險資配置的答案 國壽聯手豐樹設立15億基金加倉物流資産

觀點網 在資産荒持續蔓延、供給周期調整疊加退出機制日趨完善背景下，保險資金正在加速押注物流地産這一賽道。

7月28日，豐樹産業正式宣布，攜手國壽資本共同發起設立集團首只工業物流人民币核心基金，基金總資産規模約15億元。

觀點新媒體查閱發現，除國壽資本外，大都會人壽與友邦保險的身影同樣出現在該基金的LP名單當中。目前，基金已完成首輪7.52億元募集，並順利注入三個物流園項目。

在這場資本布局當中，豐樹作為GP與LP的雙重角色，既能借助基金實現成熟資産的快速出表，又牢牢掌握資産管理權，既坐享管理費與基金收益。

而國壽、友邦等險資機構，則在低利率與資産匮乏的當下，成功将穩定現金流、長久期屬性與穿越周期的資産收入囊中，實現配置與避險的平衡。

15億基金

7月28日，豐樹産業正式宣布，聯合國壽資本設立集團首只工業物流人民币核心基金，基金資産規模約15億元。

事實上，這場資本布局早在今年1月便已埋下伏筆。

彼時，上海市市場監管局便披露，國壽置業投資管理有限公司與天津豐泰投資管理有限公司拟作為普通合伙人，共同設立一家合伙企業，用于收購豐樹旗下5家項目公司股權。

然而，直至6月3日，基金才正式完成工商注冊。觀點新媒體查閱豐樹與國壽資本近期的對外投資動态發現，該基金正是“天津豐匯股權投資基金合伙企業（有限合伙）”，目前認繳規模為7.52億元。

從合伙人陣容來看，險資身影頗為顯眼。大都會人壽與友邦保險分别出資2.625億元，各持有34.9069%權益；豐樹則通過外資QFLP出資主體——天津豐泰投資合伙企業（有限合伙）認繳2.25億元，占比29.9202%。基金GP則由豐樹與國壽資本共同擔綱。

市場人士分析，該基金采用“closing”模式，即分階段進行關賬，目前已完成首輪7.52億元關賬，募資額恰好對應首批資産注入，後續随着其余資産陸續交割，不排除新增合伙人、追加認繳規模的可能。

基金的投資標的同樣清晰，據豐樹披露，該基金将收購豐樹位于南京、無錫和成都的五項物流資産，總可租賃面積約38.2萬平方米，平均出租率高達95%。

7月22日，豐樹物流信托公告明确，已經将無錫兩處物流園注入該人民币基金，合計作價約7.24億元。

從最新工商信息來看，目前基金下設的境内SPV持股平台“上海豐團企業咨詢合伙企業（有限合伙）”，已對外投資三家企業，分别為無錫豐銘企業咨詢有限公司、無錫豐壽企業咨詢有限公司、南京豐景企業咨詢有限公司。

前兩者對應的正是豐樹此前公告的無錫新區物流園與無錫碩放物流園，南京豐景則對應南京豐樹六合物流産業園。

也就是說，截至目前，基金已完成三處資産的注入，剩余兩處仍待交割。據市場消息推測，其余兩處資産或為豐樹江陰産業園和豐樹成都中央廚房基地項目。

對豐樹而言，這只基金的意義遠不止于一次募資，更是一盤盤活存量、推進資産處置戰略的關鍵棋子。

此前，豐樹物流信托已宣布啟動一項全球資産剝離計劃，計劃處置總價值約10億新元的非核心或成熟物流資産，旨在優化組合、回籠資金、聚焦高成長項目。

通過發起人民币核心基金承接自有成熟資産，豐樹不僅能夠實現快速出表、回籠資本金、降低杠杆，更可繼續牢牢掌握資産管理權，並保留資産增值的收益權，可謂一舉多得。

更重要的是，這15億元的基金標志着豐樹首只工業物流人民币核心基金的成功落地，不僅是豐樹在本土化人民币基金平台搭建上的首次嘗試，更是其為險資人民币資金打通物流資産配置渠道的關鍵一步。

以此為起點，豐樹有望復制這一模式，持續推進資産證券化循環，在低利率與資産荒的大背景下，開啟新一輪資本運作的常态化路徑。

險資加倉物流地産

豐樹借基金模式成功剝離五處成熟資産，國壽、友邦們則順勢攬入具備穩定現金流與長久期屬性的底層資産。

這並非孤例，而是近年來險資加倉物流地産大趨勢下的一個縮影。

過去幾年，保險資金對物流倉儲的布局，早已從零星試探演變為集體押注。

2023年，泰康保險率先出手，一舉收購ESR國内6處物流園資産，總建築面積約35萬平方米，交易總價超20億元。

進入2024年，平安人壽接連拿下基匯資本位于廣東江門及陝西西安的三個物流園項目。同樣在這一年，鼎晖投資50億元物流基礎設施基金完成募集，旋即收購京東産發旗下約100萬平方米優質倉儲物流資産，LP名單中中郵保險、中意人壽等險資在列。

時間行至2025年，戰火繼續燃燒。11月，菜鳥與中國人壽聯手設立一只總資産規模超17億元的倉儲物流投資基金，重點投向長三角及長江中遊核心城市的高標準物流基礎設施，友邦人壽、中宏人壽、财信人壽同步跟投入局。

僅僅五個月後，2026年4月21日，ESR再度披露，已與兩家國内頭部保險集團簽訂協議，共同設立一只總投資規模16億元的專項人民币收益基金，用于收購其位于滬蘇核心樞紐的32萬平方米現代化多層工業物流資産。

險資為何如此密集地掃貨物流地産？

一方面，當前物流行業仍處于“超級庫存周期”，供給過剩，租金與資産估值雙雙回調，大量優質資産從高位滑落至合理區間，甚至出現“打折”價位。對于擁有長期資金、擅長逆周期布局的險資而言，這恰恰是難得的配置窗口期。

另一方面，市場信号也在轉暖，此前世邦魏理仕曾發布報告指出，随着可租面積庫存水平在2026至2027年間逐步回落，市場有望在2028年前後迎來新一輪租金周期性的回升。

換句話說，當下正是周期築底的時刻，險資以買方主力身份持續進場，非常合理。

但更深層的驅動力，遠不止于擇時套利。險資底色是财務邏輯下的長期配置者，核心訴求始終是穩定現金流與資産保值。

當前國内利率下行已成不可逆之勢，1年期國債收益率僅1.1182%，10年期國債也不過1.7365%，遠低于險資普遍背負的負債成本。

在此背景下，收益穩健、抗周期波動強、具備持續現金流的物流地産，無疑成為保險資金對沖資産荒、緩解利差損壓力的重要戰略選擇。

對國壽、友邦們而言，當前的物流地産不僅僅是一個投資品類，更是險資在低利率時代重新校準風險與回報天平的關鍵砝碼。

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