 連續14個月維持不變；全國70個大中城市房價同比降幅持續收窄，市場能級分化特征顯著，以價換量仍是核心運行特征，核心城市率先顯現企穩修復信号。

頂層設計明确住房消費路徑，地方因城施策加碼需求端支持

2026年7月，住房消費領域政策信号持續釋放，頂層設計與地方落地形成上下聯動格局。7月13日國務院正式批復發布《擴大消費“十五五”規劃》，從供給提質、約束松綁、制度改革多維度确立住房消費中長期發展框架；地方層面，遼甯、濟甯等地出台專項政策，分别從住房品質提升、公積金制度優化層面出發，供需兩端協同發力推動住房消費平穩釋放與行業轉型。

《擴大消費“十五五”規劃》構建住房消費長效支持體系，明确兩大核心方向。在供給端，規劃将住房納入大宗耐用商品消費範疇，提出全方位優化住房供給結構：一方面統籌保障性住房、改善性商品住房與住房租賃市場協同發展，因城施策增加改善性住房供給，規範住房租賃市場秩序；另一方面啟動房屋品質提升工程，以建設安全舒适綠色智慧的“好房子”為核心目標，穩步推進城中村、危舊房和城鎮老舊小區改造，支持居民自主更新，鼓勵老舊房屋适老化改造與智能化升級，推動住房供給從總量滿足向品質提升轉型。

在需求端，規劃部署清理優化不合理限制性措施，支持各地因城施策調整優化房地産政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求；同時深化住房公積金制度改革，擴大資金使用範圍，匹配繳存人不同階段的多樣化住房需求，從制度層面釋放住房消費潛力。

地方層面精準對接頂層導向，供給與需求端政策相繼落地。遼甯省出台省級住房品質提升專項方案，明确到2030年實現設計、建造、運維全鏈條品質升級目標，按照保障性住房、商品住房、老舊住房三類制定差異化推進路徑，同步搭建政策、標準、技術、産業四大支撐體系。這一舉措跳出傳統需求側調控思路，直接錨定住房産品價值升級，既為當地市場建立統一品質參照、緩解供需結構性錯配，也以全鏈條升級帶動建築業轉型，将住房消費提振與産業高質量發展深度綁定，為存量占比偏高的區域落實“好房子”戰略提供了體系化落地樣本。

濟甯市則以公積金制度優化為需求側核心抓手，推出涵蓋提取、貸款兩大領域的9項新政，一方面擴容家庭代際互助場景，新增物業費、契稅、老舊住房更新等提取權限，多維度降低居住綜合成本；另一方面大幅提升貸款額度上限，針對多子女家庭、高品質住宅、高層次人才設置梯度上浮規則，最高額度可達200萬元，同步優化房屋套數認定標準。該政策通過盤活公積金存量資金實現降成本、提額度、強靶向的多重效果，精準對接人才安居、改善置換等多元需求，以溫和精準的工具撬動市場活力，對三四線城市釋放改善性購房空間具有較強的參考意義。

作為核心一線城市，廣州同步發布住房發展“十五五”規劃征求意見稿，在穩定消費、優化供給、防範風險的框架下，明确現房銷售試點路徑，配套土地金融支持並強化預售資金監管，同時通過房票政策、存量房源收購等方式加大“賣舊買新”支持力度。其政策呈現穩字當頭、試點先行的特征，既以漸進式制度探索推動開發模式轉型，也聚焦置換流通環節打通改善需求堵點，在守住風險底線的前提下兼顧短期修復與長期轉型，為核心城市政策優化提供了觀察樣本。

整體來看，本輪地方政策呈現清晰的分層協同特征，省級層面側重體系構建與産業引導，中小城市側重需求端精準賦能，核心城市側重長效機制探索，各地緊扣本地市場實際避免同質化調控，通過供需兩端協同發力，共同推動住房消費平穩釋放與行業向新發展模式穩步轉型。

住戶信貸呈現弱復蘇格局，中長期貸款縮量壓力仍在

2026年上半年我國人民币貸款累計新增10.72萬億元，信貸總量保持合理投放節奏，但住戶部門信貸需求整體疲軟，結構分化與月度波動特征顯著。上半年住戶貸款累計減少3368億元，其中短期貸款減少5881億元，反映居民消費信心修復不足，短期加杠杆意願持續偏弱；中長期貸款累計新增2212億元，構成住戶信貸的唯一正向支撐，但增長規模有限。

從單月走勢看，住戶中長期貸款僅在1月、3月、6月實現正增長，2月、4月、5月均環比轉負，6月單月新增1584億元，整體呈現脈沖式修復特征，折射出居民購房等中長期信貸需求尚未形成持續回暖趨勢，需求修復的基礎仍不穩固。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

7月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。這是LPR自2025年6月起連續14個月保持不變。

政策層面持續釋放托底與引導信号，中國人民銀行貨币政策委員會二季度例會明确延續适度寬松的貨币政策基調，提出保持流動性合理充裕、依托政策利率做好預期引導、持續健全市場化利率形成與傳導體系，核心目標指向促進經濟穩定增長與物價合理回升。

此次政策定調與此前“加快修復居民資産負債表”的表述形成前後呼應，顯示居民部門資産負債表修復已成為當前宏觀調控的重要抓手。

央行在2026陸家嘴論壇上提出貸款“降速提質”将成為宏觀運行新常态，意味着居民部門适度去杠杆的趨勢短期内難以扭轉，住戶中長期貸款縮量調整的态勢大概率延續，後續貨币政策将繼續通過總量寬松與結構優化協同發力，逐步改善居民信貸預期，夯實需求修復的底層支撐。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

房價降幅收窄呈現能級分化态勢，以價換量仍是市場運行主要特征

2026年上半年，全國70個大中城市商品住宅市場整體處于築底修復階段，房價同比降幅持續收窄，市場呈現顯著的能級分化特征：一線城市率先顯現企穩回升信号，二三線城市仍處于調整區間，新房與二手房市場修復節奏存在明顯差異。

上半年新建商品住宅價格同比下行幅度逐步收窄，環比端呈現“一線轉正、二線止跌、三線收窄”的漸進修復态勢。6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點，城市内部表現分化，上海、廣州和深圳分别上漲0.3%、0.2%和0.3%，北京下降0.3%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.1%轉為持平，結束此前連續環比下行态勢；三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點，下行壓力出現邊際緩解。

同比維度來看，6月份一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.3%，降幅比上月收窄0.4個百分點，其中上海同比上漲3.1%，為一線城市中唯一同比正增長的城市，北京、廣州和深圳分别下降2.1%、2.6%和3.6%。二線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.1%，降幅較上月收窄0.1個百分點；三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降4.2%，降幅與上月持平。整體來看，上半年新建住宅市場在政策托底作用下逐步磨底，高能級城市修復動能更為充足，低能級城市仍需要需求端政策的進一步支撐。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

二手住宅市場修復節奏整體快于新建商品房市場，上半年同比降幅持續收窄，但環比端二三線城市仍面臨下行壓力。

6月份，一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點，四大一線城市全線實現環比上漲，北京、上海、廣州和深圳分别上漲0.1%、0.4%、0.4%和0.3%，顯示核心城市二手市場需求活躍度持續提升。二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點；三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同，二三線城市二手市場仍受挂牌量偏高、需求釋放節奏平緩的制約，調整壓力尚未完全緩解。

同比層面，上半年二手住宅價格降幅收窄的趨勢明确。6月份一線城市二手住宅銷售價格同比下降4.9%，降幅比上月收窄0.9個百分點，修復幅度領先于二三線城市，其中北京、上海、廣州和深圳分别下降5.5%、3.2%、6.1%和4.7%。二線、三線城市二手住宅銷售價格同比分别下降5.4%和6.0%，降幅分别收窄0.3個和0.2個百分點。

整體而言，上半年二手市場的能級分化更為突出，一線城市已進入環比修復通道，二三線城市仍處于調整周期，市場信心的全面恢復仍需時間。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

綜合來看，2026年上半年70個大中城市房價運行呈現“同比築底收窄、環比分化修復”的總體特征，寬松政策持續發力帶動市場預期邊際改善，核心城市率先走出底部。不同能級城市、新房與二手房市場的修復進度差異顯著，下半年市場修復的持續性，仍有賴于需求端政策的進一步落地與居民購買力的有效釋放。

本文節選自《2026年7月房地産市場分析報告·觀點指數》
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