退出時機到了？ 傳九龍倉置業出售新加坡77億港元資産組合

觀點網 甚少對旗下物業進行買賣的九龍倉置業，近日傳出一單大宗交易消息。

近日據媒體報道，這家運營風格謹慎的商業地産運營商，正在評估出售其位于新加坡烏節路核心商業區的物業組合，包括會德豐廣場（Wheelock Place）、Scotts Square兩項資産。

資料顯示，兩項資産截至2025年末的賬面估值約77.19億港元。報道援引知情人士稱，九龍倉置業希望以高于賬面值的價格成交，其中交易的主角将是會德豐廣場。

九龍倉置業目前並未回應相關傳聞，此次交易還有待證實。

但這樁潛在交易之所以引人注目，在于它出自九龍倉置業之手。九龍倉置業資産組合高度集中于香港，投資決策向來以穩健乃至保守聞名，其對海外資産的拓展也極為審慎。

此番傳出退出，交易的背後可能是什麼原因呢？

堅挺的新加坡物業

上述兩個物業來自2019年的一筆交易。

當年12月18日，九龍倉置業與母公司會德豐訂立買賣協議，以總價款約64.17億港元購入會德豐旗下Star Attraction Limited的全部已發行股本及銷售借款。

Star Attraction Limited的主要資産，正是位于新加坡烏節路商圈中心的兩項優質投資物業——會德豐廣場、Scotts Square。

這是一筆溢價收購，截至2019年末，會德豐廣場和Scotts Square的資産估值合計約61.01億港元，且直至4年後到2023年，估值才提升至64億港元以上。

但彼時九龍倉置業的算盤並不難懂。該公司曾公告稱，此次交易是“一個難得一遇的機會擴展優質投資物業組合並得到理想回報”，且新加坡“經濟穩定，其特點為地理面積小，有利投資物業”。

在2019年的節點，受内外部大環境影響，香港商業地産整體承壓，九龍倉置業将目光投向海外資産，既是分散風險的防禦性舉措，也是為投資組合尋找增量的進攻性布局。

另一方面，這次交易也是九龍倉置業對會德豐集團的一次實質性支持。當時，會德豐正尋求私有化，並提及公司未來的核心業務将專注于香港。

九龍倉置業接手母公司的兩個資産，其一能輸送現金。其二，“會德豐系”将這兩個資産從地産平台會德豐，放入“收租”平台九龍倉置業，能最大化物業的價值。

先看會德豐廣場，位于新加坡烏節路與巴德申路繁忙交匯處，土地面積7847.3平方米，地契至2089年到期。

項目整體建築于1993年落成，總樓面面積約46.58萬平方呎，包含寫字樓、基座商場及停車場等業态。其中，寫字樓面積19.36萬平方呎，零售部分面積27.22萬平方呎。

零售部分為一個七層空間的購物中心，别具文藝屬性、小資情調濃厚，其建築外觀呈圓錐型，是烏節路上頗具辨識度的地標之一。項目的主要租戶有大型書店、特色餐飲以及英國馬莎百貨M&S。

Scotts Square則位于史各士路一幅永久業權地塊上，距離會德豐廣場僅數分鐘步行路程，土地面積約5215.5平方米。

該項目于2004年9月由會德豐以3.45億新元購入地塊後重建，2011年落成，為住宅連商場綜合發展項目。

零售部分為一座四層購物商場，總樓面面積約13.09萬平方呎。商場定位偏向高端，租戶以設計師品牌、專門服務店和高級餐飲品牌為主。但據報道，項目長年人氣不算太高，客流量低于同區域其他商場。

據了解，Scotts Square早在2024年，便曾被委托由第一太平戴維斯以4.5億新元指導價求售，但最終未能成交。

盡管九龍倉置業未曾公布過兩個新加坡資産的詳細運營數據，但從項目的估值變化中可以窺見端倪。

數據來源：企業公告，商業客整理

收購當年2019年末，兩項資産的賬面估值為61.01億港元，而截至2025年12月底，賬面估值已升至77.19億港元，六年時間估值增長約26.5%。

考慮到六年期間全球商業地産經歷了疫情沖擊、利率周期翻轉等多重考驗，這一估值軌迹至少說明，會德豐廣場、Scotts Square的運營基本面一直表現平穩。

退出時機到了？

會德豐廣場、Scotts Square的穩固根基，來自于其所處的地段。一直以來，烏節路（Orchard Road）都是新加坡最負盛名的商圈之一。

資料顯示，烏節路全長約2.2公里分布着超過22家購物中心，包括ION Orchard (愛雍·烏節)、Ngee Ann City (義安城)、Paragon (百利宮)、Plaza Singapura (獅城大廈)、Wisma Atria (威士馬廣場)等項目。因此，烏節路不僅是當地居民和遊客的消費目的地，也是品牌進入新加坡的首選站點。

而且新加坡作為一個城市國家，土地資源極為有限，烏節路這類核心商業區的新增供應更是屈指可數，這構成了租金穩定的基礎條件。

據世邦魏理仕的報告，截至2025年末新加坡全島零售物業空置率在6.3%。

第一太平戴維斯的報告也提及，2026年第一季度，新加坡全島零售空置率維持在6.3%，“盡管部分細分業态租賃需求走弱，但新增供應稀缺，對空置率形成支撐。”該機構稱。

第一太平戴維斯還表示，未來兩年新加坡零售商業年度新增落成面積均值預計約27萬平方呎，逼近2020年的歷史低位。“短期新增供應放量有限，有望持續支撐出租率基本面，緩解租金下行壓力，區位優質的零售物業受益尤為明顯。”其預測，2026年烏節路商圈購物中心租金漲幅最高不超過2%。

世邦魏理仕的報告則表示，2026年第一季度新加坡全島優質零售地段租金環比上漲0.5%，全年租金有望維持增長。

低供應、穩需求、強資本流入。這三重因素疊加，構成了新加坡商業地産的“避風港”叙事，也是該市場交投活躍的基礎。

“2026年第一季度（新加坡）房地産投資初步成交額環比激增兩倍（同比增長近三倍），達到198.90億新元，創下季度歷史新高。”世邦魏理仕表示。

同時，低利率環境降低了融資成本，使大型收購變得可行。于是，不少資産持有方由于投資組合平衡、資金退出等多方面原因，正在将越來越多資産擺上貨架，以求回收資金自用或進行再投資。

2026年以來，新加坡房地産大宗交易頗為活躍。包括4月，凱德綜合商業信托（CICT）宣布以39億新元收購Paragon (百利宮)，賣方為淡馬錫旗下的Cuscaden Peak；同期，CICT還将亞洲廣場第二大廈以24.76億新元出售給馬來西亞IOI置業集團；

香港置地将亞洲廣場一号大樓納入其新加坡核心私募房地産基金；領展則以2.5億新元溢價出售了零售物業Swing By @ Thomson Plaza。

從九龍倉置業自身看，截至2025年12月，該公司總債務約340億港元，淨負債率已降至17.2%的歷史新低水平。

但九龍倉置業仍有計劃将負債進一步壓降。“面對復雜多變的外圍環境，集團将繼續維持低負債比率和穩健的财務狀況，以應對未來挑戰。”該公司年初表示。

若能通過出售兩項新加坡資産令負債率繼續下降，九龍倉置業每年還能節省數億港元融資成本，對一家追求穩健的收租型房企而言是極具吸引力的财務優化方案。

圖片來源：九龍倉置業财報簡報

截至2025年，新加坡物業僅占九龍倉置業整體營收的2.9%，占公司整體投資組合估值的3.4%，以及整體投資組合建築面積的4.8%，但如果能實現出售則能一次性帶來數十億港元現金流。

花旗銀行在最新發表的研報中就指，若（出售）作價接近賬面值，則有利于公司資本循環及降低國家風險敞口。

花旗銀行估算，若出售所得全部用于償還債務，九龍倉置業總債務将由2025年12月的約340億港元降至約260億港元，淨負債率由17.2%降至13.6%，每年可節省融資成本約3.16億港元，相當于約5%盈利上行空間。同時，出售還能讓九龍倉置業更聚焦于香港核心資産。

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