觀點與馬婉對話：卓越商辦管理在分化時代突圍 | 博鰲·浪潮中成長

編者按：2026年，變革的浪潮正以前所未有的深度和廣度重塑每一個行業。置身事内，我們需要把科技落到實業里，讓創新觸達真實的産業場景。

這是全新的周期，為順應新的形勢，觀點新媒體繼續推出“2026博鰲觀點訪談”系列報道——“博鰲·浪潮中成長”。

通過對全産業鏈代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋變革中的成長新邏輯。希望這股力量匯入時代的浪潮，在落地中轉化為高質量發展的現實推力。

觀點網 卓越前海壹号T1，是深圳前海桂灣片區的最高建築。站在53層的展示廳内，透過落地窗望出去，大鏟灣與更遠處的伶仃洋一覽無遺——十年前腳下還是填海區，如今已是中國最具活力的金融與科技試驗場之一。

前海是深圳城市發展的濃縮樣本：40余年高速增長，産業叠代的速度、政策驅動的勢能與空間重構的魄力，凝結為深圳最核心的發展邏輯。

作為城市經濟的基礎載體，深圳從不缺少寫字樓——從福田CBD到前海，再到後海總部基地，一座座超高層勾勒出城市的天際線。

若将時間拉回2015年，那是深圳寫字樓建設高峰期的起點。十年間，這座城市新增了大量甲級商辦供應，積累了近1000萬平方米的存量資産。

當供應節奏與産業動能出現錯位，市場便進入一場深度的結構性調整。空置率高企、租金承壓、租戶需求分化，寫字樓租賃從“躺着租出去”變成“最懂運營的企業才能玩得轉的生意”。

卓越商辦管理，就站在這片市場的最前線。

卓越集團是深圳城市建設最深入的參與者之一，前後開發40座寫字樓，目前在深圳仍自持着6棟、約40萬平方米的核心物業。

市場波動時期往往最考驗企業内功，以此為契機，卓越商辦管理總經理馬婉接受觀點新媒體專訪，談一談卓越是如何在周期轉換中找到突圍的方法。

分化時代

近三年以來，深圳寫字樓市場，可以用“總量承壓、結構分化”來概括。

總量上，壓力是真實的。仲量聯行數據顯示，2025年深圳甲級辦公樓市場迎來階段性供應高峰，全年15個項目入市，新增供應面積近116萬平方米，為近三年最高，年末甲級寫字樓存量達到約1080萬平方米。截至期末，全市空置率同比上升1.8個百分點至26.2%，租金水平持續回落。

戴德梁行統計口徑下，截至2025年末深圳甲級寫字樓存量突破908萬平方米，全市空置率錄得29.41%，甲級寫字樓平均租金為149.4元/平方米/月，同比下滑11.7%。

進入2026年第一季度，市場開始釋放企穩信号：淨吸納量有所回升，空置率回落，平均租金降幅收窄。但展望全年，預計仍有超150萬平方米的新增供應待消化，供需結構性矛盾短期内難以明顯緩解。

馬婉将當前市場的修復節奏稱為“K型分化”——核心城市的核心資産率先企穩，邊緣資産繼續承壓。

這種分化在深圳内部尤為明顯：福田、南山等核心區域因成熟的産業生态、優越的配套和稀缺的區位，空置率相對較低，租金相對堅挺；前海、後海、寶安中心等新興商務區則面對更大的不确定性。

但在新興區域中，也有優質樓宇憑借對産業動能的精準嗅覺，有效承接了企業的升級搬遷與擴張需求；反之，核心區域同樣存在低效資産。

在馬婉看來，深圳甲級寫字樓這種“分化”的本質，是供應節奏與産業動能的錯配，而非需求萎縮。深圳與北京、上海、廣州的根本不同在于——産業叠代速度更快，對辦公空間的彈性需求更強。因此，真正驅動市場變化的是産業動能的置換。

據統計，2025年TMT行業提供了深圳約三分之一的甲級寫字樓租賃需求。來自消費電子、人工智能、硬件設備及相關專業服務等領域的大型科技企業，與金融類企業共同成為深圳甲級寫字樓的兩大主力租戶。此外，AI大模型、機器人、新能源、跨境電商等領域的中小企業表現亦相當活躍。

“TMT已經連續多個季度占據深圳租賃成交榜首，其中AI相關企業租賃面積占TMT總成交30%以上。”馬婉指出，這類“新質租戶”即便在市場低谷期，擴張意願依然強烈。

于是，對優質企業的吸納和留存成為重中之重。在存量如此大、又如此分化的市場内，單棟樓宇想要脫穎而出，租金已不能是唯一的競争要素——需要一套與“以價換量”截然不同的運營邏輯。

馬婉表示，客戶續租率、社群活躍度以及非標服務的增值收入，正在成為衡量樓宇運營成功與否的核心指標。

卓越商辦管理高達85%的客戶續租率，便是這種判斷的最佳注腳——在租金普降、租戶頻繁變動的背景下，卓越商辦的項目仍能維持較高的客戶留存度。

運營方法論

卓越商辦管理能在行業深度調整期中保持競争力，首先得益于在管資産的先天禀賦。

其管理的寫字樓項目主要分布于城市核心商務區，各具産業禀賦：福田中心區是深圳的行政、金融與商務中樞，金融業強勢，科創能力也在加速構建；前海是産業政策高地與開放前沿，也是現代服務業與新興産業的試驗田；後海是深圳“總部經濟走廊”的核心，不少科技與金融巨頭總部坐落于此。

但區位優勢只是起點。在“K型分化”市場里，區位本身並不自動轉化為出租率和租金溢價。馬婉坦言，過去管寫字樓是一套標準作業程序打天下——安保、保潔、客服、招商模闆全部標準化；現在則必須建立“一樓一策”的精準運營能力。

“同一座城市，不同片區的租戶畫像、服務需求、産業邏輯完全不同。”馬婉透露，目前卓越商辦管理主力租戶主要來自金融、科技和專業服務三大行業，入駐標準和需求各不相同。

以科技企業為例，這類企業的入駐標準顯著高于一般行業——對高標準電力配置、核心機櫃承重、網絡環境和綠色建築認證等，往往提出更高的技術門檻與運維要求。

卓越商辦管理的做法是給每個項目配備産業運營官，深度理解該片區的“産業語言”。福田的項目經理得懂政企關系和金融客戶禮儀；前海的得懂産業政策、補貼申報流程和跨境服務生态；後海的得懂科技客戶的産品周期和空間彈性需求。

這種差異化定位的策略核心，是将寫字樓的價值從硬件本身轉向所擁有的産業生态。馬婉認為：“未來寫字樓的價值，不是由硬件本身決定的，而是由這個平台上能生長出什麼樣的産業生态決定的。”

科技企業的整體活躍度正在改變市場供需的基礎面。AI與科技産業的聚集效應，使寫字樓從單純的空間載體演變為具備圈層吸引力的産業孵化器和創新高地。

據了解，某大型綜合科技企業在卓越全系寫字樓租賃面積超過8萬平方米，不僅直接拉動了項目的營運表現，更通過高標準的入駐細則倒逼樓宇基礎設施整體升級，為後續更多同類優質企業的聚集起到吸附作用。

産業生态的構建需要耐心澆灌。在成為“巨頭”之前，企業從初創到擴張再到成熟，對空間的需求動态變化——這就要求商辦運營商不能只做“房東”，必須成為“企業成長合伙人”。馬婉将此思路概括為：“從機械追求量價關系，轉向有陪伴性的成長。”

具體落地上，“卓越定制”産品線應運而生，覆蓋聯合辦公、標準交付、精裝修辦公三類産品，适配企業從初創到成熟的全生命周期。其中，将長期滞重的小單元包裝為聯辦産品的做法，既盤活了低效資産，也順應了一人公司（OPC，One Person Company）興起的潮流，大幅降低了初創企業的入駐門檻，亦能提前鎖定部分潛在的長期租戶。

如果說“一樓一策”與“卓越定制”解決的是空間層面的精準匹配，那麼卓越商辦管理更深層次的競争壁壘，在于搭建的全業态聯動生态圈。

卓越集團深耕深圳多年，旗下擁有商業、酒店、高端住宅等多條業務線。卓越商辦管理可以充分發揮集團全業态聯動的平台優勢，通過鏈接商業、酒店及高端住宅等自有資源，為入駐客戶提供涵蓋商務消費、高管住宿、員工生活配套等全方位的産業鏈增值服務。

以某世界500強企業為例，在将IT部門從北京遷至深圳時，面臨異地落地的諸多痛點。卓越商辦管理不僅為其提供標準辦公空間，更聯動集團内的商業、酒店、長租公寓等資源，為高管提供居住解決方案，為員工提供通勤與生活配套，最終促成該企業整層續租並擴租。

“這種‘全生命周期的城市生活解決方案’，構建了極高的競争壁壘。”馬婉說，“單純的物理空間可以被復制，但深度嵌入城市肌理的服務生态難以被模仿。”

依托多業态聯動的基礎，卓越商辦管理還通過持續舉辦租戶運維活動、與政府單位聯動等系列活動以及VIP客戶專屬服務來提升客戶粘性，賦能客戶生态。這些曾被行業視為“成本中心”的投入，在卓越的實踐中正在變成“利潤增長的第二曲線”，直接降低了獲客成本，提升了資産流動性。

尋找增長機會

站在2026年中回望，全國寫字樓市場的供應壓力仍未消退，但馬婉對未來的判斷並不悲觀。

展望未來三到五年，她相信憑借卓越商辦管理的領先能力，公司将有序實現業務增長，並完成從“空間運營商”到“生态運營商”的全面躍升。

在規模擴張上，卓越商辦管理将采取“輕重並舉”的策略：一方面繼續在深圳、上海等核心城市通過市場化競標獲取優質項目的管理權；

另一方面，在保持“一樓一策”精細化運營基因的基礎上，重點輸出運營標準與管理體系，通過品牌輸出和管理輸出實現規模的高質量增長。

馬婉透露，近年來國家倡導存量資産盤活，卓越已與不少業主及資産持有方展開探讨。除深圳之外，卓越商辦管理已在上海與青島落地了項目。

在青島，在管項目青島卓越世紀中心已獲得政府挂牌“中國（青島）新媒體産業園”，以此吸納了不少新媒體業界龍頭企業入駐。在上海，卓越商辦管理積極研究陸續出台的鼓勵存量商辦用房轉為公共服務設施、保障性住房或酒店等用途的政策，並在位于五角場的天盛科創廣場做了相關落地。

天盛科創廣場原本是科技型企業聚集地，但随着部分企業搬遷及自持樓宇完工，出現了空置問題。近期，卓越商辦管理在此引入了城際酒店作為項目配套，成功實現了部分空間的用途轉換。未來，卓越将更開放地探讨将部分寫字樓單元轉為公寓或酒店的可能性。

在收入結構上，卓越商辦管理正在從單一的租金收入向多元化的“價值收入”轉型。租金是基礎，但增值服務、産業投資、資本收益正在成為新的增長極。

馬婉解釋，未來卓越商辦管理與入駐企業不再單純是物業持有方和租戶之間的關系——對于那些成長性較強的企業，卓越會考慮從集團層面給予投資，或在商業合作中探索更多可能性。

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