太盟、華潤密集“掃貨” 商業地産存量“獵手”正在加速進場

觀點指數 在7月27日觀點指數研究院發布的《存量資産價值重塑 | 2026年7月商業地産零售業态發展報告》中，觀點指數指出，資本層面，太盟、華潤等機構精準布局成熟存量商業項目，存量資産價值重塑正式成為商業行業的核心發展主線。

6月下旬，太盟投資集團（PAG）聯合廣州資産、弘毅投資設立的約30億元“蘇州安益股權投資基金”近期完成首筆對外投資，收購了上海松江萬達廣場和泉州浦西萬達廣場兩個項目。

上海松江萬達廣場靠近地鐵9号線松江大學城站，總建面約31.67萬㎡，購物中心商業面積約18.15萬㎡；泉州浦西萬達廣場于2012年9月開業，是萬達全國首家A級旗艦店，總建面約123萬㎡，其中自持購物中心建面約27萬㎡。

7月初，上述基金再接盤湛江萬達廣場項目，該項目于2016年6月25日開業，項目占地面積約10.6萬㎡（約159畝），總建築面積約74萬㎡。

值得一提的是，該項目不屬于2025年太盟聯合騰訊、京東等收購的48座萬達廣場打包資産，而是屬于萬達與太盟新達成的獨立交易，摒棄了批量打包的規模化邏輯，采取精選單項目、精準擇址策略，篩選成熟存量資産。

除上述交易外，合肥蘇甯廣場也以6.57億元成功交易，買家為華潤置地全資子公司上海泓喆房地産開發有限公司，本次交易為項目第三次司法拍賣，成交價較10.21億元的評估價折價約35.6%。

資料顯示，收購方華潤在合肥已有合肥萬象城、廬陽萬象匯、蜀山萬象匯等項目，本次收購可補齊城北闆塊大型購物中心，實現主城重點區域全覆蓋。

長遠來看，華潤持續布局出險房企爛尾商業，目的是依托自身成熟商管運營能力，把“不良在建工程”轉化為穩定經營性資産，未來具備納入REITs的長期想象空間。

在監管常态化審核、市場認可度持續提升的背景下，優質商業不動産資産證券化節奏持續加快，地方國企核心資産陸續啟動REITs申報工作。

其中，廣發海珠城發REIT正式提交申報材料，成為近期區域商業REITs的代表性新增項目。該項目底層物業為海珠國際會展中心朗豪酒店，屬于海珠區屬國企持有的核心商業資産，配備488間客房及5000平方米會議宴會場地，融合住宿與會展兩大經營業态。

相較于單一酒店業态REITs，“酒店+會展”的復合業态抗風險能力更強，現金流來源更加多元，能夠有效對沖單一文旅、住宿行業的周期性波動。

6月22日至23日，國内商業REITs市場迎來集中獲批潮，第二批共計6只商業不動産REITs産品陸續獲得證監會注冊批復，分别為華夏凱德、華夏保利發展、華安陸家嘴、創金合信北京國資、華安錦江、光大保德信光大安石REITs。

距離首批産品上市僅一個交易日，監管層快速批復第二批項目，凸顯商業不動産REITs小步快跑、常态化供給的發行節奏，行業正式進入規模化擴容周期。

整體來看，第二批項目的集中落地，有效擴充了商業REITs市場供給，進一步盤活國内城市存量商業資産，為商業地産行業去庫存、降杠杆、輕資産轉型提供重要金融工具，同時為資本市場提供更多穩健型資産配置標的。

相較于一級市場的火熱擴容，首批上市的4單商業不動産REITs的二級市場表現顯著分化，反映出投資者對商業資産質量、運營能力、收益确定性的差異化定價邏輯。

數據來源：Wind，觀點指數整理

具體表現來看，上市首日砂之船商業REIT表現領跑，收盤漲幅達11.08%，其核心優勢在于奧特萊斯商業模式具備穩定客流、高復購率與成熟運營體系，抗周期能力突出。

首農商業REIT、唯品會商業REIT平穩收漲，漲幅分别為1.43%、1.04%，基本面穩健，收益表現符合市場預期。

而上海地産商業REIT走勢最弱，全天近乎平盤報收，漲幅僅0.02%，盤中一度跌破發行價，尾盤勉強翻紅，體現出部分傳統商辦資産受空置率、租金增速承壓影響，市場估值相對謹慎。

從整體收益來看，首批4只商業REITs上市首日平均漲幅3.39%，整體實現正收益，並未出現大幅波動，市場承接力度基本穩健。

但極致的分化走勢，標志着商業REITs市場徹底告别“普漲炒作”階段，投資者定價更加理性，資産區位、運營能力、業态成長性、現金流穩定性成為決定産品收益的核心因素。

消費基礎設施REITs方面，12只上市REIT區間漲跌幅均為負值，闆塊整體走弱，消費基礎設施REITs闆塊面臨較大的抛壓或估值回調壓力。

數據來源：Wind，觀點指數整理

跌幅主要集中在1%到6%之間，華夏中海消費REIT和華夏首創奧萊REIT表現相對較好，跌幅控制在2%以内；華安百聯消費REIT跌幅最大，達到5.91%。

華夏首創奧萊REIT和中金唯品會奧萊REIT（-4.68%）表現分化，前者抗跌性強，後者跌幅較深，表明即使是同一業态，底層資産的質量或運營方的市場認可度等也會導致股價表現有差異。

本文節選自《存量資産價值重塑 | 2026年7月商業地産零售業态發展報告》
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