從展期到債轉股 房企債務重組工具箱叠代、股東背景成“勝負手”

觀點指數 在6月30日觀點指數研究院發布的《2026年6月房地産市場分析報告·觀點指數》中，其指出，本輪房地産市場修復呈現出鮮明的結構性分化特征：需求端回暖高度集中于高能級核心城市，改善型置換需求與二手房流通成為支撐成交上行的核心動力；供給端邊際改善主要由存量在建項目提速驅動。

5月單月房屋新開工面積環比增長，銷售回款環比改善

房地産開發投資單月環比首次小幅轉正。1—5月份，全國房地産開發投資30356億元，其中住宅投資23426億元，住宅投資占比77.2%。

新開工環比明顯修復，供給收縮節奏邊際放緩。1—5月份，房地産開發企業房屋施工面積548775萬平方米，其中住宅施工面積380830萬平方米，較4月末分别增加3659萬平方米、2825萬平方米，施工總規模保持平穩運行，存量項目施工節奏未出現明顯中斷。

新開工端邊際改善信号最為突出，5月單月房屋新開工面積4029萬平方米，較4月環比增長約14.2%，反映出核心城市優質項目加快入市、房企針對熱點城市補庫存的意願邊際提升。

累計層面，1—5月新開工面積17929萬平方米。竣工端受項目交付周期錯峰影響出現短期波動，5月單月房屋竣工面積2201萬平方米，環比有所回落，1—5月累計房屋竣工面積14087萬平方米、住宅竣工9999萬平方米。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

國資房企主導融資市場格局，信用資源加速向頭部央國企集中

從融資動作來看，上半年國資房企融資節奏持續加快，4月以來珠海華發、保利發展、保利置業、首開股份等密集啟動公司債與中期票據發行，單只發行規模普遍在13-16億元區間。境内債券市場融資成本持續下行，5月22日保利發展發行25億元債券，其中5年期固定利率品種實際發行規模10億元，票面利率低至1.96%，認購倍數2.65倍；7年期品種發行規模15億元，票面利率2.36%，認購倍數1.80倍。

6月10日，越秀地産完成發行19億元公司債，票面利率1.97%；11日招商蛇口2026年第一期公司債票面利率确定為1.50%，創行業新低。4月完成發行的珠海華發“26珠華03”13億元公司債，票面利率僅2.80%，網下認購倍數達3.37倍，充分體現機構投資者對國資主體的配置意願。境外市場方面，5月11日越秀地産獲得期限364天的5億港元循環貸款；5月3日及12日，綠城中國先後訂立3億美元優先票據認購協議，票面利率分别為7%和7.55%，募資全部用于現有債務再融資。

同時，股權融資工具持續發力，2月2日華發股份宣布拟向控股股東華發集團定向增發A股股票，募集資金不超過30億元，專項用于珠海、紹興、成都、杭州等地的9個重點項目開發。保利發展計劃向超過35名特定對象發行不超過50億元可轉換公司債券，6月獲證監會通過，募集資金專門用于已預售未交付的存量房地産項目的後續開發。

纾困路徑多元叠代，股東資源成為影響企業纾困進程的變量

2026年上半年，房企債務重組進入分層落地階段，境外債務處置是出險企業的核心推進方向，行業整體呈現梯隊化分化特征。

從進展維度來看，頭部出險民營房企已陸續進入司法審批與生效環節，寶龍地産重組計劃獲高比例債權人支持通過後，已于6月中旬取得法院批準並正式生效；中駿集團重組方案獲法定大多數債權人贊成，同步推進香港高等法院認許程序；龍光集團已向開曼群島及香港法院提交協議安排申請，並将債權人支持協議截止日期延長至2027年以保障操作周期。部分企業重組推進節奏相對滞後，花樣年因監管審批進度未達預期兩度調整重組截止日期，合景泰富剛與初始債權人達成支持協議、清盤呈請獲延期以預留談判空間，中國奧園仍存在債務違約及交叉違約情形，尚未形成實質性重組方案，企業間的處置效率差距持續顯現。

房企債務重組工具體系日趨成熟，企業信用資質與股東背景直接決定纾困路徑選擇，市場形成債務減記與流動性修復兩類差異化模式。出險民營房企的重組方案普遍以債務本金調整為核心，組合運用強制可轉換債券、新舊票據置換、債轉股、現金要約收購等工具優化債務結構，世茂集團于6月3日完成債務資本化發行，按每股6.00港元配發7154.05萬股新股份，募資淨額4.29億港元，用于清償公司結欠債權人的部分債務，主要是置換“21滬世茂MTN002”債券份額。路勁基建設置現金折價收購與債股組合兩類清償選項，多數境外重組方案均納入轉股條款實現債務出表。萬科采用流動性纾困方式，一方面通過持有人會議表決延長境内中期票據兌付期限，另一方面獲得第一大股東深鐵集團的關聯借款補充資金，未涉及債務本金折減，清晰體現出不同信用層級房企債務處置策略的分化，股東資源成為影響企業纾困進程的重要變量。

上半年重點城市市場成交邊際回暖，下半年修復節奏分化

回顧2026年上半年，全國住宅市場整體呈現“築底企穩、逐季回升”的運行軌迹。一季度市場處于預期修復初期，買賣雙方博弈氛圍較濃，成交規模維持在年内相對低位。進入二季度後，各地因城施策力度持續加碼，核心城市限購限貸優化、公積金貸款額度提升、房貸利率下行等政策組合拳逐步見效，市場預期持續改善，成交規模逐月擡升，6月前三周的放量成交進一步夯實了二季度的修復成果。

據觀點指數監測，6月前三周，全國重點監測城市商品住宅累計成交2.12萬套、252.38萬平方米，帶動2026年内累計成交規模達到15.04萬套、1758.80萬平方米，二季度以來的上行趨勢得到延續與強化。

一線城市作為全國市場的核心風向標，6月前三周新房與二手房市場同步走強，改善型需求成為核心支撐。北京新房成交2821套、34.57萬平方米，環比分别上升4.71%、18.20%，成交面積漲幅顯著高于套數，反映出改善型房源入市帶動成交結構升級；二手房市場成交11445套、104.65萬平方米，套均面積達109.36平方米，置換需求持續釋放，支撐市場流通活力。上海新房市場穩步擴容，前三周成交6929套、73.01萬平方米，環比分别增長5.88%、12.06%，供應端放量與需求端修復形成共振；二手房成交規模穩居重點城市前列，達18795套、154.78萬平方米，套均面積121.43平方米，充分體現一線城市高端改善需求的韌性。

粵港澳大灣區核心城市展現出更強的修復彈性，政策利好效應加速落地。廣州新房前三周成交3673套、42.08萬平方米，成交面積環比大幅上升41.28%，政策松綁對需求的撬動作用持續顯現；二手房成交5887套、60.01萬平方米，套均面積98.09平方米，剛需與首次改善需求構成市場主力。深圳新房市場反彈力度居一線城市首位，成交1845套、21.61萬平方米，套數與面積環比分别上漲37.89%、68.15%，面積端漲幅遠超套數，核心區高端項目集中入市推動成交結構顯著上移；二手房成交4039套、40.15萬平方米，套均面積100.59平方米，市場流通性穩步修復。

核心城市市場分化延續，杭州、成都兩大強省會城市表現突出。杭州新房市場實現同比、環比雙增長，前三周成交2352套、33.47萬平方米，同比分别大幅上升65.98%、39.33%，環比分别回升44.21%、52.83%，低基數效應疊加政策優化共同推動市場強勢反彈；二手房成交2762套、28.47萬平方米，套均面積97平方米，剛需屬性較為鮮明。成都二手房市場保持高位運行态勢，成交16070套、154.47萬平方米，套均面積104.03平方米，凸顯強省會城市人口集聚帶來的旺盛居住需求；新房市場成交3590套、47.65萬平方米，供需兩端整體保持平穩運行。

從結構特征看，上半年市場分化格局進一步固化，一線核心城市憑借産業、人口與資源優勢，需求支撐力更強，修復節奏顯著領先；二手房市場活躍度整體優于新房市場，置換鏈條的暢通成為激活市場循環的關鍵抓手，而套均面積的穩步提升，也印證了改善型需求已成為本輪市場修復的核心主線。

展望下半年，全國住宅市場修復動能有望持續釋放，但城市間分化格局仍将長期存在。政策端來看，“因城施策、精準托底”的導向不會改變，核心城市在限購放松、交易稅費減免、公積金支持等方面仍有優化空間，将為市場修復提供持續的政策支撐。需求端來看，随着市場預期逐步企穩，積壓的改善型與剛需型需求有望繼續入市，疊加“金九銀十”傳統銷售旺季的帶動，重點城市的成交規模有望維持在景氣區間。

本文節選自《2026年6月房地産市場分析報告·觀點指數》
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