代建賽道大裂變 住宅向高端要利潤、工業綁定産業升級

觀點指數 在6月22日觀點指數研究院發布的《多元賽道提供新動能 | 2026二季度代建管理發展報告》中，其指出，代建項目賽道分化特征鮮明。住宅代建集中布局低密高端賽道，主動規避剛需價格内卷，提升盈利彈性，但需警惕區域供給過剩與品牌透支的風險。商用代建核心競争力轉向資産價值提升與産業資源整合。工業代建綁定精準産業定位，賦能地方産業升級，開辟差異化增長空間。城市配套代建覆蓋教育、體育等民生領域，回款穩定，或成為企業業務的壓艙石。

賽道結構分化顯著，住宅代建向高端低密升級

不同細分賽道的發展邏輯差異顯著：住宅代建向高端低密升級，商辦代建向資産增值延伸，工業代建綁定産業屬性，城市配套代建成為穩定的基本盤。

中國金茂中標武侯區金花橋街道花龍門社區64.25畝住宅項目全過程開發委托管理服務，将以代建模式操盤悅湖64畝住宅開發。該地塊為武侯區國企于2025年10月底價拍得，成交樓面地價14100元/平方米，容積率1.9，占地面積約64畝。該項目是金茂在成都落地的首個代建項目。

金地代建成功中標蘇地2025-WG-Z33号地塊項目代建管理服務，首次進駐蘇州太湖國家旅遊度假區，為其提供全過程代建服務。該地塊項目總用地面積3.6萬平方米，總投資約9.07億元。地塊擁有1.02的超低容積率，具備稀缺自然禀賦，金地拟将其打造為區域低密住宅標杆。

龍湖山湖頌首批房源正式取得預售許可證。該項目位于蘇州吳中郭巷，由天鴻偉業置地開發，龍湖龍智造代建，此次取證房源共194套，房源建面約114.36-180.7平方米，整體備案均價約32424元/平方米，備案總價區間303-710萬。信息顯示，項目約1.6低容積率，打造約114-139平方米洋房及約159-188平方米疊墅産品。

據觀點指數觀察，這些代建住宅項目高度聚焦低密高端住宅賽道，多數項目均為低密改善型産品，這表明代建企業正集中布局溢價能力強、市場需求穩定的高端住宅市場。代建企業做出這一選擇，本質是主動逃離低價内卷，向高價值賽道遷移，未來低密高端代建占比或将持續提升。

值得注意的是，若同一區域低密代建項目紮堆入市，也可能造成高端供給階段性過剩，加劇改善市場的競争烈度。部分項目如果過度依賴品牌背書，而實際産品兌現未達預期，那麼将透支房企的品牌價值，反噬代建業務的信任基礎。

商用代建項目核心競争力不再是項目管理規模，而是資産價值提升能力與産業資源整合能力。

金地浙江地區公司近日與古茗正式簽訂杭州總部大樓全過程開發管理服務合同。該項目位于杭州市蕭山區世紀城核心區，總建築面積11萬平方米，拟建一棟34層超高層辦公樓，建築高度181.8米，建成後将成為世紀城標志性天際線建築之一。

金地浙江地區公司此前已與古茗簽訂前期服務合同，順利完成拿地配合、前期管理、規劃設計等環節的前期服務，服務成果獲得委托方認可。基于前期合作積累的信任與實效，古茗再次委托金地提供全過程開發管理服務。

與住宅代建普遍采用的全過程開發管理不同，商用代建可根據委托方需求提供定制化服務。從這個項目可以了解到，金地先為古茗提供拿地配合、規劃設計等前期服務，憑借成果獲得信任後，再升級為全過程開發管理。

綠地智造聯合綠地集團山東事業部近日成功中標濟南歷下城市發展集團城市更新有限公司商辦銷售項目，将為濟南歷下城發集團旗下商辦項目提供營銷綜合服務。

工業代建方面，綠地智造、廣西建工攜手簽約河南鄭州檢測産業園項目，由廣西建工承接EPC總承包，綠地智造負責代建（含策劃與運營）。公告顯示，此次簽約的鄭州檢測産業園項目位于鄭州經濟技術開發區内的鄭州國際物流園區，園區規劃面積約86平方公里，主導産業為汽車及裝備制造業與現代物流業。

遠洋建管與台州凱地智能制造産業園正式簽約，承接項目全過程代銷與招商運營服務。遠洋建管表示，本次合作繼前期工程建設管理服務後再度深化，遠洋建管将輸出標準化服務體系，組建專業招商團隊，提供形象定位、營銷策劃、市場推廣、招商管理等一站式服務。台州凱地智能制造産業園位于浙江台州仙居縣，總建築面積21.3萬平方米。

工業代建項目有清晰的産業定位，能夠更好地吸引上下遊企業集聚，形成産業生态。這不僅為代建企業提供了新的發展機遇，也是地方政府推動産業升級、實現高質量發展的重要抓手。

城市配套方面，北京城建集團工程部及北京住總集團連續中標北京工業大學房山新校區（一期）三個標段，總中標額達33.55億元。

觀點指數觀察到，教育類公建項目回款由财政預算保障，壞賬風險極低。代建企業並不排斥此類項目的獲取。而地方政府也需要專業的代建企業去完成項目。專業化代建模式通過標準化的管控體系，能有效控制投資、縮短工期、保障工程質量，避免傳統自建模式常見的超預算、延期、品質參差不齊等問題。

期内，合肥全民冰雪運動訓練基地項目正式開工建設。該項目采用“社會資本投資+市場化運營”模式，由熱雪奇迹負責專業化運營，而今管理為項目提供“咨詢-投資-建管-運營”全生命周期管理服務。根據公開資料整理，項目位于合肥高新區北雁湖西南側，總投資8.3億元，占地98.6畝，室内滑雪場面積近4萬平米。

目前來看，城市配套代建項目主要覆蓋教育、體育、醫療、市政等民生剛需領域。項目選址均與城市空間發展戰略高度契合。對代建企業而言，城市配套項目規模大、合同額高、回款穩定，為代建企業提供了長期可靠的業務來源。此外，參與重大民生工程建設能夠顯著提升企業的社會形象和品牌影響力，為後續獲取更多政府項目奠定基礎。

本文節選自《多元賽道提供新動能 | 2026二季度代建管理發展報告》
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