廣州塔廣場探店記：開業一年半後 商管團隊“降維”接管金沙洲商場

觀點網 廣州塔廣場開業一年半，其商管團隊接下一個位于金沙洲的商業項目。

近期，廣州城投集團旗下金沙廣場招商啟動暨首批意向商家簽約儀式，在廣州塔二樓千人大廳舉行，金逸影院、蘋果暢航、妙體運動、麥頌KTV等品牌率先簽約入駐。

據悉，金沙廣場将由廣州塔廣場商管團隊全周期操盤，計劃2026年12月28日正式開業。

這個消息在行業内引起了一輪讨論：一個操盤城市地標商業的團隊，為何轉身去做廣佛交界處的區域型項目？答案或許就藏在兩個項目的差異里。

廣州塔廣場，坐落于城市新中軸線與珠江景觀軸線交匯之處，緊鄰廣州塔南側。項目定位國際潮奢高端購物廣場，主打首店經濟和夜間經濟，被認為是一個為全球遊客和城市高端消費群體打造的商業封面。

但自2024年12月開業以來，廣州塔廣場的運營長期受到外界批評，尤其是品牌商戶整體質量與商場定位之間存在一定割裂。

而金沙廣場，地處廣州主城西進金沙洲第一站，定位一站式TOD消費目的地。項目規劃引進精品生活超市、大中型特色餐飲、高端健身中心、電影院、潮流服飾零售、數碼3C主力店等業态，明顯是一個為周邊社區家庭和跨城通勤者服務的生活配套。

兩個項目從定位到客群幾乎找不到重疊之處，但這種“降維式拓展”對廣州塔商管來說，似乎並不算壞事。

那麼在拿下金沙洲這個與廣州塔廣場截然不同的項目之前，廣州塔廣場開業一年半之後，究竟運營得怎麼樣？

開業一年半

廣州塔廣場緊鄰廣州塔南側，地鐵3号線、12号線與APM線自地下穿行而過，交通樞紐地位與景觀優勢兼得。

從地鐵站A、B口出站，沿藝苑路步行僅兩百余米即可抵達項目西門。廣州塔600米高的塔身近在咫尺，那種由巨大尺度帶來的視覺沖擊頗為強烈，景觀自是無可挑剔。同時，商場B1層亦設有地下通道與地鐵站廳無縫銜接。

在建築表達上，廣州塔廣場保留了與塔身呼應的流線型設計。外部的玻璃網格頂棚和内部的多層環形連廊，構建了豐富的戶外動線與休憩節點。

這種半開放式的物業形态，雖增加了雨霧天氣中的運營維護難度，卻也換來了充足的自然光線與開闊的景觀視野，模糊了室内外邊界。更關鍵的是，通透的視線讓人随時能感知一旁廣州塔的存在，這也是廣州塔廣場立足市場的根本所在。

7月份以來，受台風“巴威”環流影響廣州連日陰雨，天氣陰沉潮濕。但廣州塔作為國内熱門旅遊目的地，仍然吸引不少遊客前往參觀。

廣州塔廣場則順理成章地承接了這部分客群的消費需求。

商業客于周末午後冒雨前往項目，進店時間約為下午3點，這段時間通常來說是商場全天客流較為平緩的時段。但放眼望去，場内客流算不上擁擠，但在非理想天氣下，仍有相當數量的中青年及親子家庭客群在商場各處閑逛停留。傍晚停雨後，客流有明顯回升。

資料顯示，廣州塔廣場全年接待遊客可達1600萬人次，日均客流超過16萬人次。坐擁這個頂流IP，廣州塔廣場理論上不缺人，最核心的功能正是将龐大的觀光流量轉化為商業客流。

但問題也出在“流量”二字上。

廣州塔廣場名義上總建築面積達11.36萬平方米，但扣除L2層觀景平台與B1層停車場等非商業空間後，實際商業面積僅約5.68萬平方米，分布于三層購物空間内，最終切割出約115個運營鋪位。

當有限的鋪位需要承載大量客流時，如何取舍便成了難題。

一般而言，遊客的到訪動機更偏向于打卡而非購物。廣州塔廣場承接大量遊客，使得場内能快速決策、滿足即時需求的餐飲業态，比需要花費時間逛選的零售業态更易獲得交易機會。

因此，雖然廣州塔廣場開業前定位“國際潮奢高端購物廣場”，宣布要以“首店經濟+夜間經濟+城市旗艦店”為核心引擎，但在招商時似乎更自然向餐飲品類傾斜。

包括在初期就引入了8家米其林餐廳，其中拉面店金色不如帰為華南首店，鳗魚飯專門店四代目菊川則為中國内地首店。

從當前業态分布來看，場内的确存在“強餐飲、弱零售”的情況，全場餐飲業态的整體占比約為30%-35%。

具體到樓層分布，B1層餐飲商戶主要集中在中部及東側，以快餐、特色小吃及部分正餐為主；B2層引入了永旺超市，搭配數家茶飲與快餐品牌。

B1層品牌落位圖，有小部分品牌有變動

L1層餐飲密度更高，品牌層級亦更為突出，尤其在西門附近的咖啡茶飲矩陣，以及東側區域顯著的餐飲集群。

L1層品牌落位圖，有小部分品牌有變動

與此同時，廣州塔廣場的品牌落位呈現出清晰的分層邏輯，最優質的商戶資源被配置于北中庭周邊。該區域因能與廣州塔無障礙合影，成為遊客聚集的核心地帶，也是全場客流密度最高的位置。

圍繞北中庭，廣州塔廣場引入了一圈較具代表性的品牌。包括L1層的好利來廣州首店、阿嬷手作、大疆DJI、泡泡瑪特、beauty choice廣州首店、三麗鷗、COSCIA蔻莎城市旗艦店、特斯拉、原創IP餐飲零售跨界品牌小武兔等；

B1層圍繞北中庭則落地了TOP TOY，以及耐克、蕉下、New Balance、MLB、斯凱奇等一衆熱門運動品牌。

然而除此之外，場内的其余零售品牌則被普遍認為“過于大衆化”，名單中出現不少常見的甚至一些被認為是較中低端的品牌，與“潮奢”定位存在距離。

此外，商場的空間設計與硬件條件也存在一定制約。例如與L1層相比，B1層的層高較低，加之燈光氛圍偏暗，整體購物氛圍的營造相對薄弱，不利于高端零售業态的落位與展示。

總的來說，廣州塔廣場目前的狀況，是在理想與現實之間尋求平衡的結果。項目承載着打造“國際潮奢”地標的期望，但受限于實際客群構成、物理空間條件及運營團隊能力尚未完全成熟等客觀條件，品牌組合和運營精細化方面，始終未能達到與其地段相匹配的水準。

不過，也正是這些不足，意味着項目仍有明顯的提升空間。據悉，近期廣州塔廣場就成功引入華為直營全球旗艦店，具體落位為南中庭内的圓形建築，目前該場地正處于幕牆圍擋施工階段。

這一品牌的進駐，或将成為項目優化品牌結構、提升零售能級的重要信号。目前，廣州塔廣場亦正就“廣州塔商業項目引入招商代理項目”進行公開招選。

金沙洲項目乾坤

把目光從廣州中軸轉向廣州西翼，金沙廣場的出現，某種程度上為廣州塔商管團隊提供了一個“降維作戰”的機會。

該項目位于白雲區金沙洲，是TOD綜合體“廣州城投保利·金沙大都匯”（下稱金沙大都匯）二期的重要組成部分，與地鐵6号線沙貝站A1出口實現無縫接駁。

金沙大都匯由廣州城投與保利發展聯合開發，是一個大型商住綜合項目。項目總用地面積約7.05萬平方米，總建築面積接近40萬平方米，整體分南北兩個地塊滾動開發。

其中，南地塊主要為6棟商服類公寓，截至目前已基本售罄並保持了高入住率，居住人群以在周邊區域工作的年輕白領為主。

而北地塊則規劃有3棟公寓、1棟文體中心、1棟寫字樓及1座購物中心。目前，上述3棟公寓已有部分實現入住。寫字樓、文體中心和購物中心連為一體，建築主體均已封頂，正進行内部裝修及機電安裝。

按照規劃，購物中心部分即金沙廣場，商業面積約5.7萬平方米，由一個集中式盒子與開放式商業街區共同構成，規劃為地上4層商場加2層街區。商業體與公寓之間通過連廊實現互聯互通，形成步行可達的復合空間。

作為典型的TOD項目且背靠大體量公寓社區，金沙廣場從規劃之初便擁有穩定且可預期的客流基礎。周邊社區的常住居民、城中村村民、廣佛跨城的地鐵通勤上班族構成了基本盤。他們不是來“打卡”的遊客，而是有真實日常消費需求的客戶。

這類客群的消費偏好非常明确，他們往往對高端品牌並不敏感，剛需在于精品超市、電影院、健身房、特色餐飲及兒童體驗等生活配套類業态。

這種需求結構，恰好與廣州塔商管團隊在運營廣州塔廣場過程中積累的核心能力形成呼應，即如何将“流量”轉化為“客流”。

在廣州塔廣場，這種能力被用來應對一個復雜而分散的客群，但在金沙廣場，服務對象明顯更加明确且集中。前者的挑戰在于“如何讓遊客掏錢”，後者的挑戰在于“如何讓鄰居常來”，顯然後者更容易。

從競争格局看，金沙廣場的處境也比廣州塔廣場從容不少。

金沙洲位于廣州市白雲區西南部，是廣州城西部與佛山南海相接壤處、四面環水的浔峰洲的一部分。作為廣佛交界的典型居住闆塊，浔峰洲常住人口已超過40萬，區域内並非完全沒有商業配套。

圖片來源：百度地圖，綠線區域内為金沙洲大致範圍，全島為浔峰洲

據了解，目前浔峰洲範圍内已形成四大主要商業中心：包括里水永潤廣場和其附件社區底商組成的商圈；金沙洲嘉洲廣場、沙田中心組成的商圈，靠近12号線浔峰崗北站；永旺夢樂城；以金沙洲金鉑天地為核心的大型商圈，為全浔峰洲最繁華地段。

然而，上述商業中心大多分布在金沙洲的邊緣地帶或外圍區域，金沙洲核心區域内的商業配套實際上並不充分，尤其在地鐵6号線沿線，缺乏一個有品質、成體量的大型綜合性商業項目。

雖然橫沙站上蓋已有一個“金沙匯”的小型社區購物中心，但長期以來運營狀況並不理想。

因此，金沙廣場要做的同樣是接住區域内已有的消費需求。

相較于廣州塔廣場復雜的客群結構和競争環境，金沙廣場周邊的消費需求明确，競争格局也相對溫和，商管團隊的招商和運營能力要求相對友好。

資料顯示，廣州塔商管準确地說是指“廣州塔旅遊文化發展股份有限公司經營管理分公司”，成立于2009年12月，曾用名為廣州新電視塔建設有限公司經營管理分公司，隸屬于廣州塔旅遊文化發展股份有限公司，主要職責是運營廣州塔、廣州塔廣場和海心橋的日常管理。

在股權關系上，廣州塔旅遊文化發展股份有限公司與廣州城投商管同為廣州城投集團體系内的成員。

廣州城投商管同樣成立于2009年，為全産業鏈商業物業運營主平台，統籌經營管理花城廣場、花城匯等核心商業項目。

換句話說，廣州塔商管是與廣州城投商管同體系但不同業務線，從具體項目運營（廣州塔）跑出來的團隊。其早期核心能力集中在景區客流管理、大型活動組織與公共服務保障方面，而購物中心的招商和品牌運營能力，可以說尚處于培育階段。

對于金沙廣場這樣一個偏區域型、偏社區定位的商業項目而言，廣州塔商管反而能夠将其在客流疏導、活動策劃和日常運營方面的既有經驗充分復用和打磨。

從這個意義上說，這個項目是團隊進一步夯實商業運營基本功的契機。

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