從純住宅到復合業态，宅地供給形态正在豐富化

觀點指數 在7月24日觀點指數研究院發布的《混合供給 | 2026年1-7月房地産企業新增土地儲備報告》中，其指出一二三線城市成交住宅用地364宗，成交土地規劃建築面積2259.99萬平方米，環比上升86.75%；成交總價1586.19億元，環比上升85.9%；成交樓面均價7018.58元每平方米；平均溢價率17.27%。二線城市成交放量顯著，建面環比上漲 147.36%，但樓面價環比下降 21.24%，受供地結構外移與政府讓利托市共同影響。三線城市成交體量最大但單位價值最低，多由地方城投托底，市場回暖内生動力不足。

宅地成交建面環比上升86.75%，二線城市成交顯著放量

6月最新數據顯示，一二三線城市成交住宅用地364宗，成交土地規劃建築面積2259.99萬平方米，環比上升86.75%；成交總價1586.19億元，環比上升85.9%；成交樓面均價7018.58元每平方米；平均溢價率17.27%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為895.09萬平方米，環比上升147.36%；成交總價為695.5億元，環比上升94.82%。成交樓面價為7770.12元/每平方米，環比下降21.24%。

三線城市成交的住宅用地規劃建築面積為1281.22萬平方米，環比上升72.72%；成交總價為483.99億元，環比上升114.49%；成交樓面價3777.53元/每平方米。

一線城市核心地塊競争激烈，溢價率高于全國平均水平。其中，成交樓面價約4.86萬元/平方米，約為二線城市的6.3倍、三線城市的12.9倍，單位土地價值遠高于二三線。

二線城市成交樓面價7770.12元/平方米，環比下降21.24%，總價增速遠低于建面增速。不排除供地結構中外圍剛需闆塊占比提升，且地方适度下調核心地塊起拍門檻，通過讓利提升成交率。

三線城市成交體量最大，但單位價值最低，市場修復内生動力不足。成交多由本土房企、地方城投平台托底，多數地塊以底價或低溢價成交，平均溢價率顯著低于全國均值。縣域及遠郊地塊流拍風險仍存，市場回暖基礎薄弱。

期内，廈門出讓6幅國有建設用地使用權，總成交價70.39億元。本次土拍共推出思明、湖里、集美、翔安6幅涉宅地塊，全部成功出讓，由國貿、象嶼、聯發等頭部央國企及聯合體競得。

本次拿地主體清一色為國貿、象嶼、聯發等廈門本土龍頭央國企及聯合體，無民營房企現身拿地名單。6宗地塊均無溢價，未出現多輪競價争搶的局面，反映出房企拿地态度謹慎，投資決策趨于保守。但是，全部地塊成交也說明了地塊定價與市場承載力基本匹配。

合肥包河區3宗涉宅地塊完成限時競價，全部以底價成交，總成交金額8.43億元，由濱湖集團、安徽高速、合肥軌道分獲。3宗地塊總面積78.38畝，包含2宗純住宅地塊與1宗商住混合地塊，分别位于濱湖省府東、政務東高鐵樞紐、罍街西側城市更新片區。

地塊均分布于合肥市場高關注度的核心闆塊，周邊配套資源成熟，客群基礎紮實，屬于城市核心價值區域，供地規避外圍遠郊的去化風險。

西安市土地招拍挂市場成交12宗共841.484畝國有建設用地，成交價款18.38億元。其中，住宅用地3宗281.146畝，位于西咸新區沣西新城與秦漢新城，成交價款15.99億元。産業用地及科研用地9宗560.338畝，分布于高新區、經開區、灞橋區、高陵區、西咸新區，成交價款2.39億元。

福州舉行年度第四輪土地拍賣活動，共出讓7宗地塊，總成交金額43.83億元。信息顯示，本次出讓地塊編号為2026-12号至18号，分布于晉安區、台江區、倉山區，總面積約175.45畝，起拍總價40.84億元。

廈門建發、綠城、新榕築業、左海等房企參與競拍。其中，台江區金融街闆塊兩宗純住宅用地競争激烈。廈門建發經135輪競價以9億元競得宗地2026-14号，樓面價17660元/平方米；綠城經74輪競價以8.37億元競得宗地2026-15号，樓面價14849元/平方米。

整體市場情緒偏理性，房企拿地極度審慎，絕大多數地塊以底價成交，僅部分核心闆塊的稀缺地塊能觸發市場化競價。

國企、城投平台承擔絕大多數地塊的托底，全國性頭部房企僅聚焦确定性高的核心闆塊。值得注意的是，土地供給服務于城市整體發展戰略，而非單純的财政增收，土地的城市經營屬性進一步強化。西安的産業優先、合肥的城市更新與TOD、廈門的島内外一體化、福州的核心區提質等均有體現。

目前來看，土地價值不再以單次出讓金最大化為評判標準，而是同步考量基礎設施完善、城市功能補位、人居環境提升、生态保護成效等方面。土地的價值更加強調長期增值。

自然資源部指出，土地儲備曾被稱為“經營城市”，關注點集中在土地本身、單一地塊以及土地自身的經濟價值，特别是即期價值迅速實現。

随着城鎮化和城市發展由增量時代進入存量時代，城市内涵式發展要求土地儲備制度創新改革，從過去注重土地資源儲備，向土地、林礦等多種類轉變。既推動經濟發展，也推動生态文明建設。單宗地塊向片區式各類資源有效組合轉變，在一定區域範圍内系統提高人居環境水平。

據觀點指數觀察，過去地方政府的核心角色是土地管理者與供給者，收益來自土地出讓差價。未來政府會轉向片區資源的整合者，通過整體規劃、配套前置、生态治理提升片區的長期價值，再通過土地增值和産業稅收實現可持續收益。

對應到土地市場，地方政府土地出讓可能更青睐那些能導入産業、帶來就業和完善配套的合作主體，純财務投資型拿地的空間持續收窄。

對房企而言，僅具備住宅開發能力的主體競争力下降，擁有産城融合和公共配套能力的企業更占據優勢。

土地供給形态豐富，适配不同房企拿地需求

據觀點指數監測，6月數據顯示，一二三線城市供應住宅用地443宗，供應土地規劃建築面積2491.32萬平方米，環比上升10.19%，供應土地起始樓面價5009元每平方米，同比下降7.7%。

6月，二線城市供應規劃建築面積941.49萬平方米，環比5月上升33.91%，起始樓面價達到6546元/平方米，環比下降3.15%。6月三線城市供應宗數為271宗，供應土地建面1479.36萬平方米，環比下降0.5%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

觀點指數觀察到，二線城市供應規劃建築面積環比大幅上升33.91%，是推動全國整體供應環比上漲10.19%的絕對主力。地方政府通過适度下調起拍門檻降低房企的拿地成本，提升地塊吸引力與成交概率。

與此同時，二線城市起始樓面價環比小幅下降3.15%。二線城市集中放量且起拍價适度下調，将有效承接房企外溢的拿地需求，核心二線優質地塊熱度有望延續。三線城市供應規模大，不少地塊延續底價成交、流拍並存的格局。全國整體起始樓面價同比下降7.7%，也反映出地方政府主動讓利的導向。

江西印發的《關于開展土地混合開發利用的指導意見》，為破解單一分割、功能固化的土地利用模式與新産業、新業态、新場景發展需求不适配的痛點，通過土地混合開發制度進行創新。

《指導意見》明确，允許一宗國有建設用地兼容兩種及以上合法使用功能，但需滿足：各類混合用途地上建築面積或用地面積占比不低于15%。每宗混合用地必須明确一項主導用途，且占比不低于50%。明确涉公共安全用地禁止與其他用地混合。

這樣的做法可以進一步優化土地資源配置、釋放存量用地潛力、激發經營主體的活力。

此外，地方豐富宅地供給形态也提升了地塊的吸引力與市場價值，如從純住宅用地拓展為復合業态，該形态适配當前高品質住宅、完整社區的開發趨勢。對房企而言，其可在自身能力範圍内優化項目業态組合，提升盈利空間與抗風險能力，通過完善功能配套提升住宅産品的市場競争力。

山西省《國有建設用地使用權網上交易規定》于6月18日正式施行。新規明确全省國有建設用地使用權一律實行“淨地”出讓，並統一通過網上交易方式進行，以提升交易透明度與效率。

新規要求，拟出讓土地必須滿足“淨地”條件，即權利清晰、補償安置落實到位、無法律經濟糾紛，且規劃條件明确、具備動工開發基本條件。不符合“淨地”要求的土地不得出讓。

在交易方式上，新規明确采用網上挂牌報價與限時競價相結合的模式。限時競價截止時，最高報價不低于底價者确定為競得入選人；若最高報價低于底價，則挂牌不成交。

這一設計進一步細化交易流程，強化市場操作的規範性與公平性。前置篩選淨地標準，降低房企拿地後的拆遷、權屬風險，減少項目開發的不确定性。全省統一競價規則與線上交易流程，壓縮人為操作空間，提升宅地出讓的公平性與透明度。

期内，南京挂牌出讓7幅地塊，涵蓋4幅二類居住用地、2幅住宅用地及1幅批發市場用地。總起始價超25億元。

從已披露的規劃指標來看，江北新區3幅居住用地容積率均控制在1.01-1.8區間，屬于典型的中低密開發標準，天然适配洋房、小高層類改善産品。而六合區馬鞍街道布局2幅住宅用地，起始價僅1.25億-1.54億元，拿地門檻低，面向剛需和本地自住需求。

武漢以網上拍賣方式出讓9宗國有建設用地使用權，總起始價約14.7億元。本次出讓地塊分布于黃陂、漢陽、洪山、武昌、硚口等區域。其中，住宅類用地是價值核心，洪山區P（2026）053号單宗住宅地塊起始價達3.7億元，為全場最高。商業、市政配套類地塊承擔片區功能補位作用，保租房用地的納入也契合住房保障體系建設的政策導向，並非單一住宅用地集中出讓。

整體供應以中小體量地塊為主。總價區間跨度大，從數千萬元的市政配套地塊到3.7億元的核心住宅地塊，形成清晰梯隊。低門檻梯隊為遠郊商業、加油加氣站等地塊，适配本土中小主體。低總價顯著降低拿地的資金門檻，有助于提升批次整體成交率。

濟南挂牌出讓編号2026TDGPQBR0006号至14号共九宗國有土地使用權，其中八宗為普通商品住房用地（二類），一宗為商務金融用地。

甯波余姚市挂牌1宗大體量商住地，預計7月27日出讓。該地塊位于梨洲街道，黃山東路南側、中山南路東側，出讓面積121752平方米，容積率1.6，建築面積194803.2平方米，規劃建築密度≤35%，建築高度≤60米。其他商業服務業建築面積19480平方米。地塊起價11.69億元，起始樓面價6000元/平方米。

在上述地塊東北方向600余米處，去年12月22日，浙江保利置業有限公司以底價50070萬元競得余姚市余國土告字［2025］29号地塊，樓面價3891元/平方米。

東莞國際商務區（CBD）一宗編号為2026WR005的巨無霸住宅用地，起拍總價約31.3億元。該地塊位于CBD中心公園南側，占地約67803平方米，折合約102畝，容積率2.1，計容建面約14.2萬平方米，限高80米，是CBD已出讓宅地中容積率及限高最低的地塊。

根據公告，地塊需配建公交首末站、生鮮超市、老年人日間照料中心等公共設施，競買保證金約6.27億元，将于8月17日公開競拍，采用“價高者得”的方式，不設最高限價。

觀點指數觀察到，挂牌地塊多以居住用地為主，部分地塊搭配差異化配套業态，從而形成完整社區的供應。各地塊設置清晰的價格梯度，遠郊/新城地塊地價較低，降低參與門檻，而優質闆塊擡升價值預期，以此适配不同規模房企的拿地能力。

本文節選自《混合供給 | 2026年1-7月房地産企業新增土地儲備報告》
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