央地聯袂，千億資本入局 城市更新從“蓋房子”到“綁産業”

觀點指數 在7月29日觀點指數研究院發布的《靈活機制探索 | 2026年7月城市更新發展報告》中，其發現随着城市更新市場的持續發展與模式叠代，參與主體日益多元化，不同類型的企業依托自身資源禀賦與能力優勢，探索出差異化的參與路徑。期内，央企國企加速區域布局，品牌房企深耕核心項目，專業機構賦能全鏈條服務，形成協同發力的生态。此外，全國範圍内各類城市更新項目加速落地，覆蓋居住改善、商業活化、産業升級等多個領域。

央地協同深化産業綁定，專業生态完善城市更新全鏈條服務

随着城市更新市場的持續發展與模式叠代，參與主體日益多元化，不同類型的企業依托自身資源禀賦與能力優勢，探索出差異化的參與路徑。

期内，央企國企加速區域布局，品牌房企深耕核心項目，專業機構賦能全鏈條服務，形成協同發力的生态。多家央企與地方國企通過戰略合作和項目落地等方式，深度參與地方城市更新，将城市更新與區域發展緊密綁定。

7月6日，綠城中國與武漢市硚口區簽署戰略合作協議。根據協議，綠城将統籌體系内全鏈條專業資源，以城市更新為主線，在存量資産盤活、建設管理、老舊小區綜合治理、完整社區創建、智慧城市建設、産業園區運營、商業運營及康養服務等重點領域開展深度合作。

7月8日，綠地集團聯合東方城投取得海南東方市島西林場城市更新項目。該項目是海南省東方市首宗納入省級名錄的城市更新項目，坐落于東方市中心核心闆塊。

7月6日，越秀集團助力廣州番禺里仁洞舊改的配套項目何賢紀念醫院萬博院區正式動工。該醫院按綜合三級甲等標準建設，總投資10.55億元，由越秀集團出資超7億元、政府專項債券配套3.38億元共同推進，分兩期建設7月13日，武漢城建與華潤萬象生活合作的武漢漢陽龜北片文創園規劃正式公示。項目總投資15億元，以改造為主、新建為輔，保留改造37棟老舊廠房。

央企與地方國企參與城市更新，從單純的工程建設範疇轉向産業協同的深度參與。通過與地方政府的戰略合作，央企國企能夠将自身的産業資源、運營能力與城市更新項目深度綁定。

地方國企掌握本地資源、政策對接與土地統籌能力，央企輸出産品力、運營能力與産業資源。這種組合既彌補地方更新的資金與專業能力缺口，也減少外來企業的本地化落地風險。在嚴控地方債務、強調合規落地的政策環境下，這是可行性最高的項目推進路徑。

城市更新向精細化、專業化方向發展，科技運營、商業咨詢等專業服務機構的價值日益凸顯。期内，多家專業機構達成合作，深度參與城市更新全鏈條服務，為項目提供專業支撐。

6月26日，騰雲築科與金科股份簽署合作協議，雙方将聚焦城市更新與不動産科技基金領域展開合作，探索科技賦能城市更新的新路徑，通過數字化技術提升項目管理效率與運營水平，推動城市更新的數字化、智能化升級。

7月8日，中建玖合與戴德梁行舉行座談交流，共同探讨城市更新領域的合作機會。雙方将結合各自在開發建設與商業運營方面的優勢，探索城市更新項目的商業活化、資産運營與價值提升路徑。

城市更新是一項復雜的系統工程，涉及規劃、融資、拆遷、建設、運營等多個環節，單一主體難以具備全鏈條的專業能力。數字化服務商、商業咨詢機構、資産管理公司的深度參與，本質是行業産業鏈的垂直細分。

專業服務機構的深度參與，能夠為項目提供各環節的專業支撐，提升項目的策劃水平、融資效率與運營質量。随着城市更新産業導入、商業運營等後端服務的價值凸顯，專業服務機構将在城市更新生态中扮演越來越重要的角色。

商、産實踐突破陳舊思路，更新提供高品質空間載體

全國範圍内各類城市更新項目加速落地，覆蓋居住改善、商業活化、産業升級等多個領域，涌現出一批具有示範意義的實踐樣本，為不同類型、不同模式的城市更新提供可借鑒的實踐路徑。

居住類更新始終是城市更新的核心民生領域。期内，城中村改造等居住類項目持續規模化推進。廣州、深圳等地多個大型城中村改造項目迎來關鍵節點，改造規模大、投入力度強。

7月3日，廣州黃埔區南崗街南崗社區南片舊改項目復建區9/10/15地塊正式動工，規劃建設2469套回遷房，標志着該區域城市更新進入全面加速階段。

據了解，南崗南片舊改項目曾停滞7年，于近期正式進入實質推進階段，總拆除面積約142.9萬平方米，復建安置區用地103.79公頃，總建築面積178.61萬平方米，改造成本約105.34億元。

深圳羅湖區螺嶺片區城中村改造項目于7月4日正式啟動簽約，首日簽約成效顯著，截至當日19點，共簽約735戶，接近總戶數1598戶的一半，其中首開區域簽約501戶，超過該區域總戶數的半數。

該項目是深圳落實住宅項目新規的城中村改造試點項目，創新實行“政府主導+國企實施、淨地出讓+市場參與”的模式，拟拆除新建範圍約12公頃，規劃容積37.7萬平方米。項目引進市屬國企作為合作單位，已獲得兩家政策性銀行42億元專項借款授信，為項目推進提供資金保障。

從城中村改造來看，央地合作模式增多，地方國資與央企聯手，發揮各自在資源統籌、資金、建設方面的優勢，破解項目推進難題。

其次，可以看到城中村項目以民生保障優先，復建安置區率先動工，教育、醫療、養老等配套設施同步規劃，切實保障村民的居住權益與生活品質。再者，政府主導的新模式逐步替代傳統市場主導模式，項目推進的合規性與效率顯著提升。

商業文旅類更新是激活存量資産和提升城市活力的路徑之一。期内，多個項目落地實踐，探索出工業遺存活化、歷史建築利用、文旅康養融合等多元活化模式。

對于老舊廠房、工業遺址等存量空間，可通過保留建築風貌、植入新興業态的方式進行活化，既保留了城市歷史記憶，又培育了新的經濟增長點。

武漢漢陽龜北片文創園是工業遺存活化的樣本。項目總投資15億元，以改造為主、新建為輔，保留改造37棟老舊廠房，僅新建少量現代配套建築，最大程度保留了工業遺存的空間肌理與歷史風貌。廣州黃沙水産舊址改造項目同樣遵循“留改並舉”的思路。項目以“最小幹預”為核心策略。項目保留原有水産市場建築與老碼頭風貌，不進行大拆大建，僅通過空間優化與業态升級，将傳統水産批發市場轉型為濱江文旅商業節點。

工業遺存是城市工業文明的載體，具有獨特的空間形态與歷史文化價值。相較于拆除重建，保留活化的方式更具性價比與文化價值，大跨度的廠房空間也适合改造為文創園區、商業綜合體、文旅項目等。

從實踐來看，工業遺存更新普遍采取“政府引導、市場運作、文化賦能”的模式，通過引入專業運營主體，植入文化、創意、休閑等新興業态，實現工業遺産價值重生。

歷史建築是城市文化的重要載體，通過合理的活化利用，能夠在保護的前提下賦予老建築新的生命力。

6月27日，佛山市屬國企建發智城旗下公司攜手華住集團，共同打造全季佛山嶺南天地祖廟地鐵站酒店。項目前身為祖廟路74号上世紀80年代的地標建築，改造堅持“保護優先、合理利用”的原則，完整保留原有建築結構與歷史外立面，内部則植入現代酒店功能與東方人文設計元素。項目既保留了城市歷史風貌，又實現了國有資産的保值增值。

歷史建築的活化利用，核心在于平衡保護與利用的關系。該項目通過“保外立面、改内部功能”的方式，使城市歷史風貌與建築特色得以保留，同時賦予新的商業功能。

依托自然資源的城市更新項目，通過植入文旅康養業态，實現生态價值向經濟價值的轉化，帶動片區整體升級。

7月8日，復星旅文與重慶市缙雲山北碚片區管理委員會等四方簽署戰略合作框架協議，共同打造缙雲山北溫泉康養片區城市更新文旅項目。7月9日，廣東惠州蔡家村漁船廠“工改商”舊改項目正式進入建設實施階段。

文旅康養類城市更新項目，往往依托城市的自然生态資源與文化資源，通過空間改造與業态植入，将資源優勢轉化為發展優勢。這類項目不僅能夠提升城市的旅遊能級與消費活力，還能帶動周邊片區的配套升級與價值提升。

産業類城市更新能夠盤活低效工業用地，助力産業升級，還能夠為實體經濟發展提供高品質空間載體。

7月22日，綠聯科技發布公告，其全資子公司中植置業（深圳）有限公司拟簽署土地出讓合同，取得深圳市龍華區大浪街道元芬村工業廠房城市更新項目的建設用地使用權，計劃投資總額約10.8億元建設工業廠房及相關配套設施，其中建築安裝費為10億元，其余投資包含地價款、設計費等。

該項目是典型的工業用地更新項目，通過對老舊工業廠房進行拆除重建，提升土地利用效率，打造高品質産業空間，滿足先進制造業的發展需求。項目由制造業企業自主主導更新，能夠精準匹配企業自身的生産需求，實現産業空間與産業發展的高度适配。

在工業用地資源緊張的一線城市，通過城市更新推動低效工業用地提質增效。産業空間更新能夠大幅提升土地利用率，且由實體企業主導的工業更新，有效避免産業空心化，确保産業空間的實體經濟屬性。

本文節選自《靈活機制探索 | 2026年7月城市更新發展報告》
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