債務壓力成為資産出售核心推動力 流拍資産的多重“勸退”邏輯

觀點指數 在6月18日觀點指數研究院發布的《資金熱度分化 | 2026年6月商業地産零售業态發展報告》中，觀點指數指出，大宗交易方面，債務壓力成為零售商業資産出售的核心推動力。

期内，富力地産與合景泰富同日發布公告，分别以1.6億元初始代價，将持有的廣州天匯廣場項目公司的股權悉數出售予新鴻基地産旗下全資子公司。

資料顯示，天匯廣場為廣州珠江新城區域標杆綜合體，三方合作運營近二十年，此番股權變更主要源于富力、合景泰富面臨較大的流動性與償債壓力。

交易完成後，新鴻基将以100%持股全盤接管這座總建面約45.95萬平方米、涵蓋IGC高端商場、廣州康萊德酒店及地下車位的綜合體。

從資産價值角度來看，天匯廣場雖有穩定的經營收益，但資産回籠周期長，無法匹配持有方企業短期償債、債務重組的迫切需求，因此快速出讓股權、回籠資金纾困，成為主要選擇。

而收購方新鴻基則有望完成核心商業資産整合，並依托自身成熟的商業運營能力長期持有獲利。據了解，拿下天匯廣場之後，新鴻基在廣州的商業資産布局也愈發完善。除運營成熟的天環廣場、天匯廣場兩大王牌外，2026年下半年，其在廣州南站打造的超百億級TOD綜合體廣州南站ICC的商場部分“天環·廣州南”也即将落成運營。

不過需注意到，期内市場上有不少資産再次流拍。合肥廬陽蘇甯廣場迎來第二次司法拍賣，起拍價相較首次拍賣下調，但仍以流拍收場。

資料顯示，該項目雖地處城市核心區域，但體量較大且早已停工爛尾，需要接盤方投入巨額資金完成復工改造，加之當地商業市場存量飽和、競争激烈，市場參與意願低迷，不少投資機構對其望而卻步。

再次拍賣的深圳佳兆業金沙灣大酒店，起拍價較評估價也大幅折讓，起拍價降至5.53億元，不過最終仍未成交。

據了解，該酒店為正常運營的高端文旅類物業，受佳兆業債務重組推進影響被納入處置範圍。不過需關注到，當前文旅酒店行業整體回報率下行，加之項目位于城市遠郊，區位與業态屬性使其抗風險能力弱于中心城區商業，因此勸退了不少潛在買家。

期内，商業不動産REITs申報熱潮仍在延續，招商蛇口開展商業不動産REITs申報發行。此舉是招商蛇口繼産業園、租賃住房REITs後的第四單REIT，有望成為業内少數覆蓋全業态公募REITs的房企。

若成功發行，招商蛇口将形成覆蓋産業園、租賃住房、商業不動産的全品類REITs矩陣，實現“投融建管退”全鏈條閉環，強化資産運營與資本運作能力。

底層資産方面，招商采用“零售+辦公”的業态組合，深圳太子廣場為甲級寫字樓，地處蛇口核心區域，運營成熟、出租率及租金表現穩定；昆山招商花園城則是區域標杆購物中心，位于昆山核心商圈，客流與現金流狀況良好。

不過需要注意到，與産業園、保障性租賃住房REITs相比，商業不動産REITs更考驗原始權益人的持續運營能力，辦公依賴租戶結構與續租管理，購物中心則取決于招商能力與消費客流穩定性。

新上市方面，5月25日發售的首批商業不動産REITs全部一日售罄、提前結募並啟動比例配售，整體熱度高但内部分化明顯，合計募資超200億元。

數據來源：公開市場，觀點指數整理

從核心發行數據來看，4只産品網下認購倍數分化顯著。國泰海通砂之船REIT達103.8倍，熱度最高；中信建投首農REIT以80.2倍、中金唯品會REIT以68倍居中；匯添富上海地産REIT的38.6倍則相對偏低。

其中，國泰海通砂之船商業REIT以網下有效認購103.8倍居首，吸引資金約2410億元，該REITs的底層資産為西安砂之船奧特萊斯，西部標杆奧萊、現金流穩定。

分化背後是業态與區位的差異，奧萊類資産（砂之船、唯品會）因消費韌性強、現金流穩定，更受資金青睐；北京核心區購物中心（首農）依托區位優勢熱度次之；上海辦公資産則因市場空置率壓力，認購熱度最弱。

二級市場表現上，上市消費REIT在統計區間内均呈現下跌态勢，平均跌幅為2.73%，中位數跌幅為2.27%，顯示消費REIT闆塊整體承壓。

數據來源：同花順，觀點指數整理

跌幅最大的是嘉實物美消費REIT，降幅為6.18%，而抗跌相對較好的是華夏華潤消費REIT，價格波動幅度僅1.62%，穩定性最佳。

整體來看，消費REIT闆塊在統計區間内呈現系統性回調。不同品種表現差異較大，抗跌性強的品種普遍具有底層資産優質、運營穩定的特征，而跌幅較深的品種或面臨基本面或估值層面的壓力。

本文節選自《資金熱度分化 | 2026年6月商業地産零售業态發展報告》
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