“關鍵一年”時間過半 永升服務拓展超200個項目

觀點網 7月9日，永升服務披露了2026年二季度的外拓成績，期内成功外拓超120個項目，涵蓋學校、文旅、醫院、商業、産業園、寫字樓、政府機構、企業後勤、住宅、城市服務十大業态。

具體項目包括鄭州信陽師範大學理工學院、北京九公山紀念林、西甯高原醫療研究中心上海京東101HOME、蘇州凱倫總部大樓、沈陽遼中區人民政府等。

加上一季度新拓的80余個項目，永升服務今年上半年累計拓展項目超200個。但對比去年同期，這一成績稍顯失色。

2025年上半年，該公司集中于100個主要城市，招投標新增約260個項目，實現飽和合同收入8.7億元。

外拓項目數量的減少符合行業趨勢。一方面，物業行業從增量步入存量市場，新房交付量大幅下降的同時，存量小區普遍3-5年便要經歷一輪汰換，雙線影響物企在管規模；另一方面，近年跨界玩家持續增多，環衛、城投等紛紛入局，進一步增加原生玩家們的外拓壓力。

從數據來看，永升服務近些年的規模增速正在不斷放緩。

2025年末，其合約建築面積約3.54億平方米，同比增長0.8%；在管建築面積2.52億平方米，同比增長0.6%。兩者增速均降至不足一個百分點。

永升服務将2026年視為公司發展承上啟下的關鍵年，将在2025年戰略基礎上，圍繞“高質量、可持續、有利潤的雙位數增長”的核心目標，重點推動從住宅管理服務企業向智慧城市服務品牌轉型。

為了達成高質量、可持續、有利潤的增長，意味着公司需摒棄質量不佳的項目，為過往的過度擴張買單。

據了解，永升服務正在采取城市聚焦戰略，未來外拓城市數量已從以往的120多個優化至70-80個主要城市。同時持續優化存量項目結構，有序退出部分項目，2025年對應退場簽約面積約為4267萬平方米，退場在管面積3132.2萬平方米。

從上表來看，永升服務近五年的合約建築面積與在管面積，新增規模始終高于終止規模，但兩者之間的差距逐漸縮小，意味着公司淨增加面積正在減少。2025年合約建築面積淨增加僅268.2萬平方米，在管面積淨增加158.3萬平方米，這兩個數字在2021年時分别為8957.5萬平方米、6941.2萬平方米。

在2025年度業績會上，永升服務方面表示，将“拓管一體化”進一步提升至核心戰略位置，並明确将在2026年加速推進。據介紹，“拓管一體化”将“能否長期盈利”前置為拓展決策的核心標準，更強調項目成功率而非拓展數量。

在“拓管一體化”戰略的指導下，永升服務将不再重復往日的盲目擴張，而是精心挑選優質項目。但這意味着，該公司的項目規模或将出現首次負增長。

與此同時，永升服務還表示，在價格趨嚴、監管強化及業主要求提升的多重壓力下，單一依賴基礎物業費的模式已難以支撐長期增長，項目本身是否具備“可運營性”正成為關鍵分水嶺。

只是從業績來看，其最主要的收入來源仍是物業費。

2025年，永升服務實現收入約68.67億元，同比增長0.4%。從收入結構來看，物業管理服務收入增長7.1%至54.51億元，小區增值服務收入減少7.7%至7.96億元，對非業主的增值服務收入減少36.2%至3.82億元，城市服務收入下降18.6%至2.33億元，四項業務整體的收入結構約為79.4%、11.6%、5.5%及3.4%。

從近五年的數據來看，物業管理服務的收入每年都保持着一定的增長，業務占比已從2021年的56.4%提升至2025年的79.4%。增值服務則呈現逐漸減少的趨勢，其中社區增值服務的收入已從2021年10.99億元遞減至2025年的7.96億元，占比從23.4%降至11.6%。

不過，其業務結構困局或在2026年得到改善。

2025年9月，旭輝向英國投資機構LMR Partners出售永升服務約1.42億股股份，占發行股份總數約8.24%，交易總金額約為2.76億港元。

LMR是一家頂級的、以技術驅動的全球投資管理公司，基金總部位于倫敦，管理規模超120億美元。LMR方面雖然曾明确表示，不謀求董事席位，不介入公司經營管理決策，但一家國際基金背後的資源能為永升服務帶來多元化收入。

在業務層面之外，永升服務幾年前還發起了一場曠日持久的股價保衛戰。2023年至2024年，其曾密集進行股份回購，期間累計回購超過1800萬股；2025年斥資368.47萬港元回購216.2萬股。

截止目前，永升服務今年已回購1574萬股，金額合計2870.7萬港元，回購規模在港股同行中排第五。

在不久前召開的内部工作會議上，公司總裁林祝波曾表示：“真正的轉折，不是環境先變好，而是組織先動起來。主動破局，把被動困局，打成主動戰局。”

顯然，永升服務還在等待真正的轉折。

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