19個新項目、10座城市、最大單盤6721套 7月租賃供給的“精準适配”

觀點指數 在7月21日觀點指數研究院發布的《産住綁定趨勢 | 2026年7月住房租賃發展報告》中，觀點指數認為，住房租賃企業布局正從廣譜覆蓋向精準适配升級，越來越多企業選擇深耕細分領域。

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金走勢情況。

數據來源：Wind，觀點指數整理

據觀點指數監測，2026年6月50城住宅租金均值為31.44元/平方米/月，環比輕微下滑0.36%，月度租金表現穩定，同比仍下跌7.14%。

城市間的梯隊分化顯著，一線租金水平遙遙領先，京滬兩城6月租金單價分别為98.27元/平方米/月及95.23元/平方米/月，穩居第一梯隊，深廣杭等核心城市租金緊随其後。天津、成都、武漢、甯波、蘇州等重點城市租金處于30-43元/平方米/月元區間，城市能級、産業人口、租賃需求決定租金的基本面差異。

聚焦6月環比變化，部分一線及強二線城市租金環比承壓走弱，北上廣深四城租金環比均出現小幅調整，核心城市短期租賃需求釋放節奏放緩，租金出現階段性回調。

同比維度，市場尚未擺脫下行周期，樣本中82%的城市租金同比低于去年同期，占比較5月有輕微收窄，租金同比深度回調仍是市場的主旋律。

整體來看，6月住宅租金市場底部持續企穩，但城市行情分化加劇，北上廣深、武漢等前期熱度較高的城市租金環比回落，天津、青島、長沙等區域中心城市成為本期租金上漲的主力。闆塊同比下行壓力仍存，但跌幅小幅收窄，租金修復節奏表現為明顯的區域輪動特征。

從數據來看，供給端持續擴容、畢業季需求階段性釋放持續左右不同城市的租金走勢，短期核心城市租金或維持偏弱運行。

企業經營層面，本期住房租賃行業品牌整合、跨界合作、新項目簽約、存量改造、門店品質升級等多元動作同步落地，參與主體覆蓋地方國企、市場化運營商、互聯網科技企業等，企業存量提質與增量拓店雙線並行。

數據來源：觀點指數不完全統計

品牌運營層面，區域頭部企業開啟雙品牌差異化整合布局。6月初，深圳安居集團旗下安居樂寓與寓見安居品牌運營體系實現整合打通，進一步填補深圳區域供給空缺。其中安居樂寓主打“來深第一站青年社區”，聚焦新市民、應屆畢業生與産業青年，以單間、一居室剛需産品為主，布局深圳9大行政區，運營房源超5.2萬套，累計服務青年超17萬人次。

寓見安居品牌定位高品質租賃社區，面向城市白領與家庭客群，戶型覆蓋一至四居，落地深圳8個行政區、房源8000余間，雙品牌錯位運營實現剛需、改善租住需求全覆蓋。

市場化頭部品牌則由粗放拓店轉向存量資産提質升級，産品力與社區體驗成為核心競争抓手。2026年3月龍湖冠寓正式啟動全國門店煥新計劃，首批20余家門店于6月底完成改造，針對青年租客對自習空間、健身配套、社交會客場景的需求優化公區功能、翻新戶内硬件與社區景觀，通過存量門店品質改造提升租客粘性與資産長期價值，行業競争重心從房源規模擴張轉向居住體驗與産品力打磨。

産業跨界合作、輕資産托管運營成為本期企業擴張的主流路徑，産企協同配套公寓持續擴容。6月23日小米集團與泊寓達成合作，将武漢光谷小米科技園990套員工公寓交由泊寓全周期運營，項目總建築面積約5萬平方米，主力戶型為26平方米標準化開間，月租均價1099元，包含供暖、網絡配套並全屋搭載小米智能生态家電。

泊寓同步輸出線上數字化運營、社群運營、便民配套等專業服務。該項目是典型的科技企業自持物業+專業公寓品牌輕資産托管的模式，匹配企業員工安居需求，預計将帶動更多産業園區配套租賃項目落地。

同類産企合作模式持續落地，期内亮相的悅享·小鵬之家（珠江嘉苑店）同樣依托産業資本與租賃運營結合的模式，服務企業員工安居需求。截至目前，悅享生活公寓已為小鵬集團等30余家企業提供定制化人才安居解決方案，構建“一張床、一間房、一個家”的階梯式支持體系。

地方國資持續加大保租房長效供給儲備，依托TOD復合開發、場站上蓋模式打造大體量、規模化租賃社區。本期杭州安居甯巢同步推進六大重點保租房項目建設，涵蓋公交場站、地鐵TOD等復合型用地開發模式，總建築面積超31.6萬平方米，合計規劃保租房超2800套，項目将于2027至2029年陸續分批竣工交付。

現階段，政企、産企等輕資産合作模式快速復制，産業園區配套公寓成為增量核心，專業運營品牌依靠輕資産輸出實現規模擴張。同時地方國資作為保障房源供給核心載體，通過復合地塊開發等模式，持續夯實城市保障性租賃住房長期供給底盤。

外拓之外，期内漫柏集團披露2026上半年經營成績單，規模效益同步走高，期内于上海、南京、宿遷、蕪湖、嘉興新增6個項目，新增管理房源5157套、新增運營面積44.5萬平方米，整體管理房量突破3萬套，累計項目投資超10億元，合作國央企、政府平台類甲方30余家。在營項目穩定出租率98.28%，營收同比增長37.2%。

本期以中建幸孚家人才公寓為典型樣本，項目是市級人才公寓，也是當前松江區認定規模最大的租賃型住宅項目，同時也是國泰海通中國建築租賃住房REIT底層核心資産，覆蓋産業人才、應屆青年、城市一線建設者等多元客群。

項目坐落于松江G60科創走廊核心，總建築面積近16萬平方米，可租房源2432套，配套5000平方米共享空間、4000平方米社區商業，緊鄰巨人網絡、海爾智谷等産業集群，精準匹配科創園區職住平衡需求，入住人群超3100人，80%以上為90後青年，本科及以上學歷租客占比七成，依托穩定企業的定向租住需求，持續夯實出租基本盤。

産品端構建“一張床、一間房、一套房”全梯度分層體系，形成差異化定價矩陣，其中包括面向快遞、環衛、産業工人打造建設者床位房，單床位月租低至600元，面向單身青年推出26-53平方米精裝一居室，民用水電、拎包入住，月租區間1700-2700元，以及針對雙人居住、小型家庭配套兩至三室戶型，覆蓋高端科創人才、普通青年、基層務工群體的租住需求。

項目依托社群運營大幅提升租戶粘性，已自主孵化台球社、寵物社等11個特色租戶社群，年均落地300余場自主社群活動。聯動地方人才局、科創企業設立青年成長驿站，常态化開展政策宣講、職業培訓、就業對接等60余場人才賦能活動。目前社區矛盾源頭化解率98%，租戶綜合滿意度96.5%，房屋續租率連續三年超75%，運營成果顯著。

在新增項目開業層面，本期觀點指數監測的樣本企業累計新增開業項目19個，涵蓋11家主流品牌、10座重點城市。對比上期，開業項目數量、品牌參與度、城市覆蓋度等均實現小幅提升，行業整體外延擴張的節奏有所提速。

數據來源：觀點指數不完全統計

新增開店品牌包括安居甯巢、辰寓、承寓、城發美寓、華潤有巢、融通融寓、上海城方、珠光集團·琴澳青年城、龍湖冠寓、保利和寓、雅詩閣等。

新開業項目運營主體以地方國資安居平台、央企租賃品牌、區域本土國企為主，市場化專業公寓品牌同步加碼布局。

從單項目房源規模來看，本期新開項目體量分化明顯，超六千套産業大盤、千套級人才社區及百套級城區精品門店同步落地，産業配套型租賃項目成為新增供給的絕對主力。

新增項目覆蓋上海、深圳、珠海、鄭州、杭州、合肥、重慶、成都、南京、武漢等重點城市，涵蓋一線、新一線、區域産業強二線城市。可以看到這些租賃房源的投放節奏、供給規模、項目定位分化明顯，其供給與各地産業發展、人才安居政策深度綁定。

值得一提的是，住房租賃企業的布局正從廣譜覆蓋向精準适配升級，越來越多企業選擇深耕細分領域，其中為産業工人、青年人才等特定群體提供服務的藍領公寓、産業配套公寓是重要方向。産住綁定将住房供給與産業用工需求深度綁定，這種模式正在成為一種趨勢。

典型代表為珠海珠光琴澳青年城兩大富山工業園項目，合計投運6721套保租房，為園區規模最大的集中供給項目，搭建覆蓋産業工人至企業管理層的全層級租住體系，多人間集體宿舍最低月租僅200元，主打普惠型産業配套供給。

深圳華潤有巢寶龍OPC人才家園落地710套科創定向公寓，緊鄰寶龍科技城、比亞迪等智造載體，公共區域按6:4的比例劃分交流、辦公空間，适配科創從業者職住共生需求。

現階段，租賃企業運營管理産品分層逐步趨于成熟，普惠産業宿舍、科創人才公寓、品質公寓等形成錯位供給，行業告别同質化粗放拓店，轉向貼合區域客群需求的精細化落地。

本文節選自《産住綁定趨勢 | 2026年7月住房租賃發展報告》
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