GDIRI觀察 | “以價換量”能走多遠？消費REITs二季報揭示此間的艱難平衡

觀點指數(GDIRI) 截至7月21日，12只消費基礎設施REITs的2026年二季報悉數披露。

在國内消費市場整體復蘇節奏放緩、商業地産行業存量競争加劇的宏觀背景下，消費REITs闆塊整體告别普漲行情，多數項目營收環比回落、租金普遍承壓。

當前，優質區位仍是資産的安全底盤，僅憑地段優勢、硬件條件，難以支撐持續穩健的經營收益。

常态化運營能力，逐步成為決定項目估值、分紅回報與長期成長空間的核心變量，企業迎來運營能力大考。

業态分化底層邏輯

從2026年二季度核心經營數據來看，消費REITs闆塊呈現“同比穩健、環比走弱”的結構性特征。

具備可比同比數據的7只消費REITs中，5只實現營業收入正向增長，增幅區間介于2.4%-9.6%，僅2只小幅下滑且跌幅均未超過1%，反映消費基礎設施底層現金流具備較強的抗周期性與穩定性，在各大類公募REITs中依舊擁有較好的配置價值。

不過若切換至環比維度，闆塊經營壓力顯現。12只消費基礎設施REITs中，9只營業收入環比下行，降幅區間介于0.7%-27.3%；僅3只實現環比營收增長，增幅分布在0.3%-7.4%，上漲標的的增幅空間明顯不及下跌標的的調整幅度。

數據來源：基金公告，觀點指數整理

二級市場表現上，2026上半年，12只消費基礎設施REITs的整體區間漲跌幅為-2.93%，同樣壓力不小。

購物中心作為消費REITs的核心主流業态，競争已從區位競争轉向品牌運營與場景叠代。二季度闆塊標的表現兩極分化，優質項目憑借持續的業态升級穿越周期，傳統項目則陷入轉型陣痛。

華夏金茂消費REIT綜合表現領跑同類資産，底層物業為長沙金茂覽秀城。項目2026年二季度營業收入2575萬元，環比提升4.7%、同比增長7.3%，是購物中心類消費REIT中少有實現營收同比、環比雙正向增長的標的。

觀點指數認為，其亮眼業績並非短期流量紅利所致，而是源于常态化的品牌叠代與業态優化。

期内，該項目持續叠代餐飲、零售核心闆塊，淘汰低效弱勢品牌，引入高客流、高坪效、高復購的優質商戶，優化業态配比，同時結合區域消費偏好打造特色場景活動，實現營收的穩步提升。

與之形成鮮明對比，華安百聯消費REIT二季度營業收入5316萬元，同比微降0.7%，環比大幅下滑13.0%，是闆塊内少數營收同比、環比雙雙走弱的標的。

下滑背後，是其推進傳統零售向體驗式餐飲業态戰略轉型的短暫陣痛。項目目前仍處于模式調整、商戶更替期，租金收益波動明顯，轉型成效仍需時間驗證。

奧特萊斯作為關注度較高的業态，同樣是二季度營收波動最劇烈、業績下滑最顯著的賽道。

華夏首創奧特萊斯REIT波動最為突出，底層濟南、武漢兩大奧萊項目合計營收5970.12萬元，環比大幅下滑27.3%。無獨有偶，中金唯品會奧萊REIT二季度營收環比下跌21.20%，業态整體下滑顯著。

從深層成因來看，奧萊業态的業績波動具備極強的行業共性。一方面，淡旺季周期差異顯著，一季度包含春節、元宵等核心促銷節點，疊加秋冬服飾、運動品類客單價高、毛利空間大，是奧萊全年經營旺季。

另一方面，品牌庫存周期波動，二季度品牌方多處于庫存清倉、換季調整階段，普遍采取“高促銷、控成本”的經營策略，進一步壓縮項目整體收益。

數據來源：基金公告，觀點指數整理

營收層面的分化行情，同樣傳導至分派率指標。數據顯示，12只消費基礎設施REITs中，10只産品二季度年化分派率較一季度上行，說明在消費大盤弱復蘇的背景下，消費基礎設施闆塊整體分紅回報預期邊際改善，底層資産長期現金流穩定性得到市場認可，闆塊整體抗風險能力凸顯。

但細分業态來看，分化趨勢再度強化，兩只奧特萊斯REIT年化分派率環比回落，成為闆塊内唯二回報指標走弱的標的。

這一變化意味着市場正在重新評估奧特萊斯類資産的價值，此前市場形成的持續高增長預期下調，回歸常态化區間。

租金+出租率如何權衡？

聚焦運營層面，從最新的租金單價和出租率來看，12只項目中9個項目租金單價環比為負，僅長沙金茂覽秀城、嘉實物美社商項目、廣州凱德雲尚3個成熟項目實現租金單價環比上漲，但漲幅均未超過4%，行業租金普降态勢明确。

數據來源：基金公告，觀點指數整理

分業态來看，奧萊業态表現更為明顯，武漢首創奧萊二季度出租率高達98.4%，同比提升2.2%，近乎滿租狀态，但租金單價同比下滑6.1%、環比下跌25%；濟南首創奧萊出租率97.4%，維持高位運營，租金單價環比大幅下跌37.4%，呈現高出租率但不增收的困境。

究其根源，奧萊業态高度依賴運動、服飾等特賣品類，行業庫存周期直接主導商戶經營策略。在二季度淡季階段，品牌商營收收縮、利潤承壓，普遍向運營方提出租金減免、流水扣點比例下調等訴求；而運營方為防範核心品牌大規模撤店、守住出租率底線，往往選擇協商下調合作條件，最終形成“以價換量”的格局。

整體而言，租金下調背後既有被動妥協成分，也有運營方的主動策略，即通過淡季讓利維系頭部商戶，保障旺季銷售收益。

反觀逆勢走強的長沙金茂覽秀城，是闆塊内少數實現租金單價環比、同比雙上行的標的，期末出租率99.10%，接近滿租水平，僅略低于青島萬象城、廣州凱德雲尚等一線核心商圈項目。

但考慮到資産租金天花闆不高，長期租金增長空間天然弱于一線城市核心商圈項目，後續想要實現租金大幅躍升的難度較大。

可以發現，如何平衡出租率與租金單價，已是當前消費基礎設施REIT運營的首要問題，而購物中心與奧特萊斯的破局路徑各有側重。

購物中心核心運營邏輯是依托租賃結構調整提升租金溢價，依托業态叠代鎖定客流、穩定出租率，在不犧牲出租率的前提下，持續拉高整體租金水平。

以長沙金茂覽秀城為例，該項目期内錨定“品質家庭藝術歡樂場”定位持續調改，通過零售提質+體驗引流雙向發力，依靠業态價值支撐租金提升，持續推動業态向高品質、強體驗轉型。

中長期來看，項目可等待低效主力店租約自然到期後啟動改造，将大面積鋪位切分為中小專門店，借助專門店更高租金水平擡升整體租金基底，較大限度降低提前解約帶來的空置損失與違約成本。

奧特萊斯則需通過搭建穩定、高質量的商戶矩陣，從根源上避免淡季租金下滑嚴重、集中撤店風險，支撐租金水平穩步企穩。

這要求項目方具備較強的租戶招商與管理能力，既能主動甄别租戶經營能力，常态化汰換低坪效、低復購低效品牌，也要持續引入經營穩健、品牌影響力強、匹配區域客群的優質商戶。同時把握經營節奏，盡量在銷售旺季來臨前集中完成品牌煥新，弱化調改對業績的沖擊。

如濟南首創奧萊正緊抓淡季招商調整窗口期，落地中長期招調方案，針對性升級大淑女裝街區、清理兒童區域低效品牌，持續優化商戶結構。武漢首創奧萊則持續拓展國際名品、戶外、潮流品牌資源，順利簽約LACOSTE、北面、凱樂石、F426等品牌，集中安排在三季度旺季前開業，培育新的業績增長點。

總體而言，運營方需要跳出單純“出租率優先”或者“租金單價優先”的思維，依靠持續品牌煥新、精細化客流運營夯實資産基本面，推動出租率、租金水平形成長期良性均衡，才能最終支撐消費REIT底層資産現金流平穩增長。

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