落子東方市舊改 綠地控股“海南之旅”的進擊與隐憂

觀點網 70歲的張玉良，還在為多年前放言“絕不退出海南”親力親為。

據綠地集團官方披露，今年上半年，張玉良已兩次親臨海南實地開展工作。且在去年12月，已攜團隊拜訪了海南三亞市。

張玉良對海南這片土地似乎有所偏好，而綠地控股在海南又做了什麼？

早在2013年，綠地控股就已打入海南房地産市場，先與海南省政府、海口市政府合作開發位于海口的多個大型綜合體項目，後又陸續加碼海口之外的其他區域及其他業态，各個項目都有所收獲。

不過，後來随着全國土地市場降溫，選擇逆勢加大杠杆的綠地控股，日子不太好過。直到目前仍有大量債務纏身，也形成了連年虧損的局面。

對此，綠地控股在2022年給出的解法是“二次創業”，縮減重資産地産業務的同時，開展城市更新、國際貿易、基建、物流、康養、金融等領域新業務。

從地域角度來看，旅遊業大熱的海南成為了綠地控股主要陣地之一。

全面進軍

“自海南自貿港全島正式封關運作以來，綠地集團全面進軍海南。”

先就有最新進展的城市更新來看，近日，綠地控股聯合東方城投共同推進東方市島西林場城市更新項目獲取實施主體資格。

據介紹，東方市島西林場項目是東方市首宗納入省級名錄的城市更新項目，坐落于東方市八所鎮福耀片區，為中心城區北部，北側緊鄰濱海片區，地塊總用地面積77.37畝。

該項目定位為東方市首個浮島住區與首座真正意義上的第四代住宅産品，涵蓋高品質改善型住宅、民生安置房、配套幼兒園等多元業态。

不過，與項目新走向同樣值得關注的是，城市更新項目的另一大意義是将影響居住質量的舊面貌徹底破除。

資料顯示，島西林場始建于1958年，曾是海南西部重要的木材戰略儲備基地。随着時間推移，片區面臨基礎設施老化、産業空心化、人口老齡化等問題，住房安全隐患比例高達81.67%，市政設施缺失、環境髒亂差等問題突出。

觀點新媒體翻閱東方市人民政府網站也發現，站内發布了多篇題為《島西林場：重視新聞輿論監督 整治髒亂差環境》《島西林場垃圾成山堵路 居民盼整治》的要聞動态，發布時間多為2017年。

2025年，市政府發出《島西林場城市更新項目補償安置方案（征求意見稿）》。到了今年7月，随着該城更項目确定綠地控股、東方城投為實施主體，島西林場的煥新工程步入新階段。

回到綠地控股身上，島西林場項目是今年步伐較快的一個海南城市更新項目，但不是唯一一個。

此前，綠地控股與海墾集團簽約合作了海口白水塘片區産城融合城市更新項目，項目總用地約1371畝，規劃總建築面積107萬平方米，預計總投資将超百億元。

據其介紹，項目将打造集科創研發、國際貿易、生态居住、民生服務于一體的現代化産城融合綜合體，全面整合綠地在商業、酒店、康養、科創等多元産業資源，實現多産業聯動發展。

此外，綠地控股還與海控城運集團簽約全面戰略合作，並表示将在存量土地盤活與項目開發、城市更新和城市綜合開發、園區綜合開發和運營等多個領域開展長期深度合作。

城市更新之外，綠地控股還推進了一批基建項目。

最新消息顯示，綠地控股旗下海南陵水數字文化産業園數字創意基地配套基礎設施（二階段）EPC總承包項目正式啟動，三亞棚戶區改造項目也進行了集中開工，並中標三亞鳳凰機場連接線工程等等。

截至目前，綠城控股在海南自貿港累計落地中標簽約13個項目，合同總額約18.9億元。

商貿、物流闆塊，綠地控股年初便找來海南農墾控股集團，在熱帶農産品銷售渠道拓寬、特色進出口貿易集散中心打造等領域全面合作。在4月舉辦的海南第六屆消博會上，綠地控股集中首發25款絲路新品。

金融闆塊與康養闆塊的動作則相對緩慢，目前仍未傳出已落地項目，多項工作仍處于試點或籌備當中。

綠地控股在海南布局的領域之寬、速度之快，似乎超出了市場預期。能否借助海南封關的契機實現翻身，這是存疑的。

疑惑主要源于連續多年較為消極的業績及财務數據，與部分重資産項目“發育不良”的現狀。

綠地控股的隐憂

從财務基本面看，2023年至2025年，綠地控股的歸母淨利潤分别是-95.56億元、-155.52億元、-262.13億元。

近三年，虧損超過500億元。

最新一期的虧損原因主要涉及兩個方面：

一是計提減值。年報顯示，綠地控股計提信用減值損失54.35億元，其中計提壞賬損失43.24億元，主要包括應收賬款計提壞賬損失20.99億元、其他應收款計提壞賬損失21.90億元。

同時，因房地産、基建市場尚未走出困境，綠地控股計提資産減值損失85.39億元，其中計提存貨跌價損失43.17億元、計提商譽減值損失4.83億元、計提長期股權投資減值損失32.99億元。

二是房地産和基建業務受到市場行情影響，業績進一步承壓。

期内，綠地控股房地産項目結轉收入656.89億元，同比減少38.15%，毛利率同比減少9.04個百分點至4.04%。

基建業務的業績表現與房地産業務相似，營收同比減少16.55%至894.13億元，毛利率同樣減少至3.47%，而整體毛利率僅有3.58%。

負債端，截至2025年末，綠地控股總負債為9882.48億元，資産負債率為92.1%，同比提升3.3個百分點。

巨額虧損與高額負債，是擺在綠地控股眼前的原生難題。但它的難題，顯然不止這些漂浮在賬目上的數據。

在離海南一千六百多公里的蘇州，綠地控股把多年前激進擴張但無法妥善善後的項目幾乎“拱手相讓”。

近日，綠地控股旗下的蘇州科技城商業項目，傳出将由世紀金源接管，並入後者旗下輕資産品牌“方圓荟”。

觀點新媒體了解到，2012年末，綠地控股以8.73億元競得該項目所在地塊，總建築面積為53.25萬平方米。

其中，住宅部分早已銷售完畢回籠資金，獨留體量達12萬平方米商業項目在2019年竣工之後，再無後續推進消息。

該商業項目最初定名為“綠地瞰湖廣場”，商業面積約8.9萬平方米，包括地面8層、地下3層，曾被視為高新區西部最大的商業綜合體。

但綠地控股已陷入債務危機，在手資金無法支撐商業項目進一步裝修與後續運營。

七年内，該商業項目經歷了多次商業洽談、二次更名（綠地元豐廣場）並招商，但都沒有更明晰的未來。

直到近期傳出由世紀金源正式接管，暫定名為“蘇州科技城方圓荟”，同時内部裝修進場、招商全面啟動，項目才有了更進一步的落地。

在蘇州項目中，綠地控股仍留存有完整的産權與控股權，僅是将運營權交由世紀金源；而在徐州、武漢、西安等地的部分項目，綠地則是徹底出局。

例如，在2020年，綠地控股揮金164億元拿下武漢空港國際商務新城7幅地塊，計劃以“世界級會展高地”為目標，總投資500億元投建武漢天河國際會展中心項目，造勢極大。

但好景不長，項目在2021年度開始停工，問題依舊出在債務暴雷、資金短缺上。

諸如此類的項目還有很多很多。

不過，現在的綠地控股已經轉舵，不再大量持有重資産項目，轉向以輕資産運營為主，規避了早期高速擴張的大部分風險。

需要注意的是，在當下基本面之下，這份轉型仍然充滿不确定性，綠地控股在海南最終能結出怎樣的果實，依然需要時間檢驗。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。