華潤萬象886億領跑、恒大物業百億市值圈“出局” 物管股的分化在加速

觀點指數 在7月23日觀點指數研究院發布的《高價值賽道拓新 | 2026年7月物業暨城市服務發展報告》中，其指出，二級市場上，物管股期内延續下滑的趨勢。截至7月21日收盤，恒生物業服務及管理指數（HSPSM.HI）近一個月下跌1.07%。對比之下，恒生指數HSI.HI）近一個月則上修5.05%。這反映了當前資本市場對行業基本面承壓的防禦性估值邏輯。

觀點指數監測的40家樣本港股物企本期錄得的平均區間漲幅約為1.1%，較上個報告期9.58%的跌幅已有大幅回暖，但下行壓力仍較大。整體估值水平有所上升，截至最新收盤日，樣本物管股市盈率（TTM）均值為12.27倍，上個報告期為10.65倍。

總市值方面，超過百億港元的物企數量由7家減少至6家，其中華潤萬象生活持續位列第一，達到886.52億港元；其余依次為萬物雲（205.46億港元）、碧桂園服務（180.2億港元）、保利物業（156.2億港元）、綠城服務（132.5億港元）、中海物業（117.6億港元）。同時，由于清盤人與潛在買方就收購51.016%控股權益的談判終止，恒大物業已暫時退出百億港元市值圈。

A股市場上，特發服務近一年來股價出現腰斬，現為每股23.8元左右。分析來看，其三大股東銀坤公司、龍信建設、嘉興創澤自2025年5月起持續密集減持，全年累計減持1420萬股（占總股本的8.4%）、套現超6億元。疊加營收增速從22%驟降至3.6%、淨利潤增長幾近停滞、毛利率下滑至11.78%、經營現金流大降42%等基本面弱化因素，股價顯著下跌。

同時期，物業行業的收並購市場仍舊冷清。盡管優質物業標的受到市場青睐，且國資體系内的跨界整合步伐加快，但物業企業主動發起的收並購行為依然稀少。與此同時，受地産關聯方風險傳導及交易雙方估值分歧加劇的雙重影響，困境資産的處置與交易也面臨阻力。

據6月底市場消息，金地物業計劃收購深圳世外桃源物業51%的股權，並且考慮在全國範圍内進行收並購，意在沖擊IPO。

這一消息也得到部分佐證，有接近金地智慧服務的人士表示，該公司确實正在推進收並購相關事宜，但並不能與IPO直接挂鈎。

資料顯示，深圳桃源居社區是深圳當之無愧的“第一大盤”，自1994年開啟首期建設。目前，該項目占地約116萬平方米，總建面約186萬平方米，合計有16個獨立居住片區、117棟住宅樓，是超大型社區，常住人口超5萬人。

金地物業之前已與深圳市世外桃源物業公司達成戰略合作，以共同推進深圳桃源居超大型社區的物業管理與服務升級。此次收購也是在驗證了桃源居社區卓越運營效益的基礎上，選擇長期深耕該項目。

7月7日，嶺南控股公告表示，拟通過發行股份及支付現金方式購買廣州數字科技集團持有的廣州廣電城市服務集團股份有限公司85%的股份，並募集配套資金。

據了解，嶺南控股是廣州市屬核心國有文旅上市平台，廣州數字科技集團由廣州市人民政府與廣東省财政廳分别持股92.42%以及7.58%。公告稱，此次交易預計構成重大資産重組以及關聯交易。

資料顯示，標的廣電城服主營業務聚焦“城市空間服務”和“城市配套服務”兩大業務闆塊，管理服務城市已遍及全國20多個城市。2025年度營業總收入為15.72億元，同比增長7.04%；

營業利潤約1.36億元，同比增長3.11%；淨利潤約為1.15億元，同比增長3.3%。

此次重組是嶺南控股落實廣州市屬國資優化布局、推動産業協同的重要舉措。交易完成後，嶺南控股将在原有業務基礎上新增智慧城市運營、公共空間綜合運維等高附加值業務，實現從“綜合文旅産業運營商”向“全域全場景文旅産業生态運營商”全面升級。

另外，恒大物業51.016%股份的交易于6月25日宣告終止。中國恒大清盤人與潛在買方在排他性談判期滿後未能達成一致，雙方未簽署任何具法律約束力的買賣協議。

不過，公告也稱清盤人正積極與其财務顧問持續磋商，以尋求其他潛在買家收購由中國恒大及CEG Holdings所持有的該公司控股權益。

本文節選自《高價值賽道拓新 | 2026年7月物業暨城市服務發展報告》
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