境外債重組三年荊棘路 合景泰富距離過關還差10%

觀點網 蹉跎三年，合景泰富境外債重組再次迎來實質性進展。

7月13日，合景泰富集團宣布，目前已有占範圍内債務未償還本金總額約66.49%的持有人已加入或同意加入重組支持協議。這個數字距離境外債務重組方案提交法院批準所需的75%計劃債權人批準門檻，僅差不到10個百分點。

對于一家自2023年便陷入債務違約的房企而言，這是一條走了三年的荊棘路。

從首次出現流動性危機，到如今超過半數持有人已加入或同意加入重組支持協議，2026年的合景泰富化債進程正在加速。

但針對該公司的清盤呈請聆訊仍然存在，只是在數次延期後，聆訊被進一步押後至2026年12月14日。

合景泰富還有5個月時間，以争取剩余債權人的支持，並推進後續流程。

“臨門一腳”

資料顯示，合景泰富亟待重組的境外債務本金總額約48.33億美元。其中，優先票據39.56億美元、銀團銀行貸款3.80億美元，以及由公司借入或擔保的其他貸款融資項下的4.97億美元負債。

該公司在2026年2月份，與票據持有人小組達成一項原則性協議後，公布了境外債務重組的具體方案。

根據協議，方案為債權人提供了兩個經濟選項。選項一為，債權人每持有100美元适用範圍内債務本金額，其中0.87美元将轉換為現金，29美元将轉換為零息可交換票據，該票據享有香港鴨脷洲物業發展項目，即豪宅項目“凱玥”的經濟利益；另有20美元轉換為零息強制可轉換債券；其余本金全部注銷。該選項可分配的最高本金上限為13.8億美元。

選項二則更為直接，債權人将所持債務本金的100%轉換為強制可轉換債券，可按每股1.55港元的轉換價自願轉換為公司新發行股份。

作為重組的配套措施，合景泰富将進行供股以籌集不超過1715萬美元資金。而公司董事會主席孔健岷及其家族成員承諾認購不少于1000萬美元的供股股份。

香港鴨脷洲的凱玥THE CORNICHE項目，是這份方案中最具分量的增信措施。該項目于2017年2月，合景泰富、龍光地産聯合體以超過168.5億港元投得，樓面地價約22118港元/平方呎，一度刷新全港宅地拍賣紀錄。

凱玥一直被視為合景泰富的核心境外資産之一。按照當時計劃，凱玥可建建築面積逾76.2萬平方呎，提供295個單位，總貨值超過300億港元。目前，據悉項目已累計售出約97個單位。

2024年8月，合景泰富與龍光地産曾勉力獲得一筆10.5億美元再融資，成功對抗以長實集團為核心的财團，從而保住了項目的控制權。

目前，合景泰富取得的66.49%支持率距離75%的法定門檻尚有距離。但過往案例表明，一旦方案獲得關鍵債權人的初步認可，後續支持率往往會出現“滾雪球效應”。66.49%的支持率應已經越過了重組進程中，“從量變到質變”的臨界點。

近年來完成境外債重組的房企，最終獲得的債權人支持率也普遍遠超75%的最低要求。

例如，在碧桂園總額約177億美元的境外債務重組中，銀團貸款組贊成比例為83.71%，美元債及其他債權組贊成比例高達96.03%；

融創中國舉行的境外債重組計劃會議上，1492名債權人參與投票，1469名投出贊成票，贊成人數占比98.5%；旭輝控股債權人會議上，1236名持有總額73.51億美元的債權人投票贊成，贊成比例達92.66%。

三年荊棘路

2023年5月，合景泰富因一筆2024年到期的6.0%優先票據，正式陷入債務違約。此後三年，這家曾經跻身千億陣營的房企走上了一條自救之路。

受大環境影響，銷售端的萎縮是最直觀的壓力來源。2023年，合景泰富全年預售額錄得252.43億元，對應預售面積137.92萬平方米；2024年，預售額下滑至102.01億元；2025年數據進一步降低至70.28億元。

受此影響，2024年合景泰富營收約為110.62億元，年度虧損約81.51億元。

2025年該公司營收進一步下滑至67.62億元，同比下降38.87%，歸母淨利潤虧損32.7億元。同期末，合景泰富總負債1409億元，資産負債率95.5%。

同時，有息負債規模約800億元，賬面現金僅有22億元，短期債務覆蓋率僅0.04，現金儲備不足。

進入2026年，銷售情況持續承壓。截至2026年6月末，合景泰富1-6月累計預售額為22.3億元，同比下降36.4%，對應預售建築面積約為9.1萬平方米。

面對銷售端的壓力，合景泰富不得不從資産端想辦法。

事實上，在2025年3月，合景泰富在有關境外債重組的公告中，就提及公司已計劃在2024至2029年逐步出售部分投資物業及酒店。

2026年以來，合景泰富也推動了幾項資産處置動作。包括1月份退出了廣州天河吉山村舊村改造項目，該項目原總投資達206億元，合景泰富是于2020年入局；

5月份，合景泰富向新鴻基地産出售了廣州天匯廣場（IGC Mall）、廣州康萊德酒店的相關股權，換取了約1.47億元的收益。

創始人家族的持續注資是另一條重要的支撐線。2023年11月，合景泰富董事會主席孔健岷就曾以8500萬英鎊出售了其個人位于倫敦的辦公樓“65 Fleet Street”。最新公布的重組方案中，孔健岷及其家族成員則承諾認購不少于1000萬美元的供股股份。

境内債務方面，合景泰富也已提前順利完成重組。2025年9月，合景泰富就曾宣布全資附屬公司廣州合景控股集團發行的2筆境内公司債券、廣州天建房地産發行的1筆境内公司債券的重組方案已全部獲相關債券持有人會議審議通過。随即，合景泰富宣布所有境内公司債券已完成重組。

換句話說，合景泰富即将完成境内外債務的全面重組，目前只差“臨門一腳”。

一旦境外重組方案最終獲得通過，合景泰富便能将更多精力放在日常營運之上。但最終該公司要真正走出泥潭，仍需等待房地産市場的實質性復蘇。

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