觀點與楊勁面對面：中信城開“好房子”轉型發展之路 | 博鰲·浪潮中成長

編者按：2026年，變革的浪潮正以前所未有的深度和廣度重塑每一個行業。置身事内，我們需要把科技落到實業里，讓創新觸達真實的産業場景。

這是全新的周期，為順應新的形勢，觀點新媒體繼續推出“2026博鰲觀點訪談”系列報道——“博鰲·浪潮中成長”。

通過對全産業鏈代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋變革中的成長新邏輯。希望這股力量匯入時代的浪潮，在落地中轉化為高質量發展的現實推力。

觀點網 自2021年以來，與楊勁的再次對話在盛夏如期而至。從中信和業到中信城開，盡管履職平台更叠、工作重心轉換，但訪談伊始，他那標志性的快節奏語速，瞬間将我們拉回熟悉的對話場域。

過去這半年，中信城開實實在在“火”了一把。

去年12月28日，深圳信悅灣正式開盤，首開2小時銷售額突破百億，問鼎“行業百億銷售最快紀錄”“整棟樓售罄最快紀錄”；備案均價超24.4萬元/平方米，打破深圳新房價格天花闆；項目開售2個月内，認購轉簽約金額超百億元……

毫無疑問的是，深圳信悅灣已然成為市場上最具影響力的項目之一。現象級的熱銷，不僅成就了行業内外口耳相傳的市場傳奇，更為深度調整中的房地産行業注入了“強心劑”。

但事實上，深圳信悅灣有着相對復雜的歷史沿革。作為項目資産盤活方，中信城開憑借此役再次走入公衆視野。

觀點新媒體與中信城開黨委書記、董事長楊勁的深度對話，正是從這個具有特殊意義的項目開始。

“信悅”好房子

在楊勁看來，深圳信悅灣能從出險資産轉身成為百億熱銷大盤，除了顯而易見的稀缺區位優勢之外，極致高端産品力與創新營銷思維亦是制勝的關鍵。

據悉，項目地處深圳灣核心濱海廊道，毗鄰深圳歌劇院，是片區絕版的一線濱海住宅存量用地。在城市嚴控增量、大力盤活存量的政策背景下，這種不可復制的核心城市資源，具備極強的抗周期、保值增值屬性，天然吸引全國高端改善、資産配置型客群，為熱銷築牢了核心價值根基。

然而，對出險資産的盤活，從來不是簡單的資金注入或産權交割，而是一場對歷史遺留問題的系統性拆解與價值重構。

深圳信悅灣過往沉澱了二十余年的歷史遺留問題，業态繁雜、股權債權交織、資産查封問題突出，最核心的卡點就是長期懸而未決的土地确權，行業常規收購路徑難以走通。

楊勁透露：“在接觸項目之初，操盤團隊也提出過常規的市場化收購方案，但是由于各方訴求、定價無法統一，未能達成協議。”

中信城開的破局關鍵，在于跳出固有模式，創新确定了“收購部分資産+其余資産封閉運營”的整體化解思路。在深圳市區政府、法院、規自、稅務等多部門支持下，徹底掃清困擾項目二十余年的确權障礙，為項目盤活重生、落地開發奠定了根本基礎。

這一模式的核心支撐，是中信獨創且經過多項目實戰檢驗的“金融支持+風險隔離+資産管理”三位一體化險模式。這套系統化、標準化打法，不僅成功破解了這一超級疑難案例，也沉澱出行業可復制的風險化解方法論。

在執行層面，中信城開主動配合深圳市政府維穩和風險處置部署，優先清償工程欠款、化解理财兌付糾紛，堅決落實保交樓任務。通過穩住業主、施工方、合作方等各方預期，為整體風險化解工作奠定穩定基礎。

在此基礎上，項目将剩余存量資産集中整合，裝入專項資産服務信托計劃，徹底實現底層資産與原出險主體的風險隔離。這一舉措既築牢國有資産安全屏障，也保留了民營股東合法權益，充分調動起各方協同化解風險的積極性。

最終，中信城開全面接手項目代建代管，統籌把控規劃設計、工程建設、營銷運營全鏈條，牢牢掌握底層資産的實際管控權，杜絕資産空置貶值、價值流失。通過精細化開發運營、持續回款盤活，實現資産價值修復和風險徹底閉環出清。

曾經被風險標簽裹挾的出險資産，在系統性化解中重獲新生，更成為中信城開化險能力的有力印證。

不過，聚焦項目本身，楊勁認為，深圳信悅灣取得的市場反饋，也恰恰說明了樓市不是沒有需求，真正稀缺、高品質、具備資産價值的好房子，永遠具備強勁的市場購買力。

2025年3月，“好房子”首次被寫入政府工作報告。此後，全國多地明确提出加快“好房子”建設，提升居住品質。而以“好房子”為核心，各大房企也圍繞産品力打造展開了新一輪較量。

作為中信城開“信悅”産品系的開山之作，可以說，深圳信悅灣承載了中信城開戰略轉型的重要意義。

與此同時，基于長期以來對市場的深刻洞察，楊勁對當下購房者需求的變化，也有着更深刻的理解：“購房者的置業邏輯已經徹底變了，不再是過去單純的'剛需上車、跟風買房'，而是從單一居住需求，升級為資産、功能、品質、情緒四位一體的綜合性需求。”

“總而言之，保資産、優功能、提品質、重情緒成為當下主流的復合型人居需求。這也要求我們房企，始終錨定人居真實需求，深耕産品與服務，用高品質好房匹配新時代的居住向往。”

據透露，在産品打造方面，中信城開拿出了一套完整體系，主動對標國家“好房子”建設要求，打造出獨有的“四好一高一全”的完整産品價值體系。

其中，“四好”是指居住環境好、建築品質好、戶型設計好、運營管理好；“一高”指智能化水平高；“一全”指增值服務全。

這六大維度是産品標準，更是對好房子内涵的全面解析與承諾，也讓中信城開成為全國為數不多納入住建部企業級“好房子”標準的房企。

特色創新路

從某種層面而言，深圳信悅灣不僅是一個項目的新生，更為整個行業照亮了未來的方向。

當前，房地産行業依然處于深度調整的周期，從2022年到2025年，全國商品房銷售金額、銷售面積規模連續四年下滑，整體調整壓力非常突出。2026年上半年，新建商品房銷售額37945億元，同比下降13.6%，其中住宅銷售額下降13.7%，全國房地産開發投資同比下降18.0%，行業底部尚未完全築牢。

需求的調整傳導至企業經營層面，形成了流動性與收益性的兩難博弈：在行業高點獲得的庫存，若不折價大力去化，現金流将面臨斷裂風險；若持續以價換量，利潤空間又會被大幅壓縮，企業報表持續承壓。

楊勁認為，盡管企業當下普遍在尋找這兩者的平衡，但保障流動性仍是發展的首要前提。也因此，對于市場調整期房地産企業報表的一些變化，需要客觀看待。

對于行業未來，楊勁依然充滿信心，相信房地産絕非夕陽行業，仍然大有可為，但過去依賴規模粗放擴張的老路已難以為繼，行業正進入全面叠代升級的新階段。

從中央層面的頂層設計，到企業端的轉型實踐探索，無不釋放出明确信号：面對從增量開發向存量運營的深刻變革，傳統經驗已然失效，房企破局的關鍵唯有“創新”。

如果說“創新”在過去被視作企業發展的不竭動力，那麼在如今的歷史節點上，它更是變得異乎尋常的重要，是關乎企業生死存亡的核心命題。

“沒有創新就沒有出路，沒有變革就無法前行。”在楊勁看來，房地産是傳統行業，但絕不等于守舊行業。行業創新不是全盤否定過往的積累，而是在深耕行業的基礎上，重構全新的價值創造方式。

“行業轉型的核心，就是靠模式、産品、技術、生态的全方位創新，适配存量時代的發展需求。”

聚焦企業自身，在行業轉型過程中，中信城開聚焦模式、産品、運營、技術等方面，落地了一系列務實的創新舉措。

楊勁總結為“四新”，即模式創新、産品創新、運營創新、技術創新。

究其根本，企業若想在未來的行業中确立價值與認同，關鍵在于構建獨具差異化的核心競争力，中信城開也正在持續鍛造自身的市場差異化優勢。

他以中海、保利、華潤等央國企舉例，指出中信城開仍有諸多需要借鑒之處：中海在産品開發成本管控上堪稱行業標杆；華潤前瞻性洞察了運營價值，早早布局深耕；保利則在産品打造及不同市場周期的策略應對上表現卓越……這些企業視野開闊、各具所長，均是中信城開對標學習的典範。

但同時，這些企業也構建起自己的獨特護城河，其成功路徑難以被簡單復制。

中信城開深知，對標學習絕非照搬照抄，而是要在汲取行業先進經驗的基礎上，立足自身資源禀賦與戰略定位，探索出一條契合自身特質的發展道路。

楊勁坦言，創新是中信集團與生俱來的核心基因，從改革開放初期首創“金融+實業”協同模式，到如今推出“星鏈工程”，通過傳統産業“煥星”、新興産業“造星”、未來産業“探星”三大行動，為産業轉型創新指明了方向。

“對中信城開而言，我們的所有創新實踐都是緊跟集團戰略、貼合行業趨勢、立足城市發展需求展開的，力求穩中求新、務實落地。”

依托中信集團“金融+實業”獨特産融禀賦，中信城開将差異化競争力凝練為“金融支持+風險隔離+資産管理”的出險項目盤活模式，通過聯動AMC、銀行、信托及各類社會資本注入盤活資金，同時做好風險隔離，並輸出其專業開發和全流程管控服務，将停滞的項目轉化為有效資産。

“目前我們已經在十多個城市落地了40多個化險項目，這套模式也得到了各級領導和行業主管部門的認可。”

就在去年12月12日，中信城開牽頭成立了“信悅融”城市更新與運營聯盟，該聯盟成立的初衷是“應時而謀、聚力破題”，旨在匯聚各方頂尖資源，構建“專家智囊”，共同為復雜項目“會診把脈”，破解單一主體難以應對的綜合性難題，為每個項目的推進找到最優适配路徑。

據楊勁所言，該聯盟已邀請了行業專家、頭部房企、運營機構等50多位專業人士，未來将通過經驗共享、項目共研的方式，加強合作黏性，共同提出“解題方案”，群策群力研究推進城市更新項目。

中信城開也有望在項目化險的實踐中，逐步積澱行業口碑與市場信譽，並于中信集團内部錨定自身的價值坐標。

人才築基，奔赴新程

在“創新”之下，楊勁也表示，這套邏輯目前面臨的最大挑戰是人才。

他明确提到，當前房企轉型的核心瓶頸是復合型人才儲備不足，本質是行業賽道變了，但人才能力結構還沒有跟上。

“過去高周轉增量開發時代，房企的人才培養體系高度細分、模塊化，工程、營銷、成本、财務各司其職，大家只需要深耕單一專業條線、按標準化流程落地項目就可以了。這套人才體系，适配的是快速拿地、開發、銷售的簡單閉環，標準化程度高、變量少，對復合型統籌能力要求不高。”

但随着行業進入存量提質階段，特别是伴随“十五五”城市更新規劃落地，城中村改造、存量資産盤活、城市有機更新成為行業核心主賽道。

和傳統開發相比，新賽道的業務邏輯、實操難度大幅升級，呈現情況更復雜、周期更漫長、打法更綜合的三大典型特征。也正因為賽道全面升級，行業人才短闆被徹底凸顯。

他以城市更新項目舉例，面對閑置的存量寫字樓，若僅停留在翻新後出租的傳統思路，往往難以平衡改造投入與租金溢價，陷入算不過賬的困境。真正的破局關鍵在于結合片區發展導向與實際需求，重新定義物業用途，通過導入新業态，實現片區形象提升、産業集聚與稅收增長等多重價值。

以更宏觀的系統性思維，将單體項目改造融入城市功能升級與産業生态重構之中，方能跳出發展局限。進而實現資産盤活與區域發展的同頻共振，于化解存量風險的同時，創造出可持續的社會效益與經濟回報。

楊勁總結：“我們不缺單一模塊的專業人員，真正稀缺的是三類復合型核心人才：能夠化解歷史遺留問題、破解復雜局面的拆彈專家；能夠統籌項目全周期、平衡多方訴求的操盤能手；以及擅長内容植入、業态創新、能夠真正盤活資産的策劃大師。”

“這也是目前制約房企深度轉型、規模化落地存量業務的最大短闆。”

為适應新時期發展需要，今年以來，中信城開推廣實施了多個專項工作。具體包括：以導師制精準帶教，夯實全員認知根基，把個人能力轉化為組織能力；以異地實戰淬煉機制，加速認知落地轉化，在一線實戰鍛造精兵；以常态化復盤分享平台，沉澱實戰經驗，實現能力持續叠代升級。

“轉型發展，關鍵在人、成敗在隊伍。”楊勁表示，沒有匹配的人才隊伍，優質資源無法落地、存量項目無法盤活、創新模式無法持續。

“尤其是我們大力推進的輕資産模式，高度依賴團隊專業厚度與服務精度，過硬的人才梯隊，才是轉型發展的根本底氣。”

除了内部培養舉措外，中信城開近年來也采取市場化手段，吸納行業精英，例如汕頭、海南、無錫等地方公司的一把手均系外部引進。内外兼修、雙管齊下，既激活了組織内生動力，又注入了市場化基因與創新活力。

這種復合型的人才梯隊建設，也為公司在復雜市場環境中穩健發展、持續破局提供了堅實的人才支撐與團隊保障。

從業務創新到人才激活，楊勁的思維依舊敏銳。循着他的講述，紛繁復雜的市場局勢與充滿挑戰的行業前路逐漸清晰，而中信城開的發展藍圖也在我們眼前徐徐展開。

以下為觀點新媒體對中信城開黨委書記、董事長楊勁先生的采訪實錄：

觀點新媒體：這幾年房地産行業不太平靜，很多從業者都感受到了前所未有的壓力。作為中信城開的負責人，您親歷了行業的起伏變化，想請您先談談當前行業處境是怎樣的？

楊勁：房地産行業目前依然處在深度調整的艱難周期。從2022年到2025年，全國商品房銷售金額、銷售面積規模連續四年下滑，整體調整壓力非常突出。2026年上半年，銷售金額同比仍降13.5%，開發投資降幅擴大至16.2%，行業底部還沒有明确築牢。

行業需求的調整，反映到企業經營層面，短期帶來的就是流動性和收益性的兩難博弈：在行業高點獲得的庫存，如果不折價大力去化，現金流無法持續周轉，引發流動性風險；如果持續折價回款，又會大幅壓縮利潤，讓企業報表持續承壓。

觀點新媒體：站在當前“十五五”開局的關鍵節點，很多人其實都在問，房地産行業到底還有沒有機會、未來該怎麼走？

楊勁：我的核心判斷非常明确：房地産絕對不是夕陽行業，依然大有可為，但靠規模粗放擴張的老路子，肯定是徹底走不通了，行業已經進入全面叠代升級的新階段。

大家能明顯感覺到，今年以來，中央層面穩地産的政策信号非常密集、态度也更堅決。政策的表述從以前的“着力穩定”，升級成了“努力穩定”。包括《求是》也多次發文強調，房地産是國民經濟的支柱産業。說白了，頂層的核心思路很清晰：就是要把市場信心徹底拉回來，穩住樓市基本盤、穩定大家的預期，同時通過樓市撬動内需、拉動經濟增長。

具體為什麼我敢笃定行業還有很大空間，是因為行業整體存在一個“1123”的支撐體系：

首先是兩個“1”，頂層戰略定調，給行業長期發展托底：第一個“1”是國家“十五五”規劃，明确房地産高質量發展的主線，錨定行業轉型方向；第二個“1”是城市更新納入“十五五”專項規劃，成為國家級的長期戰略抓手，未來很長一段時間，城市更新都會是房地産行業最核心、最穩定的業務賽道。

其次是一個“2”，雙增長引擎驅動，需求底盤始終牢固：行業的基本需求從來沒有消失，主要靠兩大動力持續支撐。一方面是新型城鎮化還在持續推進，不斷有新的住房剛需釋放；另一方面是老百姓的居住消費在升級，大家不再只追求有房住，更追求住得好、品質高、配套全，改善型的置換需求非常旺盛。這兩股力量疊加，會持續托底整個樓市的基本盤。

最後是一個“3”，三大核心産業價值，支柱地位無可替代：房地産之所以能坐穩國民經濟支柱的位置，核心是關聯性太強、帶動性太強。第一，直接關系到金融體系的穩定，是經濟平穩運行的重要壓艙石；第二，關乎千家萬戶的安居民生，是老百姓最核心的生活保障；第三，能帶動上下遊一整條長長的産業鏈，從建材、建築到物業、家居，輻射海量行業和就業。這三重核心價值，目前沒有任何一個行業可以替代。

因此整體來看，房地産行業的下行風險可控，當下只是階段性調整，告别粗放擴張的舊周期，轉向品質深耕、存量運營、精細管理的高質量發展新模式，未來發展空間依然廣闊。

觀點新媒體：核心城市企穩回暖、行業供需回歸平衡、核心資産的投資價值重新顯現，整個行業确實正在發生結構性的變化。這種變化對房企來說意味着什麼？底層的經營邏輯發生了怎樣的轉變？

楊勁：作為企業，要主動适應變化，理解行業格局的分化與重構，從中找到新的生存邏輯。

首先是找到新的業務機會。過去房地産開發業務主要是“拿地-開發-銷售”的單一模式；進入“存量時代”，核心土地越來越少、增量開發的投資回報率也在走低，倒逼業務選擇發生改變，從“物理空間生産”，轉向“全周期價值運營”，從“單純建造”轉向“精心營造”。

現在的市場，不光需要資産，更要給資産的内容、場景和服務，進行重構再造，以長期主義的韌性，發掘精益運營帶來的價值。

所以說，存量資産運營提升既是企業理性選擇的必然，也是市場發展的必然。城市不只需要開發商，更需要運營商。

其次是理解新的盈利邏輯。盈利邏輯的切換，直接倒逼公司戰略導向、組織架構和績效考核要全面革新。戰略導向上要從“規模擴張”轉向“價值深耕”；組織上要從适配快開發的扁平化周轉團隊，升級為适配運營、資管、服務的復合型團隊；績效上也要摒棄唯規模、唯增速的考核導向，更加看重現金流穩定性、資産保值率、長期運營收益，徹底告别短期套利思維。

再有是叠代新的産品服務。前些年市場有很強的“房價上漲信仰”，長期是賣方市場，房企重心放在快速走量，靜下心打磨産品的動力不足。如今供需格局徹底反轉，購房者話語權顯著提升，市場不再簡單為房價上漲買單，而是實實在在為品質、服務買單。

這就倒逼企業必須打造完整的好産品體系，既要造出綠色、智慧、宜居的高品質好房子，夯實硬件底子；也要配套長效運營、多元配套的好服務，靠過硬産品與持續服務構築核心競争力。

最後是培養新的專業能力，根本是企業角色定位的轉變。我認為，未來的房企，絕不能再局限于傳統開發商的定位，而是要全面向城市綜合運營商升級。要适配身份定位的升級，就必須重點鍛造六大核心競争力，分别是：模式創新能力、産品精研能力、金融設計能力、資源整合能力、技術應用能力、運營提效能力。

這六大能力相輔相成，覆蓋轉型發展全維度，也是房企立足新階段、穿越行業周期、實現高質量發展的核心支撐。

觀點新媒體：機制創新往往是推動變革的關鍵，中信城開在機制創新方面做了哪些探索？

楊勁：在轉型發展過程中，想要把業務創新、人才激活落到實處，同樣離不開管理體系和内部機制的同步革新。

首先是激勵機制的革新。現在全市場的經營壓力都很大，僅靠下任務、壓擔子很難長久維持業績，為此我們出台了專項獎勵辦法，對攻堅團隊實施即時激勵，讓價值貢獻者第一時間得到認可，起到了非常好的帶動作用。

其次是業績與績效強挂鈎。雖然是國有企業，但我們同樣吸納了市場化的手段。我們對關鍵指標進行動态監控和糾偏，一旦有單位經營指標不及預期，視偏離程度亮“黃燈”“紅燈”預警，配套落實懲罰措施，倒逼團隊迎頭趕上，确保壓力傳導到位、經營目標不落空。

第三是對人才的逆勢儲備策略。機制創新，說到底關鍵在人。近兩年我們一方面在内部開展了大量的調配和遴選，打破壁壘、激活團隊；另一方面，逆周期開展人才儲備，引入領軍人才、招聘管培生，吸收外部活力，讓隊伍在寒冬里保持戰鬥力和市場敏銳度。

第四是對企業文化的培塑。我們倡導“以成事為美、以團結為荣、以平等為基、以廉潔為本”的價值取向，鼓勵用實績說話，鼓勵創新、平等、團結、幹淨的幹事氛圍，這對整體工作效率的提升起到了很大的推動作用。

最後是黨建引領機制，這也是國企的一大特色。2024年底我剛到中信城開的時候，行業下行壓力巨大，當時我們創新思路，推出“三亮三比”專項行動，黨員全部沖在一線帶頭攻堅，當年四季度就完成了全年一半以上的去化指標；2025年又接續推出“四比四看”、年終沖刺等系列攻堅活動，實打實看到了黨建對業務的帶動效果。

觀點新媒體：站在2026年城市更新全面落地的關鍵節點，作為地産央企負責人，您對行業同行穿越周期、實現高質量發展有哪些建議？下一階段中信城開的核心攻堅方向又是什麼？

楊勁：在我看來，行業下行周期，恰恰是打磨産品力、運營力和團隊核心能力的最佳窗口期。想要穿越市場周期、實現穩健發展，關鍵在于主動提前布局存量盤活、資産運營新賽道，跳出傳統開發的單一模式，打造可持續的第二增長曲線，依靠差異化、專業化的核心能力，立足長遠、赢得未來。

下一階段，中信城開将繼續聚焦三件大事：深化模式創新，持續打磨成熟的存量化險盤活模式，結合城市更新新形勢叠代打法，打造可復制的央企風險化解標杆。做強産品矩陣，持續豐富完善“信悅”全系産品體系，覆蓋高端改善、城市更新、存量運營全場景，用高品質産品兌現人居價值。夯實組織底盤，持續優化人才培養與機制建設，鍛造專業化復合型團隊，讓組織能力全面适配企業戰略轉型節奏。

最後，我想說，我對地産行業的高質量發展始終充滿堅定信心。房地産的初心，始終是服務人民、賦能城市。本輪行業調整，本質是回歸本源、提質升級。

未來，我們将堅守央企使命與民生本心，以紮實的轉型實踐深耕主業、打磨價值，與行業同仁攜手共進，助力行業邁向更穩健、更高質量的發展新路。

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