告别“大拆大建” 國家級城市更新規劃首設量化指標，改造路線明确

觀點指數 在6月26日觀點指數研究院發布的《長效治理 | 2026年6月城市更新發展報告》中，其指出《城市更新“十五五”規劃》部署了培育城市發展新動能、營造高品質生活空間等6方面重點任務及14項重大工程，並提出城鎮危舊房改造50萬套等量化指標。多地密集出台配套舉措構建全維度更新支撐體系。地方政策均圍繞存量資産盤活、民生配套補短闆、投融資體系優化三大核心方向發力。

首部國家級更新規劃印發，産業空間和公共空間更新力度明顯上升

6月8日，住房城鄉建設部在國務院政策例行吹風會上表示，《城市更新“十五五”規劃》是我國城市更新領域的第一部國家級專項規劃，明确“十五五”時期的目標指標、重點任務和重大工程，接下來各地還要按照《規劃》部署細化本地區城市更新的目標指標、任務措施。

根據公開資料，國務院于5月28日印發《城市更新“十五五”規劃》，明确到2030年城市更新行動取得重要進展，到2035年基本建成現代化人民城市。文件部署了培育城市發展新動能、營造高品質生活空間等6方面重點任務及14項重大工程，並提出城鎮危舊房改造50萬套等量化指標。

據了解，這是首次在全國層面設置量化目標，如五年累計完成城鎮危舊房改造50萬套/間、新開工改造城鎮老舊小區11.5萬個、老舊街區廠區改造提升1500個、城中村改造4000個、城市地下管網改造36.5萬公里。

改造方面，明确“留改拆並舉，以保留利用提升為主”的原則，嚴禁大拆大建，因城施策，不搞一刀切。資金渠道則是要構建多元化投融資體系，允許地方政府專項債券支持符合條件的城市更新項目建設，並可用作項目資本金；支持發行REITs、引入社會資本與政策性金融工具。

與“十四五”相比，居住空間更新規模有所下降，産業空間和公共空間更新力度明顯上升。國務院常務會議此前明确，未來五年城市更新相關投資規模不低于15萬億元。

實施機制上，規劃确立先體檢、後更新的前置邏輯，要求對建成20年及以上的住宅小區開展專項體檢。這種機制設計既防止低效投資，也為項目和資金分配提供數據，有利于規劃精準落地。

此外，國家明确安排2026年中央财政支持城市更新的資金規模為970億元，推動改善居民居住條件，完善公共服務設施，惠及居民戶數大約有800萬。

自2024年起，财政部會同住建部啟動了支持部分重點城市實施城市更新行動有關工作。連續3年，累計支持北京、上海、沈陽、洛陽、烏魯木齊、成都等50個重點城市先行先試。

據了解，中央資金通常配套地方财政聯動、社會資本跟投的要求，能夠撬動數倍于本級的地方資金與市場化資金共同參與。三年持續支持的安排，規避短期資金脈沖式投入的弊端，穩定的資金預期能夠讓試點城市制定中長期更新規劃。

地方政策多點突破，存量更新限制松綁

江蘇《關于進一步支持城市更新行動的若幹政策措施》聚焦規劃、土地、産權、融資、稅費、多元參與、審批七大領域，推出23 條務實舉措。

值得注意的是，《措施》提及，對公共服務、基礎設施及老舊住宅成套化改造等項目，在不産生負面影響的前提下，新增建築面積可不受容積率指標制約。工業用地提高容積率不再增收地價，存量用房轉型服務業可享受5年過渡期政策，地下空間三層以下減免使用費。

容積率豁免政策精準擊中老舊小區改造、公共配套補短闆的痛點。過去老舊小區加建養老托育設施、便民服務點位、消防配套，常因容積率指標限制難以推進，政策松綁後民生類更新項目的實施阻力顯著降低，項目落地周期有望大幅縮短。工業用地提高容積率不增收地價的規則，則直接降低制造業企業技改擴容、産業升級的土地成本，引導企業在存量廠區内挖潛增效，避免土地資源閑置。

資金方面，統籌财政專項資金，用好政府專項債券，支持發行REITs、引入社會資本與政策性金融工具。多元融資渠道可以破解城市更新項目周期長、回報慢的融資難題，有助于擺脫對财政資金的單一依賴，形成政府引導+市場主導的長效更新模式。

重慶發布《重慶市城市更新條例（征求意見稿）》，面向社會公開征求意見至7月3日。條例共七章四十九條，明确九大核心更新任務，首次以立法形式為城市更新劃定規則。

《條例》将老舊廠房、閑置商業商務樓宇、城中村等低效資産改造納入核心任務，明确支持存量空間功能轉換。這意味着商業從業者可通過合規改造獲得經營載體，大幅降低拿地和新建成本，為文創園區、沉浸式體驗店、特色市集、共享辦公等創新業态提供廣闊落地空間，同時激活閑置資産的商業價值，實現多方共赢。

其中，城鎮老舊小區改造将系統補齊停車、充電、消防、無障礙等基礎設施短闆，完整社區建設則要求完善公共服務設施體系。這将直接激活社區便民零售、養老托育、家政服務、鄰里社交等剛性消費需求，提升社區商業的客流穩定性和消費頻次。

此外，重慶還發布城市更新住房“好房子”技術導則。2026年，重慶計劃改造完成600個老舊小區，推動“老房子”變成“好房子”。同時，力争2026年推動新開工“好房子”項目40個，新打造示範項目10個，以高品質住房供給滿足群衆多樣化住房需求。

據觀點指數觀察，“好房子”建設與存量改造雙輪驅動，将推動本地房地産企業跳出傳統拿地開發的高周轉路徑。行業中的企業轉向品質開發、存量運營、城市更新服務等多元賽道，倒逼行業提升産品力與長期運營能力，加快房地産發展模式的轉型節奏。

期内，湖南集中發布133個城市更新片區，總投資2215億元。根據公開資料，長沙市占據49個重點片區，約占全省總量的37%，位居全省首位。

此次發布的49個長沙片區包括太平街、西文廟坪、下碧湘街、高鐵西城、觀沙嶺、火車站、紅星、黑石鋪、月亮島等。根據公開資料整理，城市更新共分為住區、商區、廠區、歷史文化街區、基礎設施連片區域、綜合片區六大類型，涵蓋老舊小區改造、城中村整治、歷史文化保護、基礎設施升級、文旅融合等八大領域。

就目前地方實踐來看，存量資産盤活成為核心方向，重點盤活老舊廠房、閑置商業商務樓宇、城中村等低效資産，為文創園區、沉浸式體驗店、特色市集等創新業态提供低成本載體。

城市更新聚焦城鎮老舊小區改造、基礎設施補短闆等民生需求，系統完善停車、充電、消防、無障礙設施。商業需求方面，通過更新激活社區商業潛力，推動便民零售、養老托育、家政服務等業态規模化升級。

本文節選自《長效治理 | 2026年6月城市更新發展報告》
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