中海北京奪地 84億元再入朝陽與廣渠金茂府做近鄰

觀點網 70.5億元的起拍價，讓北京朝陽區廣渠路0409-10 地塊未拍先火。

其全稱為北京市朝陽區南磨房鄉廣渠路城中村改造項目0409-10地塊，由于起拍價高，再加上地理位置優越，從列入土地拟供應清單時起，便受到市場頗多關注。

8月4日，這宗預定了年度地王稱号的住宅用地成功出讓，由北京永鑫興業房地産開發有限公司競得，成交價83.99億元，溢價率19.13%。

而就在7月28日，北京朝陽區酒仙橋0013-1地塊也完成出讓，成交價46.814億元，溢價率25.84%，競得人同樣為北京永鑫興業房地産開發有限公司。

據悉，廣渠路0409-10地塊與酒仙橋0013-1地塊的競得人為中海地産旗下中海新城，這也意味着，僅一周時間，該公司在北京連奪兩宗宅地，拿地總金額達130.8億元。

“變身”後未拍先火

從最新成交地塊說起，北京市朝陽區南磨房鄉廣渠路城中村改造項目0409-10地塊之所以備受關注，除了較高的起拍價之外，也與其自身條件關系密切。

項目位于朝陽區勁松街道，土地面積36847.62平方米，規劃建築面積103173.336平方米，地塊容積率2.8，建築控高80米。

交通方面，其位于西大望路與廣渠路交匯處，臨近東四環，區位優勢顯著。同時，地塊臨近地鐵7号線大郊亭站、14号線九龍山站，日常出行便利。不過，或也因此需承受環路噪音以及軌道交通幹擾。

據挂牌文件顯示，在0409-10地塊東側的0409-09地塊地下部分可進行綜合利用，建設與28号線相連通的通道及地下商業，地下建築規模約2000平方米。這也意味着，項目未來有望實現與三條軌道交通線路的銜接。

商業配套方面，地塊同側有芳園里IDMALL，對側即為朝陽合生匯，步行可達。教育則覆蓋陳經綸中學勁松分校、北工大附中等。

除此之外，地塊與廣渠金茂府隔街相望。過往信息顯示，在2009年6月，中國金茂的前身方興地産也正是在這里擊敗一衆敵手，以40.6億元的價格拿下廣渠路15号地塊，後續開發出廣渠金茂府。

作為北京改善型高端住宅的標杆之作，廣渠金茂府不僅是金茂府系産品的金字招牌，更因入市較早，連同周邊的珠江帝景等成熟社區共同構築起高端居住氛圍。

但近年來，闆塊内鮮有新增項目供應，長期處于“有價無市”的斷供狀态，這也使得區域改善需求持續積壓。正因如此，此次新地塊的入市更格外受到市場關注。

結合闆塊居住氛圍等綜合因素看，可想而知，0409-10地塊未來也将聚焦于此，打造高品質生活住宅。

值得一提的是，在年初釋放的年度供地計劃中，0409-10地塊與0409-03、0409-04地塊綁定，其中03、04号地塊為商服用地，用地面積共計2.17公頃，建築規模5.82萬平方米，控高80米，拟于今年三季度供應。

但在推介入市之初，市場反應並不算積極，主要争議點也恰恰是這兩塊商服用地的綁定，直至6月30日，該地塊正式挂牌，此前的兩幅商服用地也被解除關聯，成為純粹的城鎮住宅用地。

房企逐鹿

從報名情況來看，廣渠路0409-10地塊共吸引金茂、保利、招商、建發、中海新城五家房企，以及金隅與懋源組成的聯合體報名。無論是在産品端還是資金端，均頗具實力。

首先就金茂而言，其在闆塊内有先發優勢，若成功拿地能夠繼續樹立産品標杆。保利此前在豐台以41.51億元的價格拿下太平橋地塊，溢價率15.4%，並以6.67萬元/平方米的樓面價創豐台區宅地樓面價新高。此次将目光調整到朝陽，既是補倉機遇，也必然會帶來資金壓力。

招商蛇口近兩年将通州視作重心，在璀璨公元、雲璟攬閱、朝棠攬閱之後，6月23日又在通州補倉了九棵樹6016地塊。盡管7月的幾場土拍中，招商也頻頻現身積極參加，但對于舉牌競價似乎並沒有勢在必得的決心。

廈門建發作為京外來客，在北京市場的态度顯然更傾向于塑造標杆，只是同樣在不久前以49.77億元的價格拿下昌平東小口地塊。事實上，進京多年的建發僅早年在朝陽推出了望京養雲，這也是建發在北京的首個項目，公司此後更專注于昌平、海澱等闆塊。此次“回歸”朝陽，顯然也帶有特殊寓意。

懋源素來有着“豪宅專家”的稱号，其對廣渠路地塊的青睐實屬情理之中。金隅作為北京國企，在建材供應鏈與工程營造方面頗有積澱，二者的聯合也更讓人期待。

可以說，在早期的市場預判中，中海的拿地決心並未被視作最強。

7月28日，中海剛完成在北京市場的年内首次落子。彼時的競争對手中，恰好也包括招商、保利、建發等房企，不過中海最終以46.814億元的價格競得，溢價率25.84%，成交樓面價約8.11萬元/平方米。

本場土拍距離中海上次拿地僅間隔一周，無疑意味着巨大的資金沉澱與占用壓力。

據悉，廣渠路0409-10地塊起拍價70.5億元。在轉入線下競價前，該地塊已收到6輪線上報價，地塊總價也升至70.855億元。進入線下環節後，競價185輪，整體達191輪報價。

從競價節奏來看，在地塊價格觸及80億元關口前，招商與中海新城是主要角逐者，雙方勢均力敵、膠着不下，多次觸發三聲報價程序後才舉牌應價。

而在地塊價格突破80億元後，戰局陡然升級。金茂以及金隅&懋源聯合體第一時間加入戰局。在數輪交鋒後，中海新城再度回歸，使得現場博弈進入白熱化。

反觀建發、保利兩家企業，于整場土拍中的存在感更弱。

當然，随着中海成功落子，外界關注的焦點也從誰将拿地，轉向将打造出怎樣的産品。這一懸念，則有待中海在後續揭曉。

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