傳統倉儲IPO遇冷、REITs分紅火熱：物流資本的分化邏輯圖

觀點指數 在7月22日觀點指數研究院發布的《“倉登鏈”上線 | 2026年7月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告》中，其指出，資本端行業分層特征顯著，傳統倉儲企業估值承壓、資本化價值不高，頭部物流企業依托多元低成本融資工具持續夯實資金優勢，資本股權叠代持續推進。同時，倉儲REITs通過園區翻新、業态優化、租戶叠代實現資産價值修復與穩定分紅。

資本市場層面，物流行業呈現出顯著的結構性分層特征，行業估值、融資及資本化發展邏輯持續叠代優化。頭部優質物流企業融資渠道通暢，可依托多元資本工具實現低成本融資；傳統倉儲企業受經營業績、二級市場行情等因素影響，資本化推進節奏放緩，産業資本同步調整持倉結構，行業格局加速分化。

二級市場方面，傳統重資産倉儲賽道資本化承壓特征顯現。此前市場關注度較高的永康控股終止港股上市進程，公司原計劃發行5160萬股H股、于7月13日登陸港交所，發行階段超額認購倍數達8964倍，最終在挂牌前夕終止發行。

從市場環境來看，當期港股新股破發現象頻發，疊加企業倉儲、貨運站核心業務收入連續三年下滑，傳統重資産倉儲賽道市場估值中樞下移，企業基于估值匹配度考量，主動終止上市發行，規避折價發行風險，與科技賽道高估值态勢形成明顯反差。

物流資本持續調整物流闆塊持股布局，阿里通過大宗交易出讓圓通速遞6845.32萬股股份，持股比例減持至2%，累計套現約11.13億元，完成階段性持股退出操作。

國内倉儲REITs底層資産整體運營表現穩健，運營主體通過調整園區業态、翻新硬件設施、優化租戶結構等精細化運營手段，推動租金與出租率雙向修復，帶動存量資産價值重估。各上市倉儲REIT項目運營呈現差異化修復、整體穩步向好的運行特征。

其中，中金普洛斯REIT通過經營優化實現提質增效，旗下廣州園區解除保稅監管限制，經營自由度與業态适配範圍進一步拓寬。截至2026年6月末，該園區租金水平同比提升約20%，資産盈利能力改善。

為持續挖掘存量資産價值，項目計劃于8月啟動全方位翻新升級，通過硬件改造、功能優化與業态調整，适配高端倉儲市場需求，為資産增值提供支撐。該REIT年内落地第二次分紅方案，分配金額達6544萬元，持續向投資者釋放穩定現金收益。

紅土創新鹽田港REIT上半年運營表現具備較強韌性，資産出租穩定性處于行業較高水平。數據顯示，項目上半年綜合出租率達94.64%，旗下世紀物流園持續保持滿租狀态，體現出核心區位優質倉儲資産的抗周期屬性與稀缺價值。

同時，項目招商工作有序推進，旗下現代物流中心上半年新簽約租賃面積4.07萬平方米，持續優化客戶結構、夯實營收基礎，推動項目出租率從5月末的89.49%回升至6月末的93.59%，園區空置壓力持續緩解。

華夏深國際REIT旗下杭州一期項目運行貼合行業季節性規律，呈現逐季修復态勢。受春節假期租賃合約集中到期影響，項目一季度出租率階段性回落，二季度伴随實體經濟回暖、物流需求復蘇，項目招商節奏加快，出租率穩步修復回升，上半年月末出租率均值維持83.72%，整體運營态勢平穩。

此外，嘉實京東倉儲REIT完成2026年度首次分紅，分紅金額1801萬元。多家頭部倉儲REIT常态化穩定分紅，體現出國内倉儲公募REITs成熟的運營體系與穩定的現金流創造能力。高標準倉儲資産憑借穩定現金流、優質租戶結構、中長期租約等核心優勢，在資本市場的長期投資價值持續凸顯。

本文節選自《“倉登鏈”上線 | 2026年7月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告》
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