五折處置上海萬象城寫字樓 基匯資本離場背後的資産遷徙史

觀點網 基匯資本，這個曾在中國商業地産市場長袖善舞的外資巨頭，如今正悄然退場。

近日，有市場消息稱，匯資本拟出售位于上海闵行的上海華潤萬象城A、B、C、D四棟甲級獨棟辦公樓。

此前的6月22日，高力國際已正式挂牌上述項目，出售方式包括整體、分棟出售。

回顧四年前，基匯資本曾以28億元總價從華潤資本手中将這四棟物業一舉拿下，折合單價約4.6萬元/平方米。

當前消息透露，每棟樓售價大約在4億元左右，四棟整體打包，估值只在15億-18億之間，相比買入價，賬面縮水高達10億到13億元，無疑是一次“割肉離場”。

不過，市場普遍認為，基匯資本折價出售資産，並非資本端的經營惡化，真正原因是基金剛性兌付壓力、美元高息侵蝕以及商辦資本化率不斷上行。

當成本與收益的天平嚴重傾斜，折價退出，成了唯一的選擇。

五折離場

上海闵行區吳中路1799号，地鐵10号線紫藤路站旁，四棟甲級寫字樓並肩而立，這便是華潤萬象城寫字樓資産包。

資料顯示，項目由華潤和申通地鐵聯合開發，總建築面積6.08萬平方米，辦公區面積共計5.7萬平方米、零售商業區面積共計3857平方米。

2019年1月，基匯資本通過旗下基匯房地産基金VI，以28億元總價從華潤資本手中一舉拿下這四棟超甲級寫字樓及配套底商，折合單價約4.6萬元/平方米。

彼時，市場連連稱贊其大手筆，這筆交易也被視為外資加倉中國核心商辦資産的又一經典案例。

然而七年之後，畫風卻是截然不同。近期市場傳出消息，上述四棟辦公樓正在挂牌出售，每棟售價僅4億元左右，整體打包估價也不過15億至18億元，單價直接腰斬至2.47萬至2.96萬元/平方米，相當于買入價打了五折。

基匯資本為何不惜五折抛售？

一方面，資本化率的逆轉，導致資産估值邏輯被徹底掀翻。第三方數據顯示，2019年，上海、北京核心區甲級寫字樓的資本化率還在3.2%至3.6%的低位徘徊，而2024年上升至4.5%至5.6%區間，如今更是站上了5.5%至6.1%高台階。

資本化率上行，意味着同樣一筆租金收入，現在市場願意給出的資産價格卻大幅縮水。這並非項目質量變差，而是全行業系統性估值的回調。正應如此，萬象城的賬面價值被動地拉低了幾個檔次。

另一方面，基匯房地産基金VI于2019年完成最後一輪募資，至今已滿七年，正式進入退出窗口期。對基金管理方而言，向LP返還本金和收益，是剛性兌付的鐵律，難有商量余地。

更棘手的是資金端的困境，基匯資本此前官微透露，基匯房地産基金VI的LP構成中，亞洲占37%、北美占17%、歐洲占46%，合計超過六成是以美元計價核算收益的海外資金。

基金2018啟動募資、2019年全額關賬，彼時，美聯儲基準利率不過1.5%-2.5%，但如今即便經歷數輪降息，美元利率依然高懸在3.5%-3.75%。

存量貸款利息飙升，疊加寫字樓市場冷清、租金疲軟，項目現金流被利息嚴重侵蝕，現金分派率大幅縮水，而歐美LP對美元分紅的剛性要求毫不退讓，多重壓力最終匯成了“壓垮駱駝的最後一根稻草”。

對基匯資本而言，與其硬扛等待利率修復和市場回暖，不如趁早折價處置，鎖定虧損上限，快速套現離場。

投資遷徙

基匯資本成立于2005年，數據顯示，截至2025年第三季度，管理資産規模達343億美元，累計募集股本246億美元。

成立至今，該公司已成功募集七支以亞太區為目標的綜合基金，多支在美國管理的增值型/機會型基金，一支亞太酒店基金，一支歐洲酒店基金，一支成長型股權基金和一支信貸基金。

近幾年，其在中國市場的投資布局不斷轉向。

觀點新媒體查閱發現，近年來，基匯資本不斷退出上海、北京的成熟甲級寫字樓，其中，上海353廣場、上海仙樂斯廣場、北京盈科中心、廣州西城都荟等這些早年購入的明星項目，均已全額退出，成為基金歷史業績冊上的注腳。

如今，基匯資本手中仍在持有的寫字樓資産已所剩不多，僅剩上海海洋大廈、杭州歐美金融城T6辦公樓，以及此次挂牌的上海萬象城四棟寫字樓。

上海海洋大廈，這座25層甲級辦公樓矗立于人民廣場核心地段，2018年11月，基匯資本聯手Quad Real Property Group，以約30億元人民币從ARA Asset Management手中将其收入囊中。

然而，去年年末市場傳出消息，基匯牽頭的一只基金未能按期支付11月12日到期的2.6億美元貸款，或将觸發違約。而這筆貸款的抵押物，正是這座海洋大廈。

知情人士透露，基匯曾試圖出售該物業以償債，但在貸款到期前未能達成交易。

杭州歐美金融城T6辦公樓是基匯2020年落子的一筆交易，項目位于杭州未來科技城核心區，緊鄰阿里巴巴全球總部，46層、220米高、總建築面積9.69萬平方米，主力租戶正是阿里集團。當年基匯資本走下的這步棋，顯然是押注了互聯網巨頭的擴租紅利。

但寫字樓的黃金時代已經翻篇，基匯資本近年來的頻頻撤退，就是最直白的注腳。

商辦之外，早在2024年初，基匯資本便已将位于廣東江門的兩個工業園區和陝西西安的一個物流園打包出售給平安，交易金額超過20億元人民币。

商辦、物流退場之後，基匯資本還押注了哪些賽道？

觀點新媒體查閱發現，目前正在重倉生物醫藥産業園、IDC數據中心、奧特萊斯零售商業，以及長租公寓四條新賽道。

生物醫藥産業園是基匯房地産基金VII的主力配置方向。該基金于2023年完成募資，旗下上海多處生物醫藥園區在今年年初已完成大額再融資，資本運作節奏緊湊。

IDC數據中心方面，基匯資本早在2019年便牽手中金數據展開布局，目前尚未有處置計劃，顯然視之為長期持有型資産。

奧特萊斯零售商業則是基匯資本手中一塊壓艙石，2025年末通過境内Pre-REITs基金成功收購成都佛羅倫薩小鎮。

彼時，基匯資本執行合伙人、中國地區主管、另類資産投資聯席主席彭慶邦明确表示：“我們對中國的奧特萊斯行業充滿信心，該行業持續受益于中産階級的崛起以及消費者對高性價比奢侈品日益增長的需求。”

長租公寓賽道更是動作頻頻，2025年1月，基匯聯手建信住租設立不動産私募基金，專注北京長租公寓的開發與運營；兩個月後，又收購城家公寓旗下公司60%股權，交易完成後雙方共同深耕北京長租市場。

從寫字樓到産業園，從數據中心到奧特萊斯，從長租公寓到生物醫藥……基匯資本的資産版圖正在經歷一場更替與革新。

當傳統核心寫字樓的投資紅利時代畫上句号，産業載體、算力基礎設施、保障性租賃住房等政策友好型資産，正逐步取代舊時代的商辦之王，成為外資配置的新坐標。

從這個角度看，基匯資本此次五折出售萬象城，或許並非孤例，這是地産基金順應周期、主動調倉的行業縮影。

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