公積金“天花闆”被捅破，四城額度競賽背後的搶人大戰

觀點指數 在6月30日觀點指數研究院發布的《2026年6月房地産市場分析報告·觀點指數》中，其指出，報告期房地産政策框架中央層面以降交易成本、存量優先供地、防範化解風險、構建發展新模式為核心形成四維政策體系，地方層面因城施策推進限購梯度松綁、公積金全周期支持與好房子建設落地；宏觀環境端輸入型通脹持續上行，制約貨币政策寬松空間。

《住房公積金管理條例》迎來修訂，穩市與轉型雙線並行

2026年作為“十五五”規劃開局之年，從年初全國兩會重申“着力穩定房地産市場”，到4月中央政治局會議調整為“努力穩定房地産市場”，表述變化清晰反映了市場企穩基礎仍不牢固，需要保持政策連續性、穩定性，同時将工作重心從單純市場托底轉向與城市發展、民生改善的深度融合，形成“需求端全面激活、供給端結構重塑、風險端底線防控、模式端系統構建”的四維政策體系。

需求端全面降本激活流通，供給端确立存量優先導向。需求側以降低交易成本、釋放消費潛力為核心，形成稅收、金融、公積金三大領域協同發力的完整工具箱：二手房增值稅從5%降至3%、換購住房個稅退稅延長至2027年底，直接激活改善性需求，商業用房首付比例下調至30%助力商辦去庫存，住房公積金提取範圍拓展至裝修、物業費等全生命周期住房消費。

供給側則實現轉變，自然資源部明确“存量優先供地導向”，嚴格控制新增建設用地規模；國務院發布《城市更新“十五五”規劃》，明确11.5萬個老舊小區、50萬套危舊房改造目標，首次在國家級規劃中支持老舊住房自主更新、原拆原建；中央财政為入圍城市設立每城最高12億元的城市更新專項資金，同時加快保障性住房建設，收購存量商品房用作保障房。

房地産發展新模式加速成型。中央始終将防範化解房地産風險作為政策底線，金融監管總局明确提出加快制定與房地産發展新模式相适應的融資制度，重構過去支撐高杠杆高周轉的融資體系，未來将形成以經營性物業貸款、REITs為核心的多元化融資體系，同時統籌推進房地産風險、金融風險和地方政府債務風險的協同化解。

在此基礎上，房地産發展新模式的頂層設計日益清晰，核心是讓房地産回歸居住屬性，通過全面摸清存量資産底數、推動已供未開發土地和在建項目分類處置、系統推進“四好”建設，實現從“有沒有”向“好不好”的轉變，推動行業向持有經營型和高質量發展轉型。

政策體系形成長短結合閉環，市場将平穩邁向高質量發展新階段。2026年中央房地産政策構建了一套“短期托底市場、中期化解風險、長期構建新模式”的完整閉環，既立足當前通過供需兩端協同發力穩定市場預期，防止市場大起大落；又着眼長遠通過城市更新、保障性住房建設、融資制度改革等措施，推動房地産市場徹底告别高杠杆高周轉的增量發展時代。

展望未來，中央保持政策連續性穩定性，進一步完善“市場+保障”的住房體系，城市更新、住房租賃、“好房子”建設将成為房地産市場的核心增長點，中國房地産市場将逐步實現軟着陸，平穩過渡到以存量提質和民生保障為核心的高質量發展新階段。

而從地方角度來看，城市主要圍繞限購放開，住房公積金制度改革、以舊換新，好房子建設等方面展開。

一線城市實施梯度化限購松綁，形成“全域放開-分區施策-定向優化”的差異化格局。廣州作為先行者2024年9月已全面取消限購，2026年進一步加碼“賣舊買新”最高3萬元/套補貼，並試點國企收購二手房轉保障房，政策力度最為徹底。上海采取“外環外徹底放開+外環内梯度松綁”的策略，2026年2月“滬七條”将非滬籍外環内購房社保要求從5年降至1年，居住證滿5年直接獲全市購房資格，精準區分不同區域市場供需差異。深圳4月30日定向放開福田、南山、寶安核心區限購，深戶家庭可買3套、繳1年社保非深戶可買2套、持居住證非深戶無需社保可買1套，兼顧市場活力與核心區域穩定。北京則延續謹慎穩健風格，2025年12月優化五環外限購，非京籍社保年限縮短至1-2年，多子女家庭額外獲得增購名額，政策調整更為溫和。

公積金政策全面升級擴圍，構建覆蓋全生命周期的住房支持體系。四城同步大幅提高公積金貸款額度，形成階梯式差别化支持：上海家庭最高貸款額度為240萬元，符合多子女家庭或購買綠色建築條件的可進一步上浮，最高可達324萬元；深圳家庭最高貸款額度為130萬元，首套住房且有多子女的家庭可享受疊加上浮政策，最高可達351萬元；廣州家庭最高貸款額度為200萬元，三孩家庭額度上浮50%，最高可達360萬元。政策支持範圍從購房向全鏈條延伸，廣州還将公積金提取範圍擴大至裝修、物業費、車位等，並支持用于城市更新和原拆原建。深圳創新性引入“初婚初育家庭”額度上浮50%的政策，将住房支持與國家生育政策深度結合。

二、三線城市除了推進公積金制度系統性改革外，亦在同步推進“好房子”建設標準落地與現房銷售制度推廣。

“好房子”建設已從行業理念轉向可落地的建設標準與财政激勵機制，成為供給側改革的核心抓手。佛山發布《關于推進“好房子”建設的實施指引》，從規劃指標端釋放空間，取消陽台面積限制，提升住宅層高標準至3.1米，明确首層架空層淨高不低于4.5米，從空間維度夯實居住品質基礎。紹興則建立土地端約束與财政端激勵的雙重機制，新出讓土地須執行《住宅品質提升設計導則》，對星級“好房子”項目給予最高300元/平方米的建設補助，並将全屋AI智能納入交付標準，對安裝成本給予50%的補貼，降低房企品質升級的成本壓力。

此外，重慶、山東等地則公布了2026年的好房子建設計劃。6月份，重慶市住房和城鄉建設委員會發布《好房子技術導則（城市更新住房）》，提出2026年，重慶計劃改造完成600個老舊小區，推動“老房子”變成“好房子”。同時，力争2026年推動新開工“好房子”項目40個，新打造示範項目10個。1月份召開的山東省住房城鄉建設工作會議披露，2026年山東省加快推進“好房子”建設，每個縣（市、區）将打造至少1個“好房子”樣闆項目，新建保障性住房也将按照同一標準建設，從設計、選材、建造到運維，實現住房品質全鏈條提升。

現房銷售制度推廣同步配套差異化激勵，成為化解交付風險、提振市場信心的重要路徑。煙台針對現房項目出台專項支持政策，購買現房項目的公積金貸款額度上浮30%，最高可達200萬元；同時在購房套數認定中可核減1套自有住房，降低改善群體的準入門檻。蘇州則對現房銷售項目給予50%的公積金貸款額度上浮，可與綠色建築、品質住宅的上浮政策疊加，形成顯著的價格引導效應。

整體來看，二三線城市的政策體系已脫離單一需求刺激的傳統路徑，轉向短期托市與長期轉型的協同推進。公積金制度改革承擔釋放購買力、托底市場成交的功能，好房子建設與現房銷售則指向房地産發展新模式的構建。

住戶貸款持續收縮，降息空間受壓制

2026年前5個月我國人民币貸款累計增加9.11萬億元，其中，前5個月住戶貸款整體減少6314億元，結構上短期貸款減少6942億元，中長期貸款增加628億元。從單月來看，減少571億元。

回顧1-5月數據來看，其中單月居民住戶中長期貸款數據1、3月為正增長，2、4、5月環比變動為負。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

6月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。這是LPR自2025年6月起連續13個月保持不變。

回顧本輪貨币政策環境及導向來看，3月CRB現貨指數、工業生産者購進價格指數（PPIRM）、工業生産者出廠價格指數（PPI）同比同步轉正。此後上遊漲價壓力沿産業鏈快速向下傳導：4月PPI同比漲幅迅速擴大至2.8%，PPIRM同步升至3.5%；5月二者進一步上行至3.9%和5.8%，其中PPI創下2022年10月以來近4年的新高，且已連續8個月環比上漲。上遊源頭端的CRB指數同比漲幅同步擴大，4月同比約上升28.1%、5月升至34.2%， 5月中下旬指數雖自階段高點小幅回落，但同比仍處高位區間，輸入型漲價的源頭壓力尚未完全消退。

貨币政策層面，2026年央行僅在1月落地了再貸款、再貼現等結構性工具的利率下調，MLF、LPR等核心政策利率連續保持不變，公開市場操作始終以中性流動性對沖為主，未釋放全面降息信号。主要原因還是由于總量寬松會擴張總需求，與輸入型成本漲價形成供需共振，進一步推升生産端的壓力；

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

後續降息政策窗口的開啟，仍需等待PPI向下拐點确認。基準情形下，若大宗商品價格企穩回落，PPI同比有望在年中附近見頂，屆時物價約束邊際放松，以降低一般加權貸款利率為目標的總量寬松工具将重新具備落地條件，三季度或成為重要觀察窗口；若地緣沖突等超預期因素推升大宗商品價格再度上行，PPI見頂時間延後，全面降息的時間線則将同步後移。

本文節選自《2026年6月房地産市場分析報告·觀點指數》
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