“房東變股東”創投紅利對沖銷售結轉下行，産業園區的“模式大考

觀點指數 在7月30日觀點指數研究院發布的《科創增長曲線 | 2026年7月産業園區暨基礎設施投資發展報告》中，其發現，2026年上半年國内上市産業園區運營企業陸續披露半年度業績預告，行業盈利格局呈現鮮明兩極分化。堅持“園區運營+硬科技創投”雙輪戰略的頭部國資平台迎來投資收益兌現期，業績大幅預增；高度依賴園區物業銷售結轉的企業普遍利潤下滑乃至陷入虧損，傳統開發銷售模式增長動能持續弱化。

從業績預增企業來看，蘇州高新預告2026上半年歸母淨利潤區間為5.10億元至6.90億元，同比增幅達到190.49%-293.01%。增長核心來自股權投資項目公允價值變動以及科創企業退出收益兌現。公司長期踐行“園區運營+硬科技創投”的雙輪驅動戰略，持續布局半導體、人工智能賽道，多家參股科創企業陸續登陸科創闆，産業投資已成為穩定的增長曲線。

上海臨港預計上半年實現歸母淨利潤5.00億元至6.00億元，同比提升51%-82%。随着被投硬科技企業陸續走向資本市場，盛合晶微、壁仞科技等項目投資收益持續釋放。旗下50億元臨港創新投資平台正式投入運作，持續落地“房東變股東”運營模式，依托空間載體資源換取科創企業股權，形成産業招商、園區運營、股權投資相互賦能的良性閉環。

與之對比，大量依靠物業開發銷售的園區企業經營承壓，利潤下行、預虧現象較為普遍。招商蛇口預告上半年歸母淨利潤5.00億元至6.50億元，同比下降55%-65%。受低毛利項目集中結轉、投資收益同比下滑拖累，整體盈利明顯收縮；旗下産業園區租賃業務保持平穩發展，但體量尚不足以對沖傳統開發業務的利潤收縮。

東湖高新預計上半年歸母淨利潤虧損0.14億元至0.26億元，業績由盈轉虧，主要原因是科技園區銷售結轉面積減少，毛利規模同比下滑。7月26日公司發布公告，董事長因工作調動辭職，任職時長僅一年半，管理層頻繁變動或将對中長期經營規劃形成擾動。電子城、中電光谷同步發布預虧公告，虧損誘因高度重合——均為園區物業銷售收入結轉規模下降，充分反映傳統園區開發銷售模式遭遇階段性瓶頸。

資金壓力更大的企業虧損幅度更為突出，金地集團預計上半年歸母淨利潤虧損24億元至29億元，虧損幅度較去年同期有所收窄。報告期内處置金地威新龍崗智造園，股權轉讓對價1.357億元，回籠資金約1.904億元，本次資産處置産生稅前虧損約5090萬元。

華夏幸福預計上半年虧損50億元至70億元，現階段仍處于債務重組與業務梳理階段，營業收入持續下行，疊加财務費用剛性支出，新增債務重組收益有限，同時基于市場形勢對存量資産計提減值，多重因素疊加導致持續虧損。

在行業盈利模式切換的大背景下，頭部運營商持續打造標杆特色園區，垂直賽道專業化載體、新型科創孵化社區不斷涌現，載體功能與服務體系持續叠代。

産業賽道項目表現方面，本月中關村（京西）人工智能科技園形成AI産業集聚標杆。園區目前集聚30余家優質AI企業，聯合設立總規模10.1億元人工智能産業基金與0-1原始創新基金，覆蓋企業全周期投融資需求。服務層面跳出傳統工商财稅代理等基礎服務，配套900P普惠算力資源，實現即申即用，同步提供模型調優、開源技術對接等AI專屬配套。依托北京市專精特新服務站資質，搭建一站式培育平台，持續為科創企業提供資質申報、融資對接、數字化轉型綜合服務。

招商局智慧城打造鏈主驅動型産城融合樣闆，園區現已入駐企業300余家，集聚華星光電、欣旺達、貝特瑞、歐菲光等百億級龍頭企業，帶動超十萬産業人口集聚，形成“一棟樓宇承載一條産業鏈”的高密度産業生态，覆蓋孵化、加速、企業總部的全生命周期産業培育體系。7月24日，招商蛇口斥資15.05億元競得園區相鄰地塊，重點補足青年人才居住配套，標志企業選址需求持續轉向，市場需求從單一生産辦公物業，轉向“生産+生活+生态”一體化産業社區。

運營模式創新方面，輕量化科創孵化載體模式迎來落地實踐，臨港集團打造的零界魔方OPC科創社區，是國内首個面向AI超級個體、小型科創團隊的專業化載體。園區聚焦人工智能、數字出海、具身智能賽道初創團隊，主打低成本、靈活租期的輕量化研發空間，重點吸納AI算法、智能體開發、機器人軟件研發類輕資産科創企業，與臨港大型智造園區形成“前端孵化、後端産業化落地”的梯隊互補。

截至2026年6月末，社區已集聚超300個科創團隊，推行OPC創業扶持政策，提供階段性辦公、人才公寓租金優惠，開放臨港公共智算資源並配套算力補貼，持續完善初創團隊發展所需創新要素，並提供智算訂單對接等資源。

本文節選自《科創增長曲線 | 2026年7月産業園區暨基礎設施投資發展報告》
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