“微型實驗”破題：北京豐台、成都金牛居民自籌資金撬動危房改造

觀點指數 在6月26日觀點指數研究院發布的《長效治理 | 2026年6月城市更新發展報告》中，其指出，居住類更新中，北京豐台馬家堡、成都金牛區兩大危舊樓項目均采用原拆原建模式，構建居民自籌、财政補貼、産權單位支持的三方資金機制。針對老舊改造資金缺口的共性痛點，兩個項目均搭建多元化籌資結構。通過責任分層降低單一主體的資金壓力。

“原拆原建”破局微型居住改造，責任分層降低單一主體資金壓力

北京豐台馬家堡與成都金牛區的兩個危舊樓改造項目，均以“原拆原建”為核心路徑，為國内存量危舊房改造提供參考樣本。

北京豐台區馬家堡危舊樓原拆原建項目于5月26日正式交付，這是豐台區首個危舊樓房拆除重建試點項目，采用“原拆原建+平房上樓”的創新模式。

據了解，馬家堡路68号院2号樓始建于1977年，是一棟4層磚混結構的筒子樓。随着歲月流逝，樓體結構老化、管線破損嚴重、公共設施匮乏等問題日益突出。居民長期面臨“無獨立廚衛、安全隐患突出”的居住困境。

轉機出現在2023年。依據《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》等政策精神，該項目被正式納入豐台區危舊樓改建試點。

經過反復調研和論證，确定了“原拆原建+平房上樓”的改建模式。這一模式的核心在于“兩個不減少”，即原住戶的戶數不減少，每戶原有的居住面積不減少。項目資金通過“居民自籌一部分、政府财政補助一部分、産權單位支持一部分”的方式共同籌集，破解老舊小區改造的資金難題。

項目建設資金由三部分組成：總投資約4384萬元，由市區兩級政府補貼、産權單位出資地下室建設及90戶居民自籌，其中居民自籌部分占地上投資比例約70%，居民同時自行負擔周轉費用等。

改建後的新樓，已從昔日的筒子樓升級為現代化的成套住宅。每戶都擁有獨立的廚房和衛生間，樓體抗震等級也大幅提升，水電燃氣等配套設施全面煥新，戶型設計更加優化合理。

成都首個危舊房成套化自主改造項目啟動，這是成都首個居民主導、原拆原建、産權不變的危舊房改造項目。項目位于金牛區白馬寺片區，涉及上世紀六七十年代建成的D級危房，總建築面積1655平方米，重建後為8層建築，3-8層為35戶居民原址住房，1-2層為便民服務設施。

居民選舉産生自改委全程參與方案設計、施工監督和資金管理。項目建立财政補貼、居民出資、企業投資三方資金共擔機制。

據觀點指數觀察，兩個項目為重度老化樓宇，探索出徹底改造的可行路徑。針對建成年代早、結構安全隐患突出、基礎功能缺失的危舊樓宇，傳統外立面修繕、管線更換等微改造無法從根源解決問題。兩個項目均采用原址重建模式。針對老舊改造資金缺口的共性痛點，兩個項目均搭建多元化籌資結構。通過責任分層降低單一主體的資金壓力。

兩個項目改變了“政府大包大攬”的傳統改造邏輯，強化居民的參與權與決策權。這種模式既提升居民的認可度與責任感，也大幅減少改造過程中的協調阻力，為老舊小區改造的基層治理提供可復制的思路。

但是，兩個項目均為單棟樓宇的微型改造，涉及戶數少、協調半徑小，組織與管理成本可控。一旦擴展到成片危舊樓、大規模片區改造，産權關系、居民訴求、資金平衡的復雜度将上升，現有模式的組織效率與資金機制或難以支撐。

商業方面，深圳市福田區住房和建設局發布《2026年深圳市福田區城市更新單元計劃第一批計劃（草案）》，香蜜湖街道沃爾瑪片區城市更新單元被列入該計劃。

根據公示信息，該項目申報主體為深圳沃爾瑪百貨零售有限公司，拟拆除範圍用地面積約34745平方米，拟更新方向為商業功能，商業、辦公及旅館業建築全部由實施主體自持使用。項目需預留不少于3000平方米且不低于拆除範圍15%的土地用于建設城市基礎設施等。

信息顯示，該項目位于福田區香梅北路原深圳山姆會員店，地處香蜜湖豪宅片區核心地段，毗鄰地鐵2号線香梅北站。該址曾為1996年開業的全國首家山姆會員店所在地，2005年底山姆搬遷後改建為沃爾瑪購物廣場運營至今。

據觀點指數觀察，大批建成年代較早的傳統商場、大賣場面臨業态淘汰、資産閑置貶值的困境。項目通過納入官方城市更新單元計劃，可合法實現規劃功能調整、建築指標優化與空間重構。這為持有大宗存量商業的零售企業、實體商業運營商提供資産盤活的制度化通道，避免資産低效沉澱。

産業方面，成華區八里莊工業遺址片區曾是老工業基地集中區，廠房閑置、土地低效。成都堅持“留改拆”並舉，将工業遺存保護利用與新興産業發展、文旅融合進行緊密結合。

其中，紅倉·天府設計産業園由原101倉庫改造而成，保留紅磚牆、大跨度廠房等工業元素，按照“一館、一院、一基地”規劃，集聚工業設計、創意設計等上下遊企業，累計引進企業201家，其中國家級、省級工業設計中心6家，形成“上下樓就是上下遊”的産業生态圈。紅倉·101數創新港總建築面積10.6萬平方米，集精品商業、特色辦公與文創空間于一體。

紅倉片區還打造成都東北部首座現代化綜合性劇院，引入國家級演藝資源，填補高端文化演出設施空白，帶動周邊餐飲、住宿、旅遊消費。該片區以“工業遺址+文創産業+演藝經濟”融合模式，推動産業煥新與城市更新雙向賦能。

從紅倉闆塊樣本可知，傳統工業遺址不必一味拆除，通過功能适配改造，工業風貌本身就能成為吸引文創、設計類企業的核心吸引力。這樣既保留了城市工業記憶，又為新興産業提供低成本的承載空間。

但是，如果該樣本復制到産業基礎薄弱、人口外流的三四線城市或遠郊片區，極易出現招商困難、企業留存率低的問題，最終淪為單純的網紅打卡商業體，失去産業更新的核心價值。

空間功能復合化升級，提升單一功能片區活力

《北京市人民政府關于推動城市高質量發展的實施意見》指出，将“全面實施城市更新”單列成章，作為首都高質量發展的核心抓手。

北京直接将全面實施城市更新在高質量發展實施意見中單列成章，明确其首都發展核心戰略的定位，跳出傳統市政工程的範疇，成為統籌民生改善、産業升級、空間優化、城市韌性提升的綜合性發展載體。

成都金牛區發布《危舊房自主更新操作指南》，明确原拆原建項目的申請條件、審批流程和資金支持政策，居民自籌部分可提取住房公積金。清晰可執行的規則標準可以解決過往更新中流程模糊、合規性不足等問題。

期内，廣州也有相關的條例啟動。2026年5月26日《廣州市城鎮房屋更新條例》立法啟動。這是廣州首部專門針對城鎮房屋更新的地方性法規，将填補老舊住房自主更新的法律空白。建立政府引導、市場運作、公衆參與的可持續模式。重點征集方向為老舊住房、老舊小區、低效商辦樓宇功能轉換、歷史建築與工業遺産保護活化利用。

深圳于2026年5月22日入選2026年度中央财政支持實施城市更新行動拟支持城市名單。作為東部地區城市，可獲得不超過8億元的中央财政定額補助。

此外，深圳城市更新項目産融對接會上，11個城市更新重點攻堅項目分場次與商業銀行、資産管理公司等開展深度對接。12個新開工、續建等城市更新項目與金融機構進行意向融資簽約，簽約金額達155億元。

目前來看，城市更新無法長期依賴财政單一投入，也不能完全交由市場主導而偏離民生導向。實現長效更新的關鍵是構建權責匹配的多元共治格局。

城市項目方面，廣州市黃埔區九佛街楓下村城中村改造項目中標結果正式公示。由中電建路橋集團有限公司牽頭的電建系六企聯合體，以約40.05億元的報價成功中標，成為這一體量超百萬平方米的超級工程的總承包方。四個地塊合計總建築面積暫定103.05萬平方米，相當于10個標準足球場的占地面積，蓋出超100萬平方米建築。

随着城市更新從前期規劃轉向大規模建設落地，項目對施工管理、工期管控、工程質量的要求持續提高。以知名企業為核心的總承包模式，能夠充分發揮專業工程能力優勢，有效降低大體量項目的建設風險，如規避建設周期失控、交付難的問題。

上海徐匯區最大舊住房拆除重建項目，既田林路65弄小區于6月17日正式竣工交付，1044戶居民實現回遷。該項目是全國規模最大的模塊化建造城市更新項目，也是上海市首個混凝土模塊化建造工程。

田林路65弄原為上世紀五六十年代建成的工人新村，房屋老化、廚衛合用、無電梯等問題長期困擾居民。2022年10月，項目被納入徐匯區“三舊”變“三新”重點工程，並于2023年8月實現100%簽約，創下超千戶舊改項目簽約紀錄。

深圳龍崗區新坡塘片區及新園路石化塑膠城城市更新單元規劃修改（草案）》正式對外公示。本次規劃修改涵蓋地塊布局、建設時序與公共配套等多項内容，總規劃容積調整為672433平方米。

該項目位于龍崗區園山街道保安社區，2010年4月納入深圳市城市更新單元計劃，2012年3月取得首次規劃批復，並于2021年取得規劃修改批復。項目整體拆除用地面積約24.2萬平方米，開發建設用地面積約13.5萬平方米，分三期實施開發。

信息顯示，項目将配建住宅建築面積486724平方米、保障性住房62940平方米、商業配套54349平方米及商務公寓46000平方米，並将配建一所54班九年制學校及2所18班幼兒園。公共配套設施建築面積同步擴容至22420平方米，進一步完善區域民生服務功能。

據觀點指數觀察，單一居住功能的改造難以支撐片區長期活力，而居住兼容商業、配建公建的復合開發模式，能夠将居住人口轉化為消費動能。商業配套提升居住吸引力，公建配套補齊民生短闆，從而形成居住、消費、服務的良性循環。

本文節選自《長效治理 | 2026年6月城市更新發展報告》
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