不動産投資進入“細分資産”時代，倉儲物流與産業園區吸金超120億

觀點指數 在6月24日觀點指數研究院發布的《債務結構持續優化 | 2026二季度不動産資本金融報告》中，其指出房企二季度債務結構持續優化，境内外融資成本、主體資質分化加劇；長租公寓、産業園區、倉儲物流細分資産獲得資本青睐，商業大宗交易由國資、自用企業主導，持有型不動産多元化融資渠道持續拓寬。

房企有息負債加速去化，債務結構持續優化。2022年以來，有息負債規模前100家地産公司整體呈現持續深度去杠杆的态勢，2026年二季度去化速度明顯加快，行業債務壓力顯著緩解。有息負債均值從2022年的982.34億元降至2026年Q2的567.25億元，累計降幅達42.26%；其中2026年Q1至Q2單季度大幅下降266.41億元，創近三年單季度最大降幅，行業财務風險持續收斂。

銀行借款作為核心融資支柱，整體呈波動下行趨勢，2026年Q2出現大幅回落。銀行借款均值從2022年的478.60億元降至2026年Q2的292.28億元，累計降幅38.93%；2026年Q1受年初信貸集中投放及保交樓資金支持影響，短暫回升至481.39億元，但Q2快速回落，反映房企主動加速償還存量債務，信貸投放節奏也有所調整。境内債券規模相對穩定，2026年Q2降至132.36億元，較Q1下降33.64億元；境外債券持續出清，從2022年的5.41億元降至2026年Q2的1.09億元，境外融資渠道基本關閉。

總體來看，近三年房地産行業債務結構優化成效顯著，呈現“有息負債大幅下行、境外債基本出清、非標融資持續壓縮”的特征。融資進一步向境内標準化、低成本渠道集中，行業整體财務狀況持續改善，為房地産市場企穩回升和新模式轉型創造了條件。

地産債融資成本分化，境内票面利率持續下行。2025年至2026年二季度，境内外地産債融資成本走勢明顯分化。境内債券綜合融資成本逐年走高，從2025年的2.08%升至2026年Q2的2.99%，反映市場對房企主體資質的定價更加審慎，風險溢價有所擡升；但境内債券平均票面利率保持穩步下行的态勢，同期由3.74%降至3.27%，體現房企持續置換存量高息債務，新發債券定價不斷走低，債務結構優化效果持續顯現。

境外債券融資成本波動幅度更大，2025年至2026年Q1持續走高至7.69%，海外融資環境持續收緊，2026年Q2回落至6.49%，不過境外平均票面利率逆勢上行至5.34%，海外債券發行成本依舊處于高位。

整體來看，行業融資進一步向境内標準化渠道傾斜，優質房企依托境内低票面利率持續壓降綜合融資成本，境内外市場估值分化格局進一步固化。

出險房企債務重組持續推進方案呈現差異化特征。2026年二季度，多家出險房企密集披露境外及境内債務重組進展，行業風險處置穩步開展，不同企業根據自身資産、債務結構推出了差異化方案，重組節奏與落地進度出現明顯分化。

整體來看，當前出險房企債務重組以展期、債轉股、現金+新票據為主要模式，多數項目仍處于談判、司法審批階段，短期完全出清風險的難度較大，房企經營修復仍需較長時間。

持有型公寓資産證券化提速，市場化高端賽道獲資本認可。據觀點指數不完全統計，報告期内共錄得3起相關事件，涉及資金約30.46億元。

2026年以來，持有型長租公寓資産證券化通道持續拓寬，保租房ABS發行常态化的同時，市場化高端服務式公寓首次實現持有型ABS突破。太保資産-新黃浦築夢城保租房ABS成功挂牌並獲機構超募，驗證了保障性租賃住房資産的現金流穩定性與投資價值；博鄰長租公寓持有型ABS獲批，標志着純市場化運營的中高端服務式公寓資産正式進入資本市場，為企業盤活存量租賃資産、拓寬融資渠道提供了新路徑。

此外，學生公寓、高端服務式公寓這類資産，也成為目前機構投資者的重要關注對象，例如6月3日，高瓴通過旗下長租公寓平台Dash Living，斥資約3.86億港元，拿下了香港灣仔摩理臣山道39号整棟酒店。而此前于今年1月，招商房托以2.06億港元收購九龍柯士甸路2号的Residence G酒店，計劃改造成85個床位的學生公寓。

6月初，市場又傳出消息稱，招商局集團正洽購香港仔南寓酒店，涉資約9.5億港元，每間房估值約200萬港元。

在當下傳統甲級寫字樓、商業地産等面臨供應過量、空置率提升、租金下行、資産貶值等壓力的背景下，服務式公寓、學生公寓等越來越成為機構投資者找尋差異化賽道的新選擇。

資産交易活躍度回升，自用需求與國資接盤成市場主力。據觀點指數不完全統計，報告期内在商業不動産領域共錄得8起大宗交易及融資事件，涉及資金約62.98億元。

2026年二季度，商業地産大宗交易市場呈現結構性活躍特征。一方面，出險企業資産處置進程加快，萬達通過股權變更引入保險與科技資本，富力旗下酒店資産由地方國資底價接盤，成為化解行業風險的重要方式；

另一方面，核心城市優質辦公資産受到自用型買家的青睐，東亞銀行回購陸家嘴核心樓層、泡泡瑪特收購北京太古坊寫字樓、海爾集團購置前灘區域總部，均體現了企業對核心地段長期自持價值的認可。同時，專業運營商抄底存量商業資産，砂之船收購上海爛尾商業項目進行改造升級，國企也通過向母公司轉讓非核心資産優化資産結構。

産業園區企業融資需求旺盛，多渠道融資工具加速落地。據觀點指數不完全統計，二季度産業園區類不動産領域共錄得8起融資事件，涉及資金約74.7億元。

産業園區上市公司近期融資動作頻繁，債券與資産證券化成為主要融資方式，且融資成本處于低位。廈門國貿、張江高科、蘇高新等企業先後發行超短期債、中期票據、可續期公司債券及産業園ABS，有效補充了運營資金，為園區開發與産業投資提供了資金支持。

與此同時，頭部企業加速向新經濟領域轉型，凱德騰飛房地産信托收購日本大阪數據中心49%的股權，布局算力基礎設施賽道，契合産業升級與新質生産力發展趨勢。

倉儲物流資産持續受資本追捧，基金化運作模式日趨成熟。倉儲物流資産仍是不動産投資的核心賽道之一，外資與産業資本持續加碼布局。據觀點指數不完全統計，二季度倉儲物流類不動産領域共錄得3起融資事件，涉及資金約45.71億元。

ESR聯合國内頭部保險集團設立16億元專項基金收購長三角核心物流資産，體現了機構投資者對高標倉資産長期收益的信心。此外，産業資本通過收購物流企業完善産業鏈布局，方大炭素收購通達環宇物流全部股權，将進一步提升其原材料與産品的物流配送效率，降低供應鏈成本。

本文節選自《債務結構持續優化 | 2026二季度不動産資本金融報告》
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