碧桂園服務加速孵化業務 環衛換帥與商企新品牌

觀點網 碧桂園服務同時在城服與商服闆塊添入籌碼。

據企查查信息，7月30日碧桂園滿國環境科技集團有限公司發生工商變更，原董事長王修濤、原經理兼法定代表人王貝貝退出，時凱接任公司董事長並擔任法定代表人，董事張新建出任總經理一職。

這廂調換掌舵人，碧桂園服務第二日又官宣旗下非住宅物業服務專業品牌“碧服商企”， 業務涵蓋IFM綜合設施管理、産業園區、航空空港、醫院、校園等綜合管理服務。

根據劃分條件，城市服務與非住物業服務均屬于碧桂園服務組織架構調整後的孵化業務闆塊。

同一時段對兩項業務線均做出重大調整，碧桂園服務似乎有意在下半年對孵化業務闆塊加快“孵化”速度。

環衛重振旗鼓？

對于持續關注碧桂園服務的投資者而言，滿國環境這個名字並不陌生。

2020年10月14日，碧桂園服務與滿國環境創始人範滿國簽訂收購要約，以不超過24.5億元代價收購彼時還名為“滿國康潔”的滿國環境70%股權。

只是被碧桂園服務收歸麾下将近六年，滿國環境仍然屬于碧服孵化業務闆塊中尚未完全消化遺留問題。再花3.75億元收購福建東飛後組建而成的城市服務業務，也成為營收利潤連續幾年負增長的闆塊。

除了2021年同比增長達414.07%，城市服務2022年與2023年營收分别為48.37億元與48.84億元，整體提升幅度不大，2024年起又掉入了負增長漩渦。

2025年該闆塊收入為33.55億元，同比下降17%，占總收入比重下降至6.9%，同比降低2.3個百分點，仍未脫離負增長趨勢。

此外，碧服已連續兩年對滿國環境的商譽進行計提減值。2024年對滿國環境計提約9.9億元商譽減值，2025年又将滿國環境剩余9.689億元商譽全部計提減值，對應賬面商譽清零。

鑒于當前物業及環衛上市路愈加艱難，碧服過去對滿國環境2027年底前完成環衛闆塊上市的承諾大概率難以兌現。

于是，碧服在城市服務闆塊的當務之急，便是修復拓展能力、項目回款周轉率，先完成止跌再籌謀回升。

就在這個節點，碧桂園服務讓時凱重回滿國環境，並且當上了一把手。

資料顯示，時凱2014年博士畢業後通過碧桂園“未來領袖”高端人才計劃入職，先後負責海外項目拓展、安徽區域城市公司經營。2018年出任碧桂園山東區域總裁，2023年區域整合後升任魯蘇區域總裁。

據了解，時凱曾于2022年受集團委派兼任碧桂園滿國環境法定代表人、總經理，2024年末公司組織架構調整時退出工商高管序列。

值得注意的是，滿國環境被收購後曾有4年均由原團隊管理。或許意識到分拆環衛上市可能性已然不高，碧服于2024年末對滿國環境管理層進行重塑，創始團隊整體離場，王修濤則在此時接任董事長兼總經理。

不過，王修濤並未離開碧桂園服務的城市服務體系。物聊社查詢到，王修濤目前仍任福建東飛董事長。

另一邊，滿國環境原經理兼法定代表人王貝貝則更像是臨時過渡人選。2025年8月，滿國環境出于風險隔離調整架構，王貝貝接任法定代表人及經理，上任至今不足一年。

接任總經理一職的張新建則在環衛環保行業具備深厚經驗。資料顯示，張新建曾于2015年入職啟迪桑德，歷任集團業務總監、北京桑德新環衛投資總經理。

2024年末大調整中，張新建出任滿國環境董事，並于2025年10月擔任公司核心業務平台康潔科技集團董事長。

或是對滿國環境的調整已将近尾聲，碧服最終用回了曾在滿國環境任職的老将。但不論人事如何變化，滿國環境修復業績、重振旗鼓才是所有調整的最終目的。

孵化業務正在提速

如果說城市服務的挑戰主要來自于市場環境變化，碧桂園服務的商業運營闆塊發展則相對坎坷。

2020年完成對富力物業的收購後，由于富力物業的商業物管服務業務占比較高，碧服商寫品牌的主體公司便集中在富力物業（後更名為“天力物業”）。依托富力物業在商寫物管市場的底盤，碧桂園服務于2021年開始重點布局商業運營業務。

那時，碧桂園服務想在商業物管服務上發力，還曾在業績會上将公司商寫業務定位為“碧桂園服務商企新旗艦”，官網宣傳視頻列表中至今仍可看到碧桂園服務商企新旗艦宣傳片。

2022年，碧桂園服務商企新旗艦全面加速戰略布局，業态涵蓋商業綜合體、寫字樓、企業總部、商業中心、科研中心等業态，該年末錄得收入12.85億元，較2021年同期上升96.5%。

但業績狂飙一年後，兄弟公司碧桂園在2023年陷入流動性危機，原本承接的碧桂園商業項目也被碧服提前終止。一方面為了減少對關聯方的依賴，另一方面則出于風險阻隔的考量，碧服的商業運營服務最終只能選擇自力更生。

只是上升勢頭被意外攔截，碧服的商業運營服務也沒能再令增長線擡頭，2025年收入已掉至6.2億元，占總收入比重降至1.3%。

碧桂園服務商企新旗艦的官方公衆号的推文最終停在了2025年2月，直到今年7月31日，碧服正式推出非住物業服務綜合品牌碧服商企。

據介紹，碧服商企下轄恒躍空間（IFM業務集團）、碧康醫服（醫院後勤）、新華正達（航空服務）三個子品牌，業務涵蓋IFM綜合設施管理、産業園區、航空空港、醫院、校園等綜合管理服務。

商業運營的範圍擴展至大後勤，碧服不僅擴充了商業運營業務的營收來源，也對組織架構進行優化，更便于後續綜合管理及運營，同時強化了企服品牌聲量。

從業務發展與培育角度看，商業運營業務被劃分至孵化業務闆塊考慮的不是業務運營長短，而是能為公司帶來的收益是否穩定且規模足夠大。

2025年末碧服對組織架構調整後，基礎物業管理、新業務成長、職能服務三大闆塊統一整合為“大物業闆塊”；原戰略孵化業務闆塊則更名為“孵化業務闆塊”，定位為多元增量成長曲線，專注于研究並孵化創新業務。

城市服務與商業運營業務被歸納至孵化業務闆塊，除了由于過去受各種因素影響業績波動、發展受限導致規模較小，更多則是碧服認為其間仍有增量可尋。

自2025年中以來，碧服在孵化業務闆塊動作頗多。首先是從已有富力物業底盤的商寫入手，确立IFM賽道打法，年中迎來曾任特發服務副總經理的關宇，任命其為IFM業務集團總裁。

2026年2月又任命原中原地産中國大陸區總裁賴國強為房産交易及營運業務總裁，兼任旗下佛山市有瓦房地産有限公司法定代表人，過去探索過的房屋經紀代理業務似乎也在重新整合運營。

如今，商企新品牌發布，滿國環境迎來新掌舵人，碧桂園服務的孵化業務闆塊多線並行，孵化速度似乎也正在提速。

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