上市至今全部正收益：租賃住房REITs的“長期主義”答卷

觀點指數 在7月21日觀點指數研究院發布的《産住綁定趨勢 | 2026年7月住房租賃發展報告》中，觀點指數判斷，資産資本化、運營輕資産化将成為行業長期資本化發展的主線。

據觀點指數不完全統計，2026年6-7月中央及地方主要聚焦于政策指引、管理規範、存量收儲、權益保障等方面，出台新規或舉辦相關工作會議，以推動住房租賃市場的發展。

數據來源：觀點指數不完全統計

7月13日，國務院批復《擴大消費“十五五”規劃》，将住房納入大宗耐用商品消費體系，明确提出優化保障性住房供給、規範發展住房租賃市場，從國家戰略層面确立租賃住房在居民消費與住房保障體系中的核心地位。

規劃提出，促進大宗耐用商品消費。更好滿足住房消費需求，優化保障性住房供給，因城施策增加改善性住房供給，規範發展住房租賃市場。實施房屋品質提升工程，建設安全舒适綠色智慧的“好房子”，穩步推進城中村、危舊房和城鎮老舊小區改造，支持居民自主更新，支持老舊房屋适老化改造和智能化升級。

地方中長期配套規劃同步跟進，重慶發布《重慶市城鎮住房高質量發展"十五五"規劃（征求意見稿）》，搭建梯度化住房保障體系，計劃“十五五”期間新增2.5萬套保租房，重點布局産業、科創片區。同時提出培育本地專業化租賃品牌、探索租賃住房REITs試點、建立租金監測與企業分級監管制度，從供給、運營、資本、監管全鏈條完善本地租賃制度，為中西部城市租賃市場長效發展提供範本。

另外，本期地方維度持續推進存量盤活類政策指引，以廣州、雲南、濟南等為代表的重點城市出台存量物業改造專項政策，從商辦樓宇、商業用地、高鐵沿線閑置資源等維度拓寬房源來源，破解保租房土地、房源供給瓶頸。其中廣州出台低效樓宇更新實施意見，允許登記滿5年的閑置商辦樓宇臨時或永久轉換為保障性租賃住房，設立最長15年用地過渡期，放寬建築指標、消防改造審批限制，大幅降低存量商辦改建保租房的改造門檻，高效消化城市空置辦公物業。

整體來看，多地打破居住用地單一建設保租房的傳統路徑，商辦存量、交通配套物業、閑置産業樓宇等納入改造清單，存量盤活已成為各城擴充保租房供給的核心抓手，資産邊界持續拓寬，為租賃資産資本化儲備底層合規物業。

權益保障維度，海口、湛江等聚焦人才安居出台專項管理細則，以制度形式穩定青年租客的租住權益。海口更新《海口市安居房管理實施辦法》，統一保租房、人才公寓申請、配租、退出流程，簡化新市民材料申報要求。湛江發布人才公寓管理辦法補充通知，細化高校畢業生、産業人才租金補貼、優先配租規則。

蕪湖、鄭州等同步出台租賃市場管理與消費警示類文件，補齊行業監管短闆。鄭州面向畢業生發布住房租賃消費警示，重點防範高收低出、租金貸、虛假房源、惡意漲租等市場亂象，針對性保護畢業季青年租客的消費權益。重點城市在擴容供給的同時，持續收緊租賃行業合規門檻，推動市場從粗放擴張轉向規範化運營。

中小品牌/新品牌維度，據觀點指數監測，本期住房租賃新品牌/中小品牌加快項目落地與房源外拓，覆蓋廈門、北京、貴陽、成都、阜陽、青島、福州、廣州、南京、上海多座一線、新一線及區域核心城市。

數據來源：觀點指數不完全統計

不同于全國性運營商跨城拓店，中小/新品牌普遍采取本地化深耕，在輕資産托管、TOD配套、重資産拿地、産業企業定制、存量改造等多維度持續創新，成為完善城市多層次租賃供給的重要補充力量。

具體來看，本期新增落地項目主體以各地城投、安居集團、軌道交通集團、地方産業國企等孵化的自有租賃品牌為主，如廈門安居、成都軌道城市·寓見、福州左海集團U厝公寓等，依托土地、财政、軌道交通等資源，同步推進新建地塊開發、存量房源收購改造、TOD配套租賃住宅等多線布局，深耕本地人才安居與保障性租賃住房賽道。

舉例來說，福州左海集團U厝公寓同步落地集中式新建社區、分散式小區房源雙産品線，覆蓋城市不同租住圈層。廈門安居依托重資産拿地新建模式，以底價競得湖里區保租房綜合地塊，規劃總建築面積約6.5萬平方米，同步配套商業與公共配套設施，通過新增土地儲備持續擴充長期保租房資産池，為後續資本化儲備底層資産。

大華、新黃浦、中建等市場化租賃品牌同步外拓，豐富市場供給主體類型。其中新黃浦·築夢城走出上海，落地北京昌平，實現品牌跨區域拓店。中建·彩寓依托中建四局産業資源落地輕資産托管項目。大華享寓在南京雙社區同步開業，分别是南門望府雄州路社區與錦繡前程悅府濱江開發區地鐵站社區，其布局南京主城及濱江産業新區，依托軌道交通區位瞄準通勤青年剛需，以中小型社區模式靈活拓展市場。

整體來看，本期中小品牌/新品牌供給端以屬地國資自有品牌為核心增量主體，同步搭配本土市場化中小運營品牌，項目規模大小搭配，大型保租房與地鐵沿線中小型社區、産業配套社區等同步落地，完善城市多層次租住供給。同時擴張模式靈活多元，輕資産托管、存量改造、TOD綜合開發、重資産地塊新建等並行，多元落地路徑大幅降低中小品牌的入場門檻。

資本金融層面，本期住房租賃公募REITs首發推進與常态化擴募並行，同時機構間REIT、綠色類REIT等創新證券化産品同步發力，行業資産證券化閉環持續完善，底層資産覆蓋範圍持續拓寬。

公募REITs層面，7月上旬，深圳兩只上市租賃住房REITs集中發布2026年上半年運營公告，項目出租率、租金收繳率均維持高位，底層資産抗周期、現金流穩健的核心特征得到驗證。

具體來看，招商基金蛇口租賃住房REIT底層資産包含壹棧林下及壹棧太子灣兩大項目，上半年整體出租率超94%。其中林下項目平均出租率96.57%，租金收繳率99.87%，太子灣項目平均出租率94.17%，租金收繳率99.94%，租戶以産業青年、企業員工為主，客源結構穩定。

紅土創新深圳安居REIT旗下四個保租房項目上半年平均出租率全線突破95%，安居錦園出租率高達99.05%，四大項目租金收繳率介于99.2%至100%區間，依托深圳保障性租賃住房政策托底，項目空置、租金拖欠風險較低。

從運營數據來看，保租房REITs依托政策限價、定向人才配租機制等，出租率、收繳率等運營數據表現可觀，運營韌性顯著，持續強化機構資金的長期配置邏輯。

單季度财務收益維度，7月16日，匯添富上海地産租賃住房REIT發布了2026年第2季度報告，報告期内項目實現營業收入1824.77萬元，環比一季度增長2.66%，同期淨利潤環比下滑14.6%至302.14萬元，主要系項目運營成本、維護費用階段性增加所致，經營活動産生的現金流量淨額1331.08萬元。本期現金流分派率為0.84%，年化現金流分派率為3.27%。

收益分配方面，本報告期可供分配金額為1389.89萬元，單位可供分配金額0.0278元，本年累計可供分配金額2677.20萬元。本報告期實際分配金額2577萬元，單位實際分配金額0.0515元。

期末整體租賃住房出租率錄得96.43%，較上季度末減少0.31個百分點，整體維持高位穩定經營。

業績之外，存量REITs常态化擴募持續落地。6月29日，紅土創新深圳安居REIT更新擴募方案，調整原有收購標的，拟新增承福苑、南馨苑、空港花園、尚龍苑4個保租房項目，合計建築面積約23.06萬平方米，包含3948套住房，資産覆蓋深圳福田、南山、寶安、龍華四大行政區，實現同城多片區、多類型租賃資産整合。其中，南馨苑項目（面向個人分配的保障性租賃住房）和尚龍苑項目（全部租賃住房）為新納入範圍。

首發端公募REITs申報有序推進，央企市場化租賃資産進一步擴充儲備池。6月30日，國泰海通中國建築租賃住房REIT項目審核狀态更新為“已反饋”，該基金拟發行規模12.9億元，原始權益人為中建資本，底層資産為上海中建幸孚家人才公寓，是央企首單市場化人才社區公募REIT申報項目。

公募REITs之外，截至2026年6月，‌國泰海通資管-上實城開租賃住房持有型不動産資産支持專項計劃‌項目的最新狀态為“已受理”，該項目拟發行金額‌6.8億元‌，是上實城開旗下首單租賃住房類資産證券化産品。

另外，7月9日，浦開集團在上交所成功發行華安資産-國泰海通-浦開集團慧智保障性租賃住房綠色資産支持專項計劃（住房租賃）。項目總規模為36.50億元，優先級票面利率低至1.95%。

随着更多房企、地方國資等租賃項目申報ABS及公募REITs等資本化項目，上市REITs平台同步落地擴募計劃，存量租賃資産盤活效率将進一步提升，資産資本化、運營輕資産化将成為行業長期資本化發展的主線。

數據來源：Wind，觀點指數整理

二級市場表現上，2026年7月17日，闆塊單日行情漲跌互現，9只標的中僅匯添富上海地産租賃住房REIT、華夏基金華潤有巢REIT及中航北京昌保租賃住房REIT錄得小幅上漲，其中匯添富上海地産REIT漲幅領跑，單日上漲1.08%。其余多數標的出現回調，華夏北京保障房REIT跌幅最大，單日下跌1.97%，闆塊整體交投偏謹慎。

近一個月來看，闆塊分化格局進一步放大，部分標的率先走出修復行情。匯添富上海地産租賃住房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、中金廈門安居REIT、招商基金招商蛇口租賃住房REIT、中航北京昌保REIT取得正向月度收益，其中匯添富上海地産REIT以2.86%的月度漲幅領漲，短期估值修復動能充足。

近三月、近半年及年内闆塊整體估值修復動力偏弱，絕大多數標的持續區間回撤。近三月全部REITs錄得負收益，多數標的跌幅集中在2%-7%區間。

拉長至今年以來乃至近半年維度，闆塊整體承壓态勢未改。多數租賃住房REITs承壓運行，僅中航北京昌保租賃住房REIT作為上市時間較新的項目，兩個長周期内保持正向收益，其余多數標的錄得不同程度的區間回撤，年内租賃住房REITs闆塊整體估值修復動力偏弱。

上市至今（含上市首日）價值穩固，依托保租房政策托底、高出租率與穩定現金流，闆塊長期收益全部為正，抗風險屬性突出。

本文節選自《産住綁定趨勢 | 2026年7月住房租賃發展報告》
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