GDIRI觀察 | 民營房企的“斷舍離” 廣宇集團“二次創業”押注銀發經濟

觀點指數(GDIRI) 地産行業深度調整周期之下，一批區域房企正開啟業務取舍與戰略重構。

2026年7月29日，廣宇集團接受機構調研並發布投資者關系活動記錄表，公司明确“全面聚焦銀發康養、逐步退出地産”的戰略方向，正按計劃推進業務布局和資源投入。

從1984年創立至今，這家深耕杭州四十余年的老牌房企，主動告别賴以生存的房地産開發主業，正在經歷一場前所未有的“斷舍離”。

在房地産行業深度調整、銀發經濟政策紅利持續釋放的背景下，廣宇集團的戰略抉擇折射出傳統民營房企轉型的共性困境，而依托多年康養業務積澱，其能否依靠銀發經濟打造新的增長曲線？

收縮開發戰線

廣宇集團起家于杭州，長期立足浙江深耕區域房地産開發，屬于典型的區域型上市房企。從土地儲備結構來看，公司項目高度集中于杭州、舟山等浙江省内城市。

随着行業進入存量調整階段，公司主動收縮開發戰線，全面停止新增土地儲備，僅保留杭州塘頌府、錦上雲瀾府、舟山半升洞酒店等少量存量尾盤項目；新增投資、新項目拿地基本停滞，地産業務進入有序收縮、存量出清的階段。

2026年上半年業績預告顯示，公司營業收入與利潤高度依賴地産存量尾盤結算，無新增竣工交付項目直接導致業績階段性承壓，預計上半年歸母淨利潤虧損區間為1250萬元至2500萬元，轉型期的經營壓力逐步顯現。

數據顯示，公司資産負債率由前期的高點逐步回落，2026年一季度末降至51.55%，杠杆水平有所優化。房地産開發屬于重資産、長周期行業，持續的項目開發将不斷占用資金並推高負債規模。

主動漸進退出地産開發、放緩拿地節奏、減少新項目資本開支，通過存量項目銷售與資産處置回籠資金，有助于優化負債結構，降低行業周期波動帶來的經營風險。

與此同時，公司房地産業務毛利率自2020年以來持續走弱，2020年整體毛利率為15.20%，後續逐年下行，2024年降至3.64%的低位； 2025年雖回升至11.96%，但盈利修復主要來自資産減值基數的變動，並非開發主業盈利能力實質性改善。

多重壓力交織之下，廣宇集團逐步退出地産、轉向長期成長性賽道，成為适配自身發展現狀的理性選擇，而深耕十余年的銀發康養業務，成為公司戰略落地的核心載體。

錨定銀發浪潮

相較于競争白熱化、盈利持續承壓的地産開發賽道，銀發康養行業具備剛性、長期、穩定的消費需求，政策紅利持續釋放，成長确定性突出。同時，房企天然具備空間開發、物業改造、本地資源整合優勢，是跨界布局康養賽道的核心優勢群體。

近年來，遠洋集團、綠地控股、復星旅文等企業亦在康養賽道有所布局，而廣宇集團入局康養賽道時間更早，經過多年深耕為戰略轉型奠定堅實基礎。

在運營主體搭建方面，廣宇集團于2017年成立杭州廣宇安諾實業有限公司（後發展為杭州廣宇安諾實業集團股份有限公司），作為康養闆塊核心運營平台，統籌全部養老服務業務，定位為“居家—社區—機構”一體化的養老服務商。

2025年初，公司将全資子公司“杭州廣宇健康管理有限公司”更名為“杭州廣宇銀發康養産業發展有限公司”，注冊資本由300萬元增至5億元。依托多年地産開發積累的空間資源與工程改造能力，公司形成重資産自持、輕資産輸出並行的雙軌發展模式。

重資産模式以存量物業改造為核心，依托城市核心區域閑置商業、廠房、老舊樓宇，改造升級為醫康養綜合體，安諾新程國際康養中心即為標杆範本。

相較于新建項目，存量改造可有效降低土地成本，核心區位項目煥新後可精準匹配中高端康養消費需求。但重資産模式前期投入巨大，項目培育周期較長，短期難以實現盈利，需要持續的資本支撐。

對于輕資産管理輸出模式，公司未來将重點發力品牌與管理輸出。依托多年沉澱的標準化照護體系與運營管理經驗，向外輸出品牌、運營團隊與服務標準，承接第三方康養項目的運營管理，降低資本投入並實現模式復制。

此外，公司手握自有存量住宅、商業物業，未來可将閑置底商、老舊物業改造為社區養老站點、日間照料中心。目前廣宇安諾已經落地“健康・養老・住空間”智慧康養體驗展廳，打造适老化住宅、認知症居住、無障礙空間等樣闆場景。

通過存量空間的功能轉化與适老改造，公司有望實現低效不動産的價值重估，推動業務模式從商品房銷售向康養服務運營轉變。

轉型效能待考

針對機構投資者關于2026年上半年銀發康養業務營收規模的提問，公司回應稱“對銀發康養領域的投資是公司戰略轉型的重要舉措，各項資源正根據項目進展和實際需求有序投入。”

轉型過渡期，公司主要依托存量資産盤活、物業租賃收入及成本管控維持經營。從公開信息來看，康養業務多年來尚未産生規模性收入貢獻，仍處于投入培育階段。

從市場差異化競争來看，公司在杭州本土深耕四十余年，與各街道、社區及政府平台建立了長期合作關系，在獲取社區養老服務項目、承接政府适老化改造采購訂單方面具備一定的渠道優勢。

另一方面，公司較早引入日式精細化照護標準，聚焦認知症照護細分賽道，形成差異化品牌標簽。依托地産開發基因，打通“物業載體改造+專業康養服務”完整産業鏈，構築獨具特色的賽道壁壘。

同時，轉型過程中面臨着多重現實挑戰，當前存在明顯的業務空窗風險，地産業務持續出清、康養業務尚未盈利，標杆項目仍處于培育爬坡階段，短期難以填補地産營收缺口，公司業績或将階段性承壓。

此外，區域布局集中度偏高，康養項目高度集中于杭州，跨區域復制模式尚未驗證，業務半徑拓展存在不确定性。且輕重資産模式平衡難度較大，重資産項目持續消耗現金流，輕資産賽道競争激烈，品牌規模化提速難度較高。

随着保險機構、專業康養運營企業、部分轉型房企紛紛加大銀發經濟領域的布局力度，市場同質化競争持續升溫。

廣宇集團主動推進房地産業務“斷舍離”，是順應行業周期、主動求變的戰略選擇。但如何依托現有標杆項目打磨可復制的商業模式，平衡短期現金流壓力與長期業務投入，銀發康養能否真正成為廣宇集團的新的增長曲線，仍有待時間檢驗。

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