GDIRI觀察 | 金融街樣本：170億CMBS如何煉成寫字樓資産盤活“解法”？

觀點指數 (GDIRI) 7月30日，金融街控股股份有限公司宣布，金融街商業地産第4期（金融大廈）資産支持專項計劃（簡稱金融大廈CMBS）于當日正式成立。這是金融街在2026年内落地的第二單寫字樓CMBS産品，也是其持續擴容核心資産證券化版圖的最新注腳。

公告顯示，金融大廈CMBS實際收到的認購資金為5.7億元，募集專戶中的本金金額已達到約定目標募集規模。該專項計劃采用分層結構，其中優先級資産支持證券規模5.61億元，獲AAA信用評級，預期收益率（含稅）2.69%，期限18年（3+3+3+3+3+3），每份面值100元，共561萬份，次級資産支持證券規模0.09億元，期限結構與優先級一致。

截至金融大廈CMBS成立，金融街170億元儲架CMBS額度累計募集資金達168.5億元，額度使用率約99.1%。

從上海融悅中心、北京金融街中心、上海海倫中心到本次的金融大廈，金融街正在将核心的寫字樓資産逐一納入資産證券化版圖。

170億儲架規模有序落地

據觀點指數了解，金融街先後通過50億元首輪儲架、170億元二輪儲架體系，底層資産覆蓋了金融街中心、金融大廈、海倫中心、上海融悅中心四個核心寫字樓資産。

2023年，金融街50億元CMBS儲架開始布局，當年2月股東大會審議通過發行議案，4月獲深交所無異議函，儲架額度順利落地。依托該框架，公司于2023年7月、8月先後發行海倫中心CMBS、金融大廈CMBS兩期産品，合計募資43.7億元，額度使用率達87.4%，完成核心寫字樓資産的初步證券化試水。

基于前期運作的經驗，2024年1月24日，金融街公告計劃申報發行儲架CMBS，總規模不超過人民币170億元（含），發行期數不超過5期（含），産品期限不超過18年。該儲架決議有效期為自股東大會審議通過之日起36個月，為金融街提供了充足的發行窗口。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

本輪四期産品均采用18年六期分段開放期限、優先級+次級分層結構、百元標準化面值的統一設計，徹底規避單項目重復申報、盡調、審批的繁瑣流程，大幅縮短發行周期。同時批量發行的規模效應持續優化融資成本，實現核心寫字樓存量資産常态化、高效率、低成本盤活。

回溯170億元儲架下的寫字樓資産證券化路徑，可看到一條循序漸進的序列化發行軌迹。2025年1月，第1期（上海融悅中心）成立，募集46億元，優先級收益率2.80%。同年12月，第2期（金融街中心）成立，募集81億元，優先級收益率降至2.25%，創下規模與成本的雙重紀錄。2026年6月，第3期（海倫中心）成立，募集35.8億元，優先級收益率2.65%。2026年7月，第4期（金融大廈）成立，募集5.7億元，優先級收益率2.69%。

可以發現，金融街在儲架額度分配上采取了核心資産優先、大額先行的策略，将估值最高、市場認可度最強的資産優先證券化，後續資産則根據自身條件靈活确定發行規模。這一策略既确保了核心資産的融資效率最大化，也為後續資産保留了操作空間。

對比早期的CMBS産品，2026年發行的第3期海倫中心CMBS和第4期金融大廈CMBS，其底層資産已在2023年第一批50億元儲架下發行過CMBS産品。

從2023年發行的産品到2026年進入第一個3年行權窗口，金融街依托新儲架重新設立CMBS完成債務置換，金融大廈CMBS收益率從3.20%降至2.69%、海倫中心CMBS從3.18%降至2.65%，利率下行超過50個基點，有效降低了公司的财務負擔，實現存量資産價值與融資成本的雙重優化。

截至金融大廈CMBS成立，金融街已在該框架下完成四期CMBS發行，累計募集資金168.5億元，占170億元總框架額度的99.1%。從首期上海融悅中心成立到現在，不足兩年的時間内，金融街已幾乎用完全部儲架額度，推進節奏較快。

目前170億元儲架僅剩約1.5億元余量，依據最高5期發行規則，理論上可申報第五期産品，但剩余額度體量極小，難以支撐新項目獨立發行，儲架整體已進入尾聲。

底層資産支撐

CMBS産品的安全性與收益性，最終取決于底層資産的資質、運營質量與估值。在2025年至2026年重點城市寫字樓市場整體承壓的背景下，金融街四期CMBS的底層資産展現出不同程度的抗跌性。

數據來源：金融街業績報告，觀點指數整理

據金融街2025年年度業績報告披露，金融街中心、上海融悅中心、海倫中心以及金融大廈當期收入分别為4.60億元、1.13億元、1.06億元以及0.56億元，期末公允價值分别為71.75億元、76.95億元、43.98億元以及6.12億元。2025年出租率依次為90%、100%、89%、100%。

受行業整體下行影響，四大核心寫字樓資産年度租金收入均出現不同程度的同比下滑，但出租率水平均跑赢所屬城市市場平均水平。

四期産品底層資産為位于京滬核心商務區的優質寫字樓。

各期規模差異的根源在于底層資産的資質與估值，從81億元的金融街中心到5.7億元的金融大廈，規模落差明顯。第2期金融街中心以81億元的規模獨占總額度的近一半（47.6%），作為金融街控股總部所在地及北京金融街核心區地標寫字樓，其資産價值在四期産品中最高。

據觀點指數了解，金融街中心位于北京西城區金融大街9号，總建築面積約14萬平方米。該項目是金融街四期CMBS中規模最大、資産質量最高的底層資産。金融街中心2025年全年租金收入約4.6億元，出租率維持在90%，項目毗鄰一行兩會等金融監管機構，集聚頭部金融企業總部，租戶粘性較強，在租金可調的周期波動中，守住出租率基本盤，成為資産現金流的核心壓艙石。

上海融悅中心、金融大廈均實現全年滿租。前者位于上海火車站北廣場正對面，緊鄰地鐵1/3/4号線，總建築面積約27.9萬平方米，其中上海融悅中心A棟7.5萬平方米自持辦公已整租給興業銀行，項目還配套約6萬平方米的自營商業。2025年項目出租率達到100%，在上海甲級寫字樓空置率超過20%的市場環境下實現滿租，實屬不易。

綜合來看，在北京、上海甲級寫字樓空置率分别超過10%和20%的背景下，金融街四期CMBS的底層資産在2025年的出租率明顯高于京滬寫字樓市場平均水平，核心城市優質寫字樓資産的抗周期能力突出。

在全國甲級寫字樓空置走高、投資者對商辦資産謹慎的環境下，只有一線城市核心商務區標杆物業具備持續證券化融資的資本市場認可度。

與此同時，在商辦資産納入REITs發行範疇的政策背景下，金融街通過CMBS一次性盤活存量資産價值、募集長期資金，同時保留資産所有權和運營權的模式，為行業提供了可參考的路徑選擇。

随着170億元儲架CMBS額度接近收官，金融街的寫字樓資産證券化故事，仍在醞釀新的章節。

據觀點指數了解，目前金融街手中仍儲備北京、上海、天津等多座核心金融區自持甲級寫字樓，如金融街（月壇）中心、通泰大廈、天津金融街南開中心、天津環球金融中心等，具備持續開展證券化的底層資産儲備。

産品創新層面，依托成熟的碳中和CMBS運作經驗，金融街未來可持續發力低碳、ESG主題證券化産品，精準對接長線專項投資資金，進一步壓降綜合融資成本、豐富産品矩陣。

相較CMBS債權融資屬性，公募REITs屬于權益融資工具，可實現資産真正出表與資本退出。金融街明确表示将積極探索REITs、ABS等多元資産證券化工具，完善資産經營與城市更新業務閉環。

現階段，核心物業的現金流雖仍具韌性，但過度依賴CMBS來拉長債務久期和置換融資，将愈發考驗寫字樓租金的長期穩定性。若後續能成功推進公募REITs，則可實現從債權融資向權益退出模式的根本性閉環，打通資本循環通道。

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