寫字樓證券化迎來窗口期，險資61億抄底中關村科創樓宇

觀點指數 在6月23日觀點指數研究院發布的《低效資産功能重構 | 2026年6月商辦與辦公空間發展報告》中，觀點指數判斷，随着國産硬科技企業持續規模化發展，科創企業整棟購置辦公資産或将成為未來3年商辦大宗市場穩定的自用型增量。

2026年1-5月，全國辦公樓開發投資額累計1130億元，同比下降19.5%，延續下滑趨勢，降幅相較1-4月進一步走闊，開發端觀望情緒持續加重，房企持續壓縮商辦新增開發投入。

供給建設端收縮節奏同步提速，1-5月辦公樓新開工面積400萬平方米，同比下滑35%，跌幅較上期進一步擴大，新開工規模持續深跌，預示未來1-3年行業新增辦公供給将持續銳減，從源頭優化市場長期供過于求的基本面。同期辦公樓竣工面積446萬平方米，同比下降20.1%，存量在建項目收尾交付形成少量短期新增供應，但行業整體供給擴張動能已逐步消退，辦公樓行業逐步進入供給收縮通道。

銷售端則逆勢企穩，1-5月，全國辦公樓銷售額累計達1034億元，同比小幅上漲0.2%，實現由跌轉漲，辦公樓銷售面積為‌856萬平方米‌，同比增長‌5.9%‌。觀點指數認為其核心支撐主要源于當前賣方去庫存意願強，物業折價出售成為常态，這為自用型企業（如硬科技、制造企業等）提供了配置資産的窗口期。同時，機構資金持續布局核心城市辦公資産，推動整體銷售數據小幅回暖。

資産證券化層面，據觀點指數監測，2026年5-6月，寫字樓資産證券化以商業不動産REITs及大體量ABS為代表的金融産品密集落地，底層資産多為一線及新一線城市核心商務區優質甲級寫字樓與綜合體辦公資産。

發行主體以各類國資體系為主，央企、省市屬國資平台、國有頭部房企等占據市場主導地位。

數據來源：觀點指數不完全統計

商業不動産REITs層面，本期辦公類項目申報節奏顯著加快，多城多主體同步推進儲備項目，底層辦公資産布局模式不斷豐富。

具體來看，6月11日，招商蛇口商業不動産REIT正式遞交深交所申報材料，采用深圳核心辦公+昆山區域商業跨城市、跨業态組合模式。其中底層資産深圳太子廣場地處蛇口核心區位，為5A甲級寫字樓。昆山項目地處核心商圈，是昆山首個一站式時尚體驗中心。

另外，招商蛇口此前已有博時蛇口産園REIT及招商基金蛇口租賃住房REIT在交易所上市，本次申報将實現REITs全品類閉環。

同期蜀道資本集團啟動商業不動産REITs中介服務商公開招標，拟将成都主城甲級寫字樓、科創園區辦公載體納入底層資産池，同步規劃交易所公募REIT與銀行間並表類REIT兩套發行路徑，底層資産兼顧總部自用辦公與科創産業載體。另外，紅土創新茂業商業不動産REIT自5月7日受理後，5月27日進入交易所反饋階段，底層為成都高新區成熟辦公樓宇，強二線城市核心區存量辦公物業也持續借助公募REITs工具實現存量資金回籠。

疊加6月18日正式挂牌上市的匯添富上海地産商業不動産REIT，項目是市場首單以甲級寫字樓為核心底層資産的公募REITs，辦公業态正式打通從儲備申報、審核反饋到挂牌上市的完整閉環，辦公資産不再是公募REITs的稀缺品類，一線、強二線成熟存量辦公載體進入常态化申報周期。

公募REITs之外，債權類ABS、類REITs等産品同步形成有效補充，核心城市總部辦公、區域國資辦公載體持續落地大額低成本證券化項目，綠色主題、區域創新等亮點突出。

5月31日中信證券通用時代中心綠色碳中和ABS完成審核，並于6月9日順利定價發行，規模高達75.42億元。項目底層資産為北京麗澤商務區超高層總部辦公物業，項目兼具央企總部自用與對外出租雙重現金流支撐，並依托LEED金級綠色認證貼上碳中和標簽，優先級票面利率低至1.87%。

武漢市場同步落地兩單大體量辦公相關證券化産品。5月27日華泰資管财通瑞安新天地ABS獲交易所受理，拟發行規模達57.92億元，底層資産為武漢新天地綜合體，涵蓋高端商業與甲級辦公，地處武漢核心老城商圈，運營成熟、現金流穩定。

6月12日長江産業大廈類REITs成功發行，規模18億元，優先級票面利率1.89%，創下湖北省同期限産品利率新低，全場認購倍數達2.68倍。該項目是湖北省屬企業首單類REITs，底層資産為武漢武昌核心區域長江産業大廈。

從數據來看，國内首單純甲級寫字樓公募REIT正式上市形成示範效應，打通了優質辦公資産權益端長期退出通道，全國核心城市存量優質辦公物業REITs申報節奏預計将進一步提速，兼具辦公、商業的綜合體打包模式會被更多發行主體復制。

同時，債權類ABS、類REITs等中長期融資工具，是存量辦公資産階段性置換、過渡盤活的重要載體。後續寫字樓資産證券化資本将持續向優質標的集中，核心區位、高出租率、産業集聚型辦公資産的資本流動性持續優于普通零散寫字樓，資産分化在資本市場端進一步放大。

回顧商辦資産交易市場表現，據觀點指數不完全統計，本期錄得2單内地商辦資産成交案例，交易總金額超60億元，對比上個報告期，交易單數出現下滑，交易總金額有所上升。

數據來源：觀點指數不完全統計

從城市分布來看，本期交易標的集中于北京、上海核心城市，其中優質科創辦公、研發辦公資産成為資本布局的首選。需求側，本期機構财務投資與實體産業自用購置需求並行，雙輪驅動成交落地。

北京市場，5月25日，由大家人壽、友邦人壽、中宏人壽聯合啟城投資組建的天津家鼎股權投資基金正式落地，規模61億元，並接手中關村鼎好DH3科創辦公綜合體。

項目由原電子賣場城市更新改造而來，當前A座入駐率90%、B座入駐率突破50%，已吸引豆包、米哈遊、創新工場、銀河通用機器人、零一萬物等頭部科技企業入駐，項目運營基本面紮實、租金現金流穩定。

目前項目已完成整體改造與業态煥新，出租率穩步擡升，科創産業集聚效應持續兌現，資産後續增值空間充足。本輪險資組團入場，看中中關村核心地段稀缺性與硬科創賽道的長期增長确定性，疊加項目成熟運營基底與穩健租金現金流，底層資産已搭建起資本化退出的可行路徑。

區别于險資等長線金融資本聚焦成熟運營資産，配置收益，期内硬科技上市公司加速獲取商辦物業用作總部與研發載體，自用屬性突出。5月28日，上海維璟中心A座以2.85億元完成股權收購，由科技企業美格智能通過全資子公司衆格智能，收購慧欣物業管理100%股權，間接獲取辦公樓完整所有權。

標的物業坐落于上海闵行區，建築面積1.54萬平方米，定位産業研發辦公，交易對價包含股權款及承接存量項目貸款，資金來源于企業自有及自籌資金。

據觀點指數了解，該項目去年市場報價約3.75萬元/平方米，本次實際成交價較去年下滑約50%，資産大幅折價，成為驅動上市科創企業由長期租賃轉向整棟自持購置的核心誘因。本次收購具備明确的産業自用屬性，主要滿足美格智能研發辦公擴容、高端人才招攬及區域總部形象升級需求，這也是當前市場環境下，科技實體企業由租轉購、鎖定長期經營成本、規避租金波動的主流策略。

結合過往統計案例，觀點指數判斷後續商辦資産市場分化邏輯将持續深化。中關村、前海、上海科創聚集區等産業高地的優質辦公資産，将繼續收獲保險機構的大額並購資金，同時承接科創企業的整購自用需求，租金與資産價值抗跌屬性突出。

同時随着國産硬科技企業持續規模化發展，科創企業整棟購置辦公資産或将成為未來3年商辦大宗市場穩定的自用型增量。

本文節選自《低效資産功能重構 | 2026年6月商辦與辦公空間發展報告》
閱讀報告全文請點擊

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。