TMT登頂一線城市租賃需求首位，科創産業成寫字樓市場核心支撐

觀點指數 在7月28日觀點指數研究院發布的《需求變革 | 2026年7月商辦與辦公空間發展報告》中，其指出，區别于一季度分散化的格局，2026年二季度，北京、上海、廣州及深圳四城單季度寫字樓需求行業占比首位的均為TMT行業。

數據來源：wind，觀點指數整理

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業的平均租金走勢情況。

6月，八城寫字樓均值租金為2.52元/平方米/天，較5月2.31元/平方米/天元環比上漲8.97%，階段性租金修復行情顯現，但城市間行情分化明顯。單月僅成都、武漢租金環比收跌，其余6座城市寫字樓租金均實現環比上漲，多數城市迎來階段性租金修復，核心驅動來自二季度科創企業擴租、總部搬遷簽約等釋放短期租賃需求，帶動優質標杆樓宇報價與實際成交租金回暖。

另外，期内戴德梁行披露了二季度一線城市甲級寫字樓的市場表現。

其中北京憑借2025年全年及2026年上半年新增供應規模偏低的優勢，甲級寫字樓市場空置率表現為持續下行的走勢，2026年Q2北京甲級寫字樓空置率降至15.32%，環比下降0.5個百分點、同比下降1.6個百分點，較2025年末減少0.57個百分點，是四城中唯一實現空置率穩步優化、供需格局持續收緊的城市。

滬深兩城空置率環比有所改善，前者環比大幅下降1.1個百分點至22.5%，後者小幅回落0.7個百分點至29.1%。同期廣州成為一線唯一空置率持續攀升的城市，空置率升至22.9%，環比上升0.8個百分點。對比來看滬深廣三城空置率水平仍處于高位。

企業運營層面，2026年上半年商辦市場整體仍處于存量承壓、租金分化的周期。部分運營商以瑞安辦公、陸家嘴LOFFICE為代表，披露了年中運營數據，成熟項目出租率高于市場平均水平，同時依托租賃去化、産業運營、新品儲備、資産證券化等實現租金現金流的穩定與長期價值增長。

期内瑞安辦公全國成熟期項目整體出租率為92%，上海片區項目出租率達94%，同期完成新租及擴租合計租賃面積12.6萬平方米，租戶結構覆蓋國際貿易、金融證券、互聯網科技、高端制造、物流航運、專業咨詢等高附加值多元賽道，入駐代表企業包括亞馬遜、匯豐銀行、中銀證券、長江養老、物産中大資管、朗盛化學、歐睿咨詢、百濟神州等。

陸家嘴LOFFICE作為浦東片區國資專業辦公運營平台，2026上半年辦公及産業園項目累計租賃去化50.49萬平方米，成熟自持項目出租率穩定。

同時，旗下子品牌分層承接差異化需求。其中LSPACE陸創營（靈活共享辦公）成熟期項目出租率約94%。LHUB陸創空間（産業服務載體），上半年累計接待客戶帶看近5萬人次，活動承辦629場，覆蓋初創、小微企業臨時辦公、會務需求，承接市場普惠型增量租賃，以線下活動沉澱企業資源，提升租戶粘性。

聚焦産業生态專項運營層面，陸創新域、陸創AI加速器定向服務科技企業，其中上半年舉辦21場産業生态活動，近千人次參與。後者AI加速器新簽約36家科創企業，租賃面積合計12142平方米，精準承接TMT、人工智能新質産業租賃需求，契合當前重點城市寫字樓主流需求賽道。

新項目布局層面，陸家嘴辦公上半年官宣兩大濱江旗艦辦公項目。其中前灘濱江國際項目是面積為約22萬平方米的獨棟商辦，面向跨國龍頭、大型企業全球總部。

陸家嘴世紀塘橋項目打造約9萬平方米濱江總部生态圈，定位金融科技企業集群。據觀點指數了解，項目坐落浦東内環塘橋片區，涵蓋甲級總部辦公、商業樓棟、公共服務設施等。其中T1辦公樓總建築面積約3.9萬平方米，T2辦公樓總建築面積約2.5萬平方米，兩大辦公塔樓均按甲級標準打造，T1計劃自持租賃、T2計劃租售。

兩大項目落地後，陸家嘴集團完成陸家嘴、前灘、張江、塘橋等片區辦公産業帶布局，片區産業集聚效應持續放大，擡升整體租金議價能力。同時年内旗下前灘中心、前灘匯LSPACE陸創營斬獲綠色建築相關認證，進一步匹配TMT、外資企業等的ESG辦公選址要求，提升續租率與租金溢價。

數據來源：觀點指數不完全統計

需求側，據觀點指數監測，本期重點城市寫字樓租賃市場迎來多賽道頭部企業集中落地，租戶結構表現為高端化、頭部化及産業集聚化的特征，科創、外資跨國企業、券商金融、央企國企、商貿、區域品牌總部等成為市場核心支撐，該類企業租期更長、續租穩定、租金議價空間更小，有效對沖行業存量空置壓力。

典型租賃案例如啟鈉新能源、青雲科技入駐武漢光谷交通大廈，麥當勞整棟承租廣州聚龍灣JFCT4華南總部，長安律師事務所入駐北京平安金融中心等。平安不動産、越秀商管、金地商置、合景泰富商辦、瑞安辦公等樣本運營商旗下多城項目集中導入科創、金融、生物醫藥、高端制造、物聯網、跨境貿易等客群，招商能力表現突出。

其中越秀商管旗下廣州、武漢、西安等重點城市的寫字樓項目本期入駐企業覆蓋金融、生物醫藥、高端制造、物聯網等多元客群。

結合戴德梁行披露的數據分析，2026年二季度，北京、上海、廣州及深圳四城單季度寫字樓需求行業占比首位的均為TMT行業，改寫一季度城市分散化的格局，新質科技産業成為一線辦公需求的核心支柱，行業升級趨勢全面落地。

其中北京延續科創主導格局，TMT行業持續領跑租賃需求，專業服務業、金融業緊随其後。深圳二季度持續以TMT為第一需求賽道，科創底盤穩固，配套需求叠代升級，專業服務業、住宿餐飲業、金融業占比均突破10%，需求多元性顯著提升。

上海一季度以專業服務業為核心需求，二季度完成核心賽道切換，TMT行業躍居首位。同時上海市場多元屬性突出，專業服務業、金融業、零售貿易占比均超10%，形成多行業協同發力格局。廣州同樣告别傳統零售貿易主導的需求格局，二季度TMT行業登頂租賃需求首位，同時專業服務業、制造業及金融業占比均超10%，形成科創引領、制造與服務協同的全新需求結構，城市産業升級成效持續落地。

從數據來看，當前租賃需求以頭部科創、外資跨國企業、金融機構、央企國企、區域總部等為主，零散小微企業租賃占比持續下降。優質企業租期更長、續租率更高、租金議價更穩定，有效對沖市場存量壓力，支撐核心資産價值。

租賃主力行業的叠代與分化，直接傳導至辦公租賃市場，具備産業資源、品牌勢能、全域運營能力的頭部運營商，将持續收割優質租賃需求。同時，适配科創企業智慧化、現代化辦公需求的甲級樓宇持續享受租賃溢價與去化優勢，傳統老舊低效樓宇因無法匹配新需求，去化承壓、租金持續下行，資産分化差距進一步拉大。

辦公空間服務商層面，據觀點指數不完全統計，本期IWG集團、創富港、高格辦公空間、MFG、BEEPLUS、世服宏圖等運營商集中落地新店、完成項目簽約及空間煥新，行業資源持續向頭部品牌集中，中小零散運營商市場份額被進一步擠壓。

數據來源：觀點指數不完全統計

觀點指數注意到，存量商用物業成為品牌拓店的絕對主力，本期大多數新增項目物業類型為存量寫字樓、商圈綜合體、産業園區存量載體等，不同能級存量樓宇均可通過匹配對應賽道服務商，實現差異化盤活。

其中，城市核心商圈綜合體寫字樓、商務樓為本期落地數量最高的物業類型。該類項目多數坐落于城市成熟商圈、地鐵上蓋，商業、交通、商務配套完善，适配總部型、中小初創企業、跨境小微、異地辦事處等靈活辦公需求。如本期創富港入駐北京海澱萬柳、香港禮頓中心、杭州聯合大廈等商圈成熟物業，IWG批量進駐天津、太原、昆明等城市核心金融商圈綜合體，均依托商圈穩定客流與成熟配套快速實現招商去化。對于存在樓層空置、空間利用率不足的存量商圈樓宇而言，通過引入靈活辦公模式、拆分租賃單元、優化租期結構，能夠高效消化存量空置面積、改善現金流表現，是當前存量商辦盤活的重要方式。

與此同時，服務商布局邊界持續拓寬，逐步跳出傳統一二線核心CBD寫字樓的單一布局邏輯，地級市科創産業園、先進制造産業園成為全新增量布局場景，适配實體産業升級、專精特新企業發展需求，打開傳統商圈之外的增量市場空間，實現商務辦公與産業辦公雙向覆蓋。

值得一提的是，辦公空間服務商開啟存量煥新之路。繼上期BEEPLUS完成廣州國金中心辦公網點項目換新後，期内世服宏圖宣布，北京FFC财富金融中心整體升級工程将于2026年6月底全部完工交付。

本次整改聚焦擴容獨立辦公區間、升級多功能會議中心、叠代前台接待與休閑洽談配套，同步更新智能辦公硬件、高速網絡系統。升級完成後，FFC北京财富金融中心将與全球16處全新場地權益互通，國内客戶可同步解鎖全球所有新開業商務空間，實現國内高端主場+全球移動辦公雙重資源的加持。

據了解，作為全球化辦公空間服務品牌，世服宏圖表示本财年擴張節奏将全面加速，新增覆蓋泰國、日本兩大亞洲市場，澳洲、沙特同步新增高端樓層，多項目分批次簽約、收樓、開業。

本文節選自《需求變革 | 2026年7月商辦與辦公空間發展報告》
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