城更政策利好頻出 深圳南山荔園新村續上十四年改造夢

觀點網 近日，深圳南山區城市更新和土地整備局發布荔園新村城市更新計劃（草案）的公示信息，意味着這個坐落于華僑城片區的老舊小區再次續上了十四年舊改夢。

早年受地鐵施工影響，建成不滿20年的荔園新村開始出現地基沉降、牆體開裂等安全隐患，于是早早地便踏上改造之路。只是當時誰也沒想到，時間過去了十幾年，其改造夢還停留在計劃層面，至今未真正進入實施階段。

在追夢過程中，荔園新村改造歷經意願征集遇阻、宏觀調控叫停、經濟收益低下等困境；同時還兩度更改賽道，從舊改到棚改再到舊改，多番輪換卻始終難以窺見成功的身影。

直至今年有關城市更新的利好政策密切出台，荔園新村舊改迎來了續夢契機。

十四年改造夢

荔園新村的改造之路始于十四年前。

據了解，荔園新村建成于1995年，開發商為沙河實業股份有限公司。項目現狀為舊住宅區，共計17棟8層無電梯建築，用地面積為40783.7㎡，建築面積76890.9㎡，現狀容積率約1.88，共涉及5宗住宅地塊。

盡管才建成30年左右，但荔園新村已成“危房”。因地鐵2号線施工影響，小區8棟房屋皆受到一定程度的損傷。據過往媒體報道，自2008年地鐵隧道施工工程開始後，小區内房屋地基開始出現不均勻沉降，並陸續出現房屋傾斜變形、牆體梁柱開裂、鋼筋暴露等系列問題。

根據資質機構鑒定結論，荔園新村未達到危房程度，但小區居民認為“縫縫補補”難以根除安全隐患，並希望可以“推倒重來”。

于是在2012年，該小區業委會便開始與益田集團接洽，溝通開展舊改前期工作。然而經過長達8年的時間，意願征集階段同意率一直未能達到100%，因此舊改前期工作始終停滞不前。

後來，深圳興起棚改之風，荔園新村決定更換改造賽道。2020年4月，荔園新村啟動棚改意向調查；同年底，該小區被正式納入南山區棚改計劃並确定了實施主體為南山人才安居集團；次年7月，棚改意願征集同意率突破“雙95%”，前後時間僅過去不到一年半，與當初8年舊改準備形成鮮明對比。

原以為一切都會順利進行，但計劃趕不上變化，由于政策的變更，荔園新村棚改還是未能圓夢。

2021年8月，住建部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，大拆大建的棚改、舊改計劃均被“叫停”，荔園新村棚改也因此被迫擱置。

為了實現“拆遷夢”，荔園新村決定重走舊改老路。2024年5月，南山區城市更新領導小組會議審議已同意啟動荔園新村城市更新前期工作。

然而，歷史是相似的，重走老路的荔園新村又一次因政策影響而夢碎。

2025年3月，住建部發布《住宅項目規範》，當中提到住宅用地容積率不超過3.1、建築高度不超過80米，並于5月1日正式實行。

因容積率和限高不符合要求，荔園新村舊改被判定“不具備經濟可行性”。據測算，按照上述規定，深圳舊改項目淨拆建比需達到2-2.5才具備經濟可行性，而荔園新村容積率不足2，無法平衡改造成本。

更讓人心酸的是，與荔園新村同期獲批開展前期工作的愛榕園片區舊改項目並未到太大影響，而是按部就班地完成立項並公示規劃草案。

不過，事情很快便迎來轉機。

今年7月20日，深圳南山區城市更新和土地整備局發布了荔園新村城市更新計劃（草案），這意味着曾兩度告吹的荔園新村改造得以再次續夢。

何以續夢？

根據計劃草案，荔園新村舊改由南山區沙河街道辦申報，拟拆除範圍用地面積約40783㎡，拟更新方向為居住，拆除範圍内應落實大于3000㎡且不小于拆除範圍用地面積的15%的城市公共利益項目用地。

圖片來源：深圳南山區城市更新和土地整備局

項目位于華僑城片區潮州西街8号，距離地鐵1号線世界之窗站約450米。項目北側為華僑城歡樂谷停車場，南側為世界花園小區，西臨沙河五村城市更新單元（白石洲城中村舊改），東側為華僑城歡樂谷。

其中，西面的白石洲舊改是深圳目前體量最大的城市舊改項目，素有深圳“城市更新航母”之稱，規劃建築面積約500萬㎡，分為四期開發，開發商為綠景集團。

據了解，白石洲項目一期住宅産品綠景白石洲璟庭已于2023年9月開盤入市，並于2026年2月啟動交付。該項目目前仍處于現房順銷階段，安居客上顯示均價約10萬/㎡，這一價格或可為荔園新村舊改提供參考。

關于荔園新村舊改項目的操盤人選，當前市場大多猜測是中海。

早在2024年11月，深圳交易集團曾為荔園新村城市更新項目公開招標前期服務商，彼時中標單位為中海華南（深圳）有限公司，該公司由中海地産集團有限責任公司100%持股。

不過，這一切的前提是該舊改項目得以順利進行。

有分析指出，荔園新村舊改項目得以續夢最主要的原因是政策的松綁。

今年3月，深圳市住房建設局、市規劃和自然資源局聯合印發《關于進一步規範城市更新項目管理有關事項的通知》，對未完成規劃審批的項目，應符合《住宅項目規範》相關要求，原則上可不配建保障性住房，自2026年3月16日起實施。

不再強制配建保障房的規定為開發商實現了減負，變相提升了項目經濟效益，這成為荔園新村舊改續夢的關鍵原因，令其具備“經濟可行性”。

實際上，作為“十五五”開局之年，今年關于城市更新的重磅政策層出不窮。

5月28日，國務院印發《城市更新“十五五”規劃》，這是我國城市更新領域的第一部國家級專項規劃。當中提出要健全城市更新實施機制、構建可持續的城市建設運營投融資體系、更大力度支持盤活存量土地等政策舉措。

7月1日，《求是》雜志發表文章《充分挖掘和釋放投資潛力》，文中明确不再依靠大規模新建住宅拉動經濟，而是轉向城市更新、舊房置換、存量盤活為主的發展路徑，並将城市更新和“好房子”建設列為重點投資領域。

從舊改到棚改，再到回歸舊改，荔園新村的改造之路一直與時下政策息息相關，如今雖然城市更新賽道被寄予厚望，但其最終能否圓夢仍是個未知數。

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