超級大盤選聘大戰結束 碧桂園服務入駐南京博恩花園小區

觀點網 7月20日，備受市場關注的南京博恩花園小區物業服務選聘工作暫告一段落，根據預中選結果顯示，碧桂園服務将成為該小區中選單位。

優質大盤向來是物企們争搶的核心資源，今年3月博恩花園正式啟動選聘物業的相關流程，碧桂園服務、中海物業、雅生活等17家物業公司聞訊而來。

博恩花園擁有近7200戶業主，僅基礎物業費就能形成持續現金流，且規模效應可以有效攤薄安保、工程、管理等固定成本。同時，該項目涵蓋高層剛需、别墅組團、沿街商鋪等業态，物企可通過房屋租售、家政維保、社區商業運營等增值服務進一步挖掘利潤空間。

以停車費為例，博恩花園包含停車位約7700個，其中露天地面停車位約2500個，地下停車位約4825個（含人防及機械車位），獨立封閉車庫約560個（産權車位）。若按照80元/月的價格計算，一年停車費收益将達739.2萬元。

在巨大的機會面前，各家企業均拿出完整競標方案，最終碧桂園服務綜合評分領先，成功拿下項目。

百萬大盤

博恩花園是金利（南京）建設開發有限公司建設開發的千畝住宅項目，位于南京市江甯區祿口街道。根據土地出讓合同，項目出讓用地總面積為64.17萬平方米，總建築面積104.17萬平方米，共建房屋222幢，其中住宅190幢，約87.35萬平方米，總戶數7198戶（含商鋪47戶）。

整個千畝大盤主要分為奧斯博恩（低密改善區）和翠屏城（高層住宅區）兩部分。由于和南京主城、江甯核心區之間存在巨大價格倒挂，博恩花園項目幾乎每次開盤都上演了千人搖号。

2019年翠屏城最後一批房源入市時，更是迎來8181組客戶參與搖号，中簽率僅8.7%，成就“神盤”之名。

然而，“神盤”也有煩惱。

2015年12月19日，通過公開招標的方式，博恩花園确立前期物業服務商為江蘇萬園物業管理有限公司（下稱“萬園物業”）。

作為超級大盤，博恩花園的管理難度也是“超級加倍”，在萬園物業入駐期間，業主曾多次投訴小區道路圍牆坍塌、機械車位無法正常使用、電梯安全隐患、樓棟鼓包滲水等問題。

居住體驗之外，更令業主心痛的是房價腰斬。據了解，2017年時，博恩花園二手房成交價格約為1.77萬元/平方米，而到了2023年，成交價格降至0.93萬元/平方米。于是，博恩花園業主們決定成立業委會啟動新物業選聘工作。

2023年5月6日，博恩花園業主委員會公衆号發文稱，經小區2023年第一次臨時業主大會決議，選聘保利物業為小區物業服務企業，並正式簽訂了物業服務合同。次日，該公衆号發布退場交接通知函，要求萬園物業完成小區物業交接工作，並在5月26日前退場，5月27日起業主将不再支付任何費用。

第一輪物業汰換相對而言比較順利，保利物業很快便成功入駐博恩花園。随後，在三年服務期将至之際，業主大會經充分讨論，決定再次啟動公開選聘新物業工作。

2026年3月，博恩花園正式啟動新一輪物業選聘工作。

脫穎而出

過去在物業行業“拓荒期”，不少小區物業更替存在“暗箱操作”，選聘工作停留在形式招標，決策權集中在少數主體手中，企業之間通過私下溝通“瓜分”地盤，圍標、定向設置門檻等現象時有發生。

直到《民法典》清晰界定業主選聘、解聘物業服務企業的法定權利，以及線上電子投票普及，街道社區監督機制的逐步完善，物業選聘中的可操作空間被大幅壓縮。

與此同時，随着房地産行業周期切換，新房交付規模持續回落，存量社區成為物企規模擴張的核心戰場，市場競争越發激烈，再難做到“和平發育”，尤其是對優質大盤資源的争奪。而且随着行業的發展，物業選聘制度也變得更加科學、流程更加透明，業主的“主人翁”意識開始覺醒，主動參與到相應工作中。

博恩花園的這場物業選聘大戰，既是業主自治走向成熟的縮影，也是物業行業全面邁入存量競争時代的真實注腳。

在博恩花園最新一輪公開選聘物業中，共有17家企業報名，既有碧桂園服務、中海物業、永升服務等上市頭部物企，也有銀城物業、金百豐物業等當地龍頭，還有江山智聯物業、江蘇通信置業等國資勢力。

據了解，本次選聘工作采取業主大會選聘方式，全程恪守法定程序，整個流程面向全社會公開發布招標公告，不設置排他性準入門檻，所有符合資質的物業企業均可自由報名。

從選聘小組人員确定，到物業服務企業審核結果，再到方案陳述、現場答辯等環節全程留痕，信息全面對外公示，最終采用線上短信、線下征集投票方式，並邀請公證機構現場監督唱票與計票。完整透明可追溯的合規流程，幾乎徹底杜絕了“暗箱操作”的可能性，也讓各家物企得以在同一標尺下公平比拼方案的優劣。

經過資格預審、現場踏勘、多輪答辯，選聘工作先後歷經10進5、5進2層層篩選，碧桂園服務與金百豐物業進入終極角逐。最終業主大會投票結果顯示，碧桂園服務脫穎而出成為最後赢家，同意選聘的戶數達4417戶，占參與表決戶數79.44%。

碧桂園服務給出的方案中，物業管理費標準為：多層公寓1.2元/㎡/月；小高層及高層公寓1.3元/㎡/月；疊加别墅1元/㎡/月；聯排别墅1.5元/㎡/月；獨棟别墅2元/㎡/月；商業用房2元/㎡/月。同時還承諾物業費收繳超過92%的收入将繼續投入小區，維持小區健康品質。

激烈角逐之中，碧桂園服務能夠高票突圍，並非僅依靠方案優勢與品牌光環，更多地是精準匹配小區業主核心訴求。

博恩花園房齡跨度大，同時擁有高層剛需與低層别墅産品，存在外牆修繕、管網改造等歷史工程遺留問題，七千戶超大社區管理半徑長，對物企人員調配、工程維保體系提出極高要求。

但考驗從來都不只是停留選聘前端，物企想要持續站穩存量市場，不僅要拿出亮眼的競標方案，更需要長期兌現承諾。

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