從“二房東”到“合伙人”，産業投資正從副業逆襲為利潤主力

觀點指數 在6月29日觀點指數研究院發布的《前沿賽道發展加速 | 2026年6月産業園區暨基礎設施投資發展報告》中，其指出本期國内産業園區市場持續調整，全國園區平均租金跌破百元關口、下行周期拉長，市場入住率小幅回暖但去化壓力仍存，傳統租金經營模式遭遇瓶頸，廣東落地標準化租金認股權園區模式，為行業轉型提供可復制方案。

本期國内産業園區市場延續深度調整态勢，全國産業園區平均租金降至99元/㎡/月，環比下降2.94%，首次跌破百元關口並創下階段性新低；自2022年以來，園區租金累計調整幅度已達28%，下行周期持續拉長。

租賃端與出租率呈現分化特征，當期園區整體入住率68.2%，環比小幅提升0.1個百分點，終結連續十四個季度下滑的态勢，市場需求顯現邊際修復信号。但行業整體去化壓力並未實質性緩解，在後續新增項目集中入市的預期下，園區空置率存在再度走高的可能。

而單純依靠租金差價的傳統運營模式可持續性減弱，推動行業加快向産業投資、全鏈條生态運營轉型。

數據來源：企業季度報告，觀點指數整理

在租金業務盈利空間收窄的背景下，産業投資逐步從園區配套業務轉變為核心盈利闆塊，國資頭部園區平台率先完成戰略調整，依托專業資本布局搭建新收益增長曲線。

上海臨港集團作為區域國資園區轉型標杆，于4月29日注冊設立上海臨港創新投資發展有限公司，注冊資本50億元。該平台是上海開發區體制改革、推動園區由地産開發向産業投資轉型的核心載體，主要聚焦硬科技企業培育與産業集群打造。

據披露，平台前期已儲備數十家高成長科創項目，規劃五年内資産管理規模突破150億元。截至2025年末，臨港集團累計實繳出資47只産業基金，合計114.25億元，撬動千億級社會資本投向集成電路、生物醫藥等賽道，基金體系覆蓋早期孵化與成長期專項投資，搭建完整的産業投資鏈條。

張江高科則進一步打磨“産業投資+園區運營”的協同模式，公司相關負責人在6月4日的業績說明會上表示，公司正積極構建特色産業投資邏輯與生态賦能模式，強化前沿科技與早期項目的布局能力，提升直投業務精準度，系統性培育未來産業生态。

同期，張江高科聯合合作方設立規模2億元的合伙企業，專項投資布局集成電路領域。産業投資除帶來财務收益外，也是園區鏈接入駐企業、完善産業配套的重要手段，投資收益在整體利潤中占比穩步提升，與物業租賃、園區開發業務協同互補。

行業標準化投資工具同步落地，6月3日廣東股權交易中心在全省推出“認股權+園區”業務模式。區域股權交易中心統一制定業務規則與操作流程，解決以往園區與企業私下簽訂認股權協議存在的權屬模糊、估值争議、退出渠道不清晰等行業痛點。

該模式将應收租金、物業服務等要素折算為對企業的股權投資選擇權，進行登記确權、區塊鏈存證和全生命周期管理。未來，當企業價值提升、引入外部股權融資時，園區可按事先約定條件行權，獲得企業股權或通過轉讓、回購等方式退出。

標準化機制降低園區開展股權投資的門檻與風險，運營方可依托認股權分享企業的成長收益，弱化對租金收入的依賴，為行業輕資産轉型提供可復制的方案。

與此同時，專業化産業載體與配套公共服務，構成産業投資生态的重要支撐，形成“空間集聚企業、配套留住企業、資本賦能企業”的良性循環。

運營模式創新方面，園區配套服務同步走向精細化，夯實産業投資生态基礎。蘇州工業園區聯合天翼雲上線公共算力服務平台，整合二十余家雲廠商資源，建成包含55萬核通用算力、4800P智能算力、500P超算的規模化算力集群。

平台提供統一調度運維服務，面向入駐科創企業推出按需租用、階梯定價、算力券補貼等政策，有效降低AI企業模型訓練成本超30%。這類配套服務既提升了園區對科技主體的吸納能力，也為園區投資闆塊篩選優質項目、深度服務企業提供渠道，進一步鞏固園區差異化競争優勢。

本文節選自《前沿賽道發展加速 | 2026年6月産業園區暨基礎設施投資發展報告》
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