債轉股、以股代息 房企債務重組從“展期”走向“資本化”新階段

觀點指數 在6月24日觀點指數研究院發布的《債務結構持續優化 | 2026二季度不動産資本金融報告》中，其指出，二季度不動産市場去化進程深化、邊際修復信号逐步顯現，金融與資本市場結構分化特征突出，硬科技成為股權市場核心主線，不動産闆塊整體表現偏弱且内部分化顯著。

不動産市場去化進程持續深化，商品房待售面積延續同比下降态勢。進入二季度後，随着全國去庫存政策密集落地，疊加重點城市限購放松、公積金優化等新政出台，銷售端降幅逐步收窄，市場邊際修復信号持續釋放。2026年1-5月，全國新建商品房銷售面積31320萬平方米，銷售額29366億元。 5月末，商品房待售面積77182萬平方米，同比下降0.4%，保持同比下降格局；其中，待售3年以下商品房面積57152萬平方米，同比下降2.8%，短期庫存壓力持續緩解。

結合銷售與庫存數據來看，商品房待售面積連續三個月環比下降且連續兩個月實現同比負增長，表明去庫存政策成效持續顯現，市場供求關系正在逐步改善。不過，全國商品房銷售面積和銷售額仍處于負增長區間，市場修復節奏存在分化，需求的全面回暖仍需時日，後續走勢将取決于政策力度的進一步加大以及居民收入預期的實質性改善。

金融數據二季度走弱，貨币政策保持适度寬松基調。進入二季度後，受實體有效需求不足、居民融資意願偏弱與季節性回落因素疊加影響，4-5月信貸投放節奏明顯放緩，帶動前5個月累計增速邊際回落。但居民部門融資意願仍偏弱，其中，前5個月住戶貸款整體減少6314億元，結構上短期貸款減少6942億元，中長期貸款增加628億元。

A股復蘇港股調整，硬科技成共同主線。IPO數量從一季度20家翻倍至44家，募資總額增長168%至421.2億元。信息技術行業以52%的募資占比成為絕對主導，半導體與電子設備雙輪驅動，其中盛合晶微以50.28億元成為全市場最大的募資項目。

數據來源：WIND，觀點指數整理

二季度港股IPO數量從31家上升至33家，實際募資總額從1031.62億港元下降至731.28億港元。期内，憑借勝宏科技174.93億港元的超大額募資，硬件設備行業占據45.9%的市場份額，AI産業鏈成為新的資本焦點。

數據來源：WIND，觀點指數整理

債券主導A股融資，港股募資規模偏小。二季度，A股不動産行業融資延續“債券主導”的特征，全部963.37億元融資均通過債券發行完成，共發行137只債券。其中住宅開發闆塊發行規模最大，達847.61億元，占比88%；産業地産和商業地産分别發行77.80億元和37.96億元。此外，保利發展50億元定向可轉債于二季度獲得證監會批準，為行業股權融資帶來新的突破。

二季度，香港不動産企業主要通過配售方式融資，募資淨額合計7.57億港元。其中，世茂集團于6月3日完成債務資本化發行，按每股6.00港元配發7154.05萬股新股份，募資淨額4.29億港元，所得款項用于清償公司結欠債權人的部分債務，主要是置換“21滬世茂MTN002”債券份額。

佳兆業集團于4月15日通過發行新股的方式支付票據利息，募資淨額1.80億港元，這是公司境外債務重組後實施的“以股代息”方案，旨在降低短期現金支出，為“保交付”創造現金流空間。碧桂園于4月14日發行2.19億股專案小組工作費用股份，用以結付通函所披露的現有貸款及費用，公司未因此收取任何現金款項。

二級市場闆塊分化加劇，不動産闆塊表現承壓。二季度不動産闆塊區間漲跌幅為8.42%，延續下行走勢，在各行業中表現偏弱，行業估值持續走弱，和闆塊融資偏緊、市場信心不足的基本面相呼應。

數據來源：WIND，觀點指數整理

不動産細分闆塊全線回調，内部分化顯著加劇。二季度不動産各細分賽道均呈現下跌态勢，其中産業不動産和物業管理闆塊跌幅居前，區間漲跌幅分别為10.58%和9.90%；商業不動産闆塊跌幅次之，下跌6.22%；住宅不動産闆塊相對抗跌，僅小幅下跌1.73%。細分闆塊的表現差異與各自基本面高度匹配：産業地産面臨局部區域供給過剩與優質招商資源不足的雙重壓力，物業管理闆塊則持續受部分房企母公司關聯風險傳導與基礎物業費提價難度加大拖累，住宅開發闆塊因核心城市政策托底效應逐步顯現，跌幅相對收窄。

數據來源：WIND，觀點指數整理

港股市場成交結構高度分化，地産建築業量價背離顯著。二季度港股資金向高景氣賽道集中的趨勢進一步強化，資訊科技業以34702.15億元的成交金額穩居全行業首位。

地産建築業二季度成交量達1157.19億股，位列全行業第三位，與金融業、資訊科技業成交量基本持平，但成交金額僅為4135.10億元，不足資訊科技業的12%，量價背離現象極為突出。

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内需復蘇支撐行情，内房闆塊強于港資。二季度（3月末至6月初）恒生地産分類指數走出“震蕩修復—加速沖高—快速回調”的三段式行情，區間累計漲幅3.75%，振幅高達18.21%，闆塊波動率顯著擡升。指數自3月31日19470.76點的階段性底部啟動，4月單月上行7.7%，領漲恒生綜合行業闆塊；5月上半月進入加速上行通道，于5月14日觸及23015.73點階段高點，創2025年11月以來的新高；随後指數快速回落，截至6月8日收報20201.22點，較階段高點回撤超12%，基本回吐5月以來的全部漲幅，回落階段成交持續放量，抛壓集中釋放的特征明顯。

指數上行由基本面修復、政策預期升溫與流動性寬松三重邏輯共振驅動。香港本地樓市量價同步復蘇，4月樓宇買賣合約錄得8692份，環比提升12.3%、同比增長20.2%，住宅樓宇合約同比漲幅達29.4%，中原城市領先指數穩步上行，樓市復蘇趨勢确立。内房央企龍頭一季度銷售與盈利修復超預期，帶動闆塊估值修復。宏觀層面，美聯儲4月FOMC維持利率不變，市場降息預期持續升溫，港元流動性保持充裕；疊加五一假期内地買家集中入市（4月内地買家占香港一二手住宅成交比重達32%，一手豪宅占比近70%）、内地地産刺激政策預期發酵，共同催化指數加速沖高。

5月中旬後多重利空集中兌現，觸發闆塊深度調整。政策端，香港豪宅加稅法案三讀通過，價值超1億港元住宅交易印花稅由4.25%上調至6.5%，高端市場情緒受到直接沖擊；内地《對外投資管理條例》正式發布，首次将涉港交易納入統一監管框架，内地購房資金來源核查趨嚴，直接弱化市場對内地購買力的核心預期。宏觀層面，美國5月通脹數據超預期，市場将美聯儲首次降息時點由9月延後至12月乃至2027年初，港元流動性收緊預期升溫。交易層面，指數一個半月内累計漲幅超18%，獲利盤積累豐厚，多重因素共振引發集中止盈抛售。

闆塊内部分化程度處于近年高位，呈現“内房強于港資、住宅強于商業”的清晰格局。内房央企憑借穩健的财務基本面與銷售修復彈性取得相對顯著的收益，中國海外發展、華潤置地區間分别上漲19.31%、15.92%，成為指數正向貢獻的核心；港資本地房企普遍承壓，恒基地産、新鴻基地産、恒隆地産分别下跌8.54%、10.27%、10.92%，主要受商業地産空置率高企、租金修復乏力與本地需求疲軟拖累。商業地産賽道整體表現偏弱，九龍倉置業、華潤萬象生活跌幅均超6%，反映市場對線下消費復蘇持續性的謹慎預期；領展房産基金依托多元化資産組合與穩定的現金流，區間上漲3.32%，防禦屬性凸顯。

數據來源：WIND，觀點指數整理

政策預期持續升溫，基本面改善刺激内房股闆塊修復。2026年3月末至6月初，内房股闆塊整體走出“底部盤整—脈沖反彈—回落歸位”的行情，最終重回低位震蕩區間。闆塊3月末下探445.81點的階段低點後，4月持續窄幅震蕩，未形成趨勢性修復。

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5月起，随着城市更新、深圳限購放開等利好政策刺激，加之内地一線城市商品房銷售價格指數連續三月環比反彈，疊加闆塊估值處于低位具備修復彈性，市場樂觀情緒推動指數快速沖高，階段高點達555.18點，區間最大漲幅超24%。進入6月後，截至6月8日闆塊收報476.13點，整體重心再度下移。

本文節選自《債務結構持續優化 | 2026二季度不動産資本金融報告》
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