外資機構買家退場中 KKR、AEW上海、北京大宗交易傳聞背後

觀點網 外資機構買家正在集體撤離中國商業地産市場。

7月20日，市場消息稱，華爾街私募巨頭KKR & Co.以及全球知名資産管理公司AEW Capital Management， L.P.正尋求出售其在北京、上海的一系列商業地産資産。

事實上，過去兩年，貝萊德、基匯資本等曾經重倉押注中國一線城市商業物業的全球資本，正以罕見的速度批量離場，而KKR與AEW不過是這場撤退潮的又一標志性案例。

資本進退的底層邏輯，無非是利益的權衡。

當前，美元持續高息大幅推高了海外資本的持有成本，而且不少傳統資産本身的投資回報率也不再具有吸引力。以寫字樓為例，現時國内商辦市場空置率持續高企，租金回報不斷承壓，使得中國一線城市商辦資産已不再是必選項。成本端與收益端的雙向擠壓，最終點燃了退場的導火索。

從KKR到AEW，這不僅僅是單個企業的轉身，而是整個外資闆塊結構性轉向的縮影。

兩筆交易傳聞

全球資本離場的故事還在上演，這一次，主角是KKR與AEW。

7月20日，市場消息稱，總部位于美國的另類資産管理機構KKR，正尋求折價出售其在中國持有的多處商業房地産資産。目前，據最新消息，兩處標的已明确列入出售名單。

一處是位于北京大興區的方隅公寓。該項目坐落地鐵4号線義和莊站與黃村火車站附近，是區域内唯一的雙鐵TOD綜合體，臨近大悅春風里、龍湖天街等商圈，定位中高端白領公寓，擁有約3000套房間，月租金覆蓋2000至4000多元區間。

時間倒回至2021年12月15日，中駿集團旗下方隅控股宣布與KKR達成合作協議，就北京一地標級租賃公寓項目達成收購協議。

那一年，“規範發展長租房市場”被寫入政府工作報告，長租公寓從野蠻生長邁入合規化、精細化的新階段，大量外資趁勢加碼布局，KKR正是其中的典型代表。

當時，這筆交易的金額高達19億元，也被市場稱作長租公寓領域的一樁標志性收購。然而僅僅4年後，KKR便宣布清倉這個項目。

另一處被列入出售名單的資産，是位于上海外灘的豫園桔子水晶酒店。

該項目為上海黃浦區人民路的城市更新改造項目，前身為福都商廈。2019年，KKR聯合翰同資本收購後，将其整體翻新為1.7萬平方米的混合綜合體，酒店業态整棟對外報價約9億元，曾是外灘沿線存量改造的經典案例。

除這兩處明确標的外，市場消息透露，KKR位于上海、廣州、成都等城市的核心收租型物業，也集體進入了出清階段。但目前該消息並未經企業官方确認。

與此同時，總部位于波士頓的AEW也在同步撤退。此番出售的資産均為寫字樓，包括北京泓晟國際中心、北京京印國際中心，以及上海陸家嘴的浦發大廈。

消息透露，當前相關交易仍處于私下推介、對接潛在買家的前期階段，尚未啟動正式挂牌。

其中，北京泓晟國際中心，原為合生國際大廈北樓，位于東城區朝陽門北大街9号，總建面約7.6萬平方米，2020年AEW聯合弘毅投資以45億元從朱孟依家族手中完成收購。

而北京京印國際中心，則為原大康國際鞋城舊址，由國美系鵬潤地産開發，2014年改造為社區商業“悅秀城”後，因經營不善被擺上貨架。2020年，AEW聯合颢騰投資将其收購，2023年更名為京印國際中心。

至于上海浦發大廈，總建面約7.3萬平方米，2019年，AEW聯合凱德集團以27.52億元總價從海航手中收購了該項目70%權益。

從當年的高調加倉到如今清盤，KKR與AEW的撤退並非偶然。此次消息的背後，市場還關注到，本次的出售價格似乎都有一定折讓。

消息透露，KKR此次出售的公寓、酒店資産，預計售價将高于其購入時的貸款金額，而貸款金額則相當于原購入價的50%至60%。

同樣的困境也壓在AEW肩頭，消息稱，此番出售寫字樓的核心目的，正是為了償還當初收購時的銀行貸款，若未能及時處置，将可能觸發貸款違約。

外資進退潮涌

KKR與AEW的撤退並非孤例，商業客查閱發現，近幾年，外資PE正集體“認賠”離場。

此外，今年7月初，市場消息稱，基匯資本拟出售位于上海闵行的華潤萬象城A、B、C、D四棟甲級獨棟辦公樓。彼時消息透露，四棟整體打包估值僅在15億至18億元之間，相比買入價賬面縮水高達10億至13億元，無疑是一次“割肉離場”。

時間拉回2025年1月，上海博華廣場被傳出售，收購方為中郵保險，而項目持有者則為阿聯酋主權财富基金阿布紮比投資局。

同年3月，因貝萊德斷貸而被渣打銀行收回的上海普陀北岸長風E棟和G棟，被鼎一投資成功“撿漏”，網傳交易價格約7億元，折價幅度高達48%。

同期，貝萊德以9億元“揮淚甩賣”上海中港匯大廈，這座27層的商辦綜合體，曾是貝萊德在華核心資産之一，最終卻以折讓34%的價格脫手。

數據來源：公開報道、商業客整理

根據戴德梁行發布的2025上海房地産大宗交易市場報告，2025年上海大宗交易市場共錄得75宗交易，成交總額達424億元。買家方面，外資成交金額占比在個位數。賣方結構方面，外資全年出售資産成交總額約129億元，占整體市場份額的三分之一，涉及15宗交易。

彼時，戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強表示，這既體現了部分外資階段性退出，也釋放出一批優質低價資産，為國内實力投資人提供配置機會。同時，部分外資正積極籌備人民币基金，戰略重心向本土化、長期化轉移，未來仍有回流潛力。

觀點指數研究院今年5月發布的《2026商辦暨資管卓越表現報告》也印證了這一趨勢。

報告指出，2025年至2026年3月，辦公類資産交易市場呈現“外資撤退、内資接盤”的格局。阿布紮比投資局、新加坡CDL、基匯資本、ARA、CPP Investments等境外機構投資者密集出售核心資産，而中郵保險、大家保險、中國人壽、象嶼集團、中建聯合體、地方國資平台等内資機構則成為主要承接方。

另據戴德梁行近期發布的數據，2026上半年，上海大宗不動産合計成交35宗，總金額233億元，同比2025年上半年大幅上漲47%。其中，外資買家成交額占比僅約7%。

外資為何迎來集體退潮？壓力來自資産端、資金端與全球配置三個層面。

資産端，作為過去最主要交易對象的寫字樓，仍面臨供給過剩、空置上行的壓力，市場復蘇緩慢，外資過往在收購時預測的IRR（内部收益率）難以達標。

資金端，美元利率持續處于高位，境内資産的租賃收益率已難以覆蓋跨境融資成本。尤其值得關注的是，2017年至2020年是外資大舉加倉一線商業的重要窗口期，時至今日，大部分美元基金已陸續進入退出期，必須變現資産向LP返還資金。

配置層面，中國傳統商業地産資産正從全球配置的核心標配降級為低權重可選資産，資金回流歐美市場，或流入先進制造園區、半導體園區、研發中心、數據中心等戰略行業和收益更高的賽道。

一個典型的例證是，在出售中國商業資産的同時，KKR于今年2月以66億新元（約合51億美元）拿下新科電信媒體全球數據中心公司。

從出售價格來看，無論是貝萊德、基匯資本，還是KKR、AEW，大多存在折價清退的現象。但市場普遍認為，這並非項目質量變差所致，而是全行業系統估值回調的結果。

數據顯示，當前上海、北京核心區甲級寫字樓的資本化率已達5.5%，部分甚至高達6.1%，而2019年這一數值僅為3.2%至3.6%。随着資本化率上行，市場願意給出的資産價格大幅縮水，資産的賬面價值自然被動縮水。

從進場到離場，短短十年時間，外資對中國商業地産的投資邏輯已然轉向。

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