中交城投入局纾困 深圳布心花園舊改的第四次機會

觀點網 深圳羅湖布心花園舊改再次打破沉默。

7月24日，中交城市投資發展（廣東）有限公司宣布中標羅湖區東湖街道布心花園一、二、四區城市更新單元纾困盤活前期服務項目。

據了解，中交城市投資發展（廣東）有限公司是中交集團旗下的城市投資開發平台，後者為國務院國資委監管的特大型央企。

歷經深圳财富集團、明昇集團兩位開發商，又遭遇簽約騰房、安置費斷供、業主被迫搬回等波折，布心花園舊改曾被認為“困難重重、幾乎已無太多曙光”。

這趟從2010年開始舊改路程還未行至終局，但好在走走停停的布心花園舊改如今終于正式進入央企操盤時刻。

十六年蹉跎

在中交入局纾困之前，布心花園曾有過三次拆遷機會。

位于深圳羅湖布心東曉路，布心花園的建設時期可以追溯到上世紀八十年代，由深圳市城建開發（集團）公司開發建設，1989年開始分四期建設，是深圳又一早期社區大盤，住戶戶數在3000戶左右。

不過，布心花園早早被納入舊改並不只考慮到一年年疊加的樓齡與已經老化的牆體、地下管道，最重要的其實是布心花園是深圳早期有名的“海沙房”小區。

彼時深圳還未向西擴張，羅湖仍然算在市中心範圍内，再加上社區占地面積廣、密度低，老舊房屋又具有安全隐患，居民們舊改意願強烈，而集齊衆多舊改因素的布心花園迎來了第一次拆遷機會。

2010年啟動首次拆遷談判，布心花園對陣的開發商是深圳财富集團。

開發商給出套内1：1的賠付標準，但在2012年一區、二區更新意願征集中，布心花園簽約率不及40%。沒有繼續拉扯談判，認為簽約率過低而無法推進舊改工作的深圳财富集團選擇了退出，布心花園舊改陷入了多年沉寂。

第二次機會降臨是在2017年，布心花園舊改談判桌對面的開發商換成了明昇集團，自此二者命運交織至今。

據觀點新媒體了解，明昇集團成立于1999年，由福建廈門起家，主營城市更新、地産開發、商業經營、國際貿易等業務，後來城市布局逐漸開拓至長沙、深圳、香港等地，2016年将總部設立在深圳。

作為進入大灣區的首個項目，明昇集團接手舊改的第一件事便是重啟意願征集，納入意願公告的範圍增加到一、二、四區，還搬出了每戶3萬元簽約獎金的激勵條件。

只是，或許開發商給出的拆遷條件不及居民預期，布心花園舊改第二次簽約比率仍然不高，再次走至僵局。

直到2020年3月被列入《2020年深圳市城市更新單元計劃羅湖區第二批計劃》，布心花園迎來第三次舊改機會。

項目拟拆除重建用地面積16.84萬平方米，更新計劃共含兩個“商住”項目，即東湖街道布心花園一、二、四區城市更新單元以及蓮塘街道鵬蓮花園城市更新單元，合計拆除重建用地面積19.4萬平方米，貢獻率達25.7%，更新方向均為商住等功能。

正式立項之後，布心花園2021年7月公示了更新單元規劃，同年11月取得了《深圳市羅湖區人民政府關于項目規劃的審批通知》，這才有了實質性進展，進入相對順利的階段。

2022年8月，明昇集團正式中選為舊改市場主體，一年後簽約率達92%。接下來，布心花園明确征收範圍、修改規劃草案公示、确認一期實施主體，在2024年3月取得拆除工程備案回執，開始圍擋與拆除前期工作。

按照原本設想，若2024年順利拆遷，布心花園居民們在2026年便可實現回遷。

但原本步入正軌的舊改工作卻在此時急轉直下，布心花園舊改又因未簽約的200戶住戶與明昇集團停發安置費而陷入停滞。

第四次機會

矛盾發生在住戶與開發商之間。

知情人士透露，未搬離住戶認為布心花園舊改程序存在不合理之處，並不認可明昇集團的做法，因此不肯搬離。

面對這部分已簽約未搬離的住戶，明昇集團的拆遷只得停工，而随着舊改僵持、房價下跌，明昇集團開始停發安置費。

據自稱為布心花園住戶的用戶在平台發文，部分業主自2024年開始便未收到明昇集團所承諾的安置費，進入2025年，幾乎所有業主再未收到安置費。

而明昇集團方面則表示，鑒于地産環境變化，銀行對公司的資金支持力度遠不如前。

根據官方信息，明昇集團存在一些案件糾紛，銀行出于風控考慮凍結部分賬戶，導致公司資金鏈緊張，且正在對相關貸款進行重新審核，區住建局正督促開發商跟銀行溝通安置費發放事宜。

舊改全面停擺，東湖街道辦、羅湖住建局與明昇集團于2025年8月與部分業主代表召開協調會議，要求盡早發放安置費，並且協調“釘子戶”盡早搬離。

只是明昇集團沒能如期發放安置費，住戶們也沒能與“釘子戶”達成協調，布心花園舊改進度沒有得到任何進展。

這時的布心花園已拆除樓棟不足10棟，面對着建築瓦礫與雜草叢生的生活環境，無法持續負擔在外租房費用的部分住戶，最終還是選擇了搬回還布心花園未拆除的房屋之中。

搬回舊屋始終不是長久之計，已經開始的舊改工作也不能長期停滞，在2025年11月的溝通會上便有相關部門回復業主稱，已積極協調引入國企或央企作為新資方盤活項目，並研究統一的搬遷補償標準。

這位“白衣騎士”的面紗如今終于揭開，中交城投成為布心花園舊改項目的第三位接力隊員。

據觀點新媒體了解，中交城投是特大型央企中交集團的城市綜合開發運營專業投資平台，目前已在上海擁有鳳溪村中村改造項目，與科學城集團合作于廣州簽下黃埔區南港北村、夏園村、金坑村銀嶺片區及鄧屋片區城中村改造項目。

除此之外，中交城投在深圳也有舊改項目的操盤經驗。

2024年，中交城投啟動深圳國潤電器片區城市更新項目，這也是中交城投在深圳的首個獨立操盤項目，如今已轉化為“中交國潤華府”，目前處于入市預熱階段。

接盤的中交城投身負舊改經驗，布心花園不遠處還有一則深圳舊改纾困案例。

與布心花園位于同一片區，金鑽豪園舊改自2005年踏上舊改征途，經歷兩次操盤開發商因資金鏈緊張而退出項目，最終于2025年6月等到央企中信城開聯合中信金融資産、深圳資産、羅湖投控、建元信托、特區新華城聯合體入局纾困。

舊故事翻篇，金鑽豪園項目改頭換面更名為“信悅映翠府”。最新消息顯示，該項目建設已經出地面多層，但營銷中心尚未開放。

十六年舊改之路如今已迎來轉機，已經錯過三次舊改機會的布心花園距離回遷至少又走近了一步。

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