蘇新服務再割肉 金鄰公寓2.31億元轉投華潤有巢

觀點網 蘇新服務經歷了第二次虧本割肉。

三個月前透露的出售事項在近期落下帷幕，蘇新服務位于蘇州市的工業物業最終以底價2.31億元出售給華潤有巢。

因經營不善被蘇新服務放在了資産處置、盤活的籃子里，被剝離的金鄰公寓，命運與三年前蘇新服務的養老産業線蘇高新怡養如出一轍。

“專注主業”的口号喊了三年有余，蘇新服務仍陷盈利難題。個位數增長不足以修復往期大幅下跌的利潤，公司自2025年下半年開始又迎來人事變動期。

刮骨

蘇新服務持有金鄰公寓已經十四年。

金鄰公寓位于蘇州市何山路365号，地塊用途指定為工業用地，蘇新服務于2012年以劃撥方式取得土地使用權。物業地盤面積約5.48萬平方米，總建築面積7.81萬平方米。

據了解，該物業包含11幢建築物，其中包括10幢宿舍樓，每幢建築面積為7114.14平方米，合共提供1598個房間。此外，還有一幢約6917平方米的獨立綜合配套樓，為整個園區提供必要的後勤與設施支持。

4月29日，蘇新服務宣布将通過蘇州交易中心公開招標出售金鄰公寓，出售底價定為2.31億元。

值得注意的是，金鄰公寓出售價格參考了獨立估值師按資産基礎法作出的估值厘定。蘇新服務截至2025年末淨資産數額為約8.88億元，金鄰公寓的轉讓標價約達蘇新服務淨資産的26%。選擇忍痛割肉出手，更多為了及時止損。

根據公告，随着金鄰公寓使用年限增加，物業自然老化現象逐步顯現，從而對出租運營造成一定影響。

歸根結底，“沒那麼賺錢了”才是蘇新服務選擇出售金鄰公寓的直接原因。

截至2025年末，金鄰公寓除稅前純利為341.1萬元，同比下降25%；除稅後純利為9.52萬元，同比下降24.9%。

蘇新服務表示，出售事項既是盤活存量資産的積極舉措，亦将為集團帶來較為可觀的現金流入，從而優化資源分配，能夠集中資源深耕主業。

不過，蘇新服務在挂牌之初預計按底價計算公司可以确認10萬元收益，但受到稅款支付、成交價與賬面差額等影響，最終這筆買賣預期将确認虧損230萬元。

本着剝離低效益資産，同時收獲現金回血的目的，最終卻以虧損告終的出售事項，蘇新服務在2023年也曾經歷過一次。

2020年12月，蘇新服務與養老服務公司蘇州康養集團合作，投資成立了蘇高新怡養，業務涉足養老服務、專業護理及醫養結合服務等領域。

按照當時的考量，蘇新服務成立蘇高新怡養旨在擴大及豐富其增值服務--由于自身對于關聯開發業務依賴度比較高，期待能有更多額外的收益。

但蘇高新怡養並沒有如成立前的可行性報告寫得那般，财務狀況将在運營第三年達到收支平衡。

2021、2022年度，蘇高新怡養分别錄得除稅後虧損603萬元、410.7萬元。截至2022年底，該公司的未經審核資産淨值為975.18萬元。

于是在2023年2月，蘇新服務向蘇州康養集團及母公司蘇高新集團轉讓蘇高新怡養的49%股權，最終投標價為580.81萬元。

這與蘇新服務成立蘇高新怡養所投資的980萬元相比，虧損了400萬元。

療傷

比起長久的盈利之痛，對于蘇新服務而言，或許這筆割肉讓利的虧本買賣不得不做。

截至2025年12月31日，蘇新服務現金及現金等價物約為3.9億元，其中包括3.16億元人民币計值以及8250萬港元以港币計值。期末上市所得款項未動用部分為4071萬港元，分别規劃用于戰略收購、擴大及豐富增值服務。

出售金鄰公寓所得的2.31億元将被用于核心業務拓展及補充運營資金，蘇新服務急于補充流動資金以發展業務，最終仍要歸結于盈利問題。

2023年是蘇新服務上市第二年，也是業績最好的一年，年内收入增加35.7%至7.25億元，毛利增加18.9%至1.47億元，利潤同比增加23.1%至8010萬元。

2024年蘇新服務便陷入了增收不增利，總收入仍然保持着雙位數增幅，而年内利潤卻減少17.4%至6620萬元，業務毛利率也正同步下降。

将“開疆拓土”寫進年報中，蘇新服務在業務擴張上投注了大部分心力。其中，對獨立第三方所開發業務的中標率為49.1%，中標數為26個，較2023年的18個增加了6個。

流動資金随着業務規模擴大而消耗，蘇新服務的總毛利率下降2.8個百分點至17.5%。再加上失去了美鄰青年公寓拆遷所得的一次性補償以及成功上市獲得的政府獎勵，蘇新服務的收入與利潤增長跑輸了成本攀升速度。

進入2025年，蘇新服務的利潤仍然沒有恢復至2023年的水平，營收增速也慢了下來。

據其年報，期内錄得總收益9.72億元，同比微增5.2%；毛利為1.71億元，同比增加5.4%；利潤為6870萬元，同比回升3.8%。

得益于規模擴張，蘇新服務2025年總合約面積同比增加16%至2970萬平方米，在管建築面積增長62.1至2760萬平方米，主業城市服務闆塊收益也同比增加10.9%至6.21億元。

毛利率與2024年數據持平，則主要由于銷售成本增速與收入增速持平，這意味着蘇新服務業務規模正在擴張，但新增項目卻無法支撐公司盈利端的增長。

而蘇新服務仍然将業務擴張作為第一經營目標，雖然業務已實現江蘇省内全覆蓋，但向長三角區域延伸布局的同時，需要足夠資金維持現有項目運作以及向外招投標。

在手現金不斷減少的情況下，蘇新服務只能“節衣縮食”出清低效項目，或者适當砍掉主業之外不那麼賺錢的項目，換取足夠的資金支撐向外拓展。

值得注意的是，在利潤下跌第二年，陪伴着蘇新服務上市並掌公司董事長、總經理、執行董事三重權柄的崔曉冬因工作安排辭任執行董事兼董事長。

随後獲選上任公司董事長的，則是母公司蘇高新集團總經理助理王華。

換帥之後，蘇新服務向外走的野心並沒有改變，只是通過盤活存量資産“輸血”主業並非長久之計，如何在穩步擴張的同時修復主業“造血”能力才是最該回答的問題。                                        

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