一筆來自狂飙時期的舊債 平安不動産3億美元債臨期與轉軌長途

觀點網 債務兌付倒計時，再度滴答響起。

觀點新媒體查閱發現，平安不動産目前僅剩的一筆3億美元債，距離到期只剩23天。該筆債券編号為XS2368566829，規模3億美元，票息3.45%，2021年7月發行，五年為期。

回看它的價格軌迹，像極了一部跌宕起伏的劇情片。

2023年行業寒冬中，上述債券面值一度探底至56.8美分，2025年7月回暖至96.75美分，而今攀升至99.594美分，幾乎貼着面值航行。

逼近面值的回歸，即暗含了對平安集團兜底的強烈預期，也透露出市場對平安不動産資産變現效率、換匯操作路徑、短期流動性管理的集體信心。

但這筆債券的兌付，遠不止是一場簡單的收尾。

這筆起源于狂飙時期的3億美元債券，更像一面棱鏡，折射出平安不動産的深層蛻變。

從2021年至2026年，平安不動産的高杠杆開發舊模式徐徐落幕，持有型資管新模式緩緩登台，新舊交替之間，債務如何重構、現金流怎樣錯配、業務節奏如何銜接，所有矛盾都在這個節點上集中閃現。

債券到期，是句點，也是問号，是落幕，也是序章。

一筆來自狂飙時期的債務

故事的起點，要拉回到2021年，那是平安不動産大舉擴張的巅峰時刻。

那一年6月，以330億元拿下凱德6座來福士核心股權，覆蓋北京、上海、杭州、成都、甯波等核心城市，一舉成為當年國内最大單筆不動産收購案，氣勢如虹。

不過，來福士只是冰山一角。在此之前，平安不動産早已通過股權、債權雙線並進，重倉押注華夏幸福、碧桂園、旭輝、融創、中國金茂等頭部民營房企及央企。

借助股權、債權、物權三路並舉，平安不動産滲透到了房地産開發鏈條的各個環節，版圖越鋪越廣。

根據中國平安2021年年報，彼時，全集團保險資金不動産投資總余額達2161.38億元。其中，物權投資（即自持收租物業，彼時主要是有持續穩定回報的商辦收租型物業）為1006.47億元，占比46.57%。而不動産股權（含上市公司股權、項目開發股權）568.63億元，不動産債權（含債權計劃、開發融資、非標債權）586.28億元，股權與債權合計占比53.43%。

一方面，站在當時回望，房地産市場仍處于熱度尾部，市場普遍未預判到大規模房企債務危機的到來。平安不動産順勢而為，在商辦、住宅、文旅多條賽道上同步加倉，試圖用杠杆撬動更大的版圖。

另一方面，當時境内地産融資受“三道紅線”與貸款集中度的雙管控，交易所、交易商協會對地産主體境内公司債、中期票據實施額度審批和用途強限制。

同年，平安不動産成功發行數筆境内債券，募集資金淨額被嚴格限定為“全部用于償還境内到期銀行借款和存量債券”，不得投入任何新項目。

反觀離岸市場，卻是另一番光景——融資窗口寬松，低成本美元資金幾乎唾手可得，且募資用途限制較小。

兩相對比之下，美元債幾乎成為了平安不動産對外擴張的“定制”通道。

于是，2021年7月29日，平安不動産同步發行兩筆各3億美元的高級無抵押綠色債券。第一筆（XS2368566746）票息2.75%，2024年7月29日到期，已如期全額兌付；第二筆（XS2368566829）票息3.45%，2026年7月29日到期，即眼前即将到期的這一筆。

這兩筆債券，分兩年償還，顯然，平安不動産試圖用這一錯峰節奏，來分散集中兌付壓力，以時間換空間。

無論兌付節奏如何設計，以平安不動産當年的業務模式和發展節奏來看，底層還款邏輯主要還是依托地産上行周期，靠住宅銷售快周轉回款，再覆蓋本息，形成閉環。

然而，計劃從來趕不上變化。債券發行不到三個月，地産行業的警報便驟然拉響，随着恒大、融創等巨頭接連爆雷，整個行業急轉直下，下行周期以所有人始料未及的速度撲面而來。

當初被精心設計成錯峰兌付的兩筆美元債，就這樣成了平安不動産高杠杆舊夢的最後兩道倒計時鈴音，一道已在2024年平靜歸零，另一道則将在23天後傳來最後的回聲。

從擴張工具到兌付包袱

地産行業的震動波毫無懸念地傳導至平安，畢竟，作為這個行業曾經最大的“金主”，注定無法獨善其身。

標志性的案例，體現在華夏幸福身上。

2021年，這家企業的爆雷給平安帶來數百億級别減值沖擊；同年，中國平安對華夏幸福相關投資進行減值計提432億元，直接拖累集團當年利潤大幅下滑。同期，平安不動産淨利潤也從2020年的56.45億元滑落至49.89億元。

此後數年，處置不良、計提損失幾乎成了年度例行公事。截至2025年末，平安對華夏幸福的風險敞口高達540億元，相關剩余敞口仍達108億元，而股權市值較成本已縮水超90%，且雙方的争執仍在持續。

從旭輝、華夏幸福到金茂……這些曾經被平安不動産高調“戰略入股”的名字，後來逐年出現在減值的名單上。

再看實體項目端，廣州荔灣鶴洞村舊改曾是平安不動産擴張周期中典型的住宅類儲備資産，但片區住宅售價持續下滑，去化周期拉長，舊改拆遷與建安資金不斷吞噬現金流，投資回報率大幅低于預期。

2024年，平安不動産在産權交易所挂牌全額出讓該項目30%股權。

融資端同樣不好過，2023年10月，穆迪将平安不動産主體評級由“Baa2”下調至“Ba1”，不動産資本主體評級由“Baa3”下調至“Ba2”，展望均為“負面”。

穆迪表示，評價下調的主要理由是：一是住宅産品低迷影響未來的投資收益；二是遺留的房地産項目陷入困境，将增加減值損失；三是雖然平安不動産将業務重點轉向長期投資物業，縮減了住宅物業規模，但是這會加長投資期限和現金轉換周期。

對此，平安不動産發布公告聲明“整體風險可控”。但不可否認的是，随着中資地産境外美元債市場的實質性關閉，曾經暢通的“借新還舊”通路也被堵死。

于是，平安不動産當年精心架構的“以杠杆撬動規模、以周轉覆蓋本息”完美鏈條不再可行，債務兌付僅剩兩條通道：資産處置與股東輸血。

于是，2024年，廣州荔灣鶴洞村舊改、北京市通州區金地宋莊、廣州海珠新市頭、廣州花都TOD……一連串的項目被擺上交易桌。

同年年初，平安銀行緊急新增給予平安不動産綜合授信額度80億元，期限1年，專項用于補充流動性、覆蓋境内外到期債務兌付。

市場普遍認為，這80億元授信正是為2024年7月那筆3億美元債“量身定制”的核心流動性工具。授信落地時點恰好在此次美元債到期前5個月，時間窗口與境外債資金籌備周期完全吻合。

周期轉換之間，曾經被用作高速擴張的杠杆工具成了身上的沉重包袱。2024年，平安不動産靠着授信與變賣家當闖關。

時隔兩年，同樣的3億美元境外債券再度進入倒計時，第二輪大額償債壓力如約而至。

新模式成色幾何？

2022年6月，一場關鍵的人事更叠在平安不動産内部悄然完成，蔣達強接任董事長，唐本勝出任總經理，原董事長魯貴卿卸任。

新班子到任的時間點，恰逢保險新規落地與地産行業深度調整的交匯處，信号明确。

随之而來的是一套嶄新的經營方針：“聚焦投資、做好良退、做強資管、降本增效”，簡單來說，就是不再鋪攤子，專注把現有資産盤活、把存量風險消化、把資管能力做實。

此外，2022、2023年平安業績發布會上，首席投資官鄧斌反復對外釋放同一個信号：集團不動産投資不再新增住宅開發、不再新增房企信用類股債權，只配置具備持續穩定租金現金流的持有型物權物業。

這也意味着，在平安不動産的體系内，住宅開發，舊賬清完就翻篇；新增資金，只投向能下蛋的資産。

幾年過去，口号變成了現實，現實變成了數據。如今，平安不動産情況究竟如何？

觀點新媒體梳理發現，于住宅開發與房企股債權投資方面，平安不動産已實現大幅清退。

最直觀的變化體現在官網上，原有“住宅合作開發、房企股權債權投資”闆塊已被整體删除，取而代之的是城市商辦、産業物流、保障性租賃住房、康養社區四大持有型賽道。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

但轉身並非一蹴而就，從中國平安2025年财報來看，目前長期股權投資當中，仍持有華夏幸福24.87%權益，以及中國金茂13.17%權益，存量風險尚未完全出清，舊賬仍在收尾。

核心商業資産方面，平安的家底還算厚實，目前持有深圳平安金融中心PAFC、成都及武漢平安金融中心、6座來福士以及深圳iN城市廣場等核心物業。

此外，平安不動産與華潤萬象生活達成長期戰略合作，佛山平安中心商業綜合體已進入建設收尾階段，計劃2026年9月開業，由萬象系負責運營。

産業物流方面，2023年，平安73.33億元收購北京、上海4大産業園區；2025年，18億元收購黑石于東莞、佛山3座物流高標倉；同步布局桐鄉平安新經濟城、成都空港物流園自持運營。

有分析認為，物流是平安不動産2022至2026年間唯一持續加碼、未見收縮規劃的增量賽道。

保障性租賃住房賽道也已初具規模，截至2023年末，平安不動産落地18個項目，總房間數超2萬間，資管規模160億元。2024年新拓展上海嘉定領峰等標杆項目，委托華住旗下城家公寓運營，強化輕資産模式。

康養闆塊則走出一條從試水到升維的路徑：早期以“租賃+出售”模式探路，而2025年上海“頤年城”落子靜安核心區，以1888萬元保費門檻鎖定高淨值客群，整合華山醫院資源與日式精細化護理，試圖形成“保險+醫療+康養”生态閉環。

數據層面，截至2025年末，中國平安集團保險資金不動産投資總余額為2021.87億元，其中物權投資占比從2021年的46.57%大幅提升至86.8%，股權+債權投資則壓降至13.2%，住宅類股債權近乎全面出清，資産結構的“換血”，基本完成。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

不過，轉型的代價同樣清晰。平安不動産的債券财報，目前僅更新至2024年中期，此後再無新披露，從這最後一份财報來看，2024年上半年，公司營業總收入僅3.65億元，同比下滑32.77%；利潤總額為6041萬元，同比暴跌92.4%，幾乎只剩巅峰時期的“零頭”。

換言之，新資産帶來的租金收益仍然微薄，内生現金流缺口顯著，接下來這筆3億美元債務的兌付，依然繞不開“集團兜底”舊路徑。

不過，市場對此已有充分預期，畢竟美元債面值的回歸，便是市場信心的投票。

與此同時，一旦本次兌付順利完成，平安不動産境外美元舊債将全部出清，境内信用債也基本壓降完畢，這意味着，這家險資平台的開發舊模式将正式成為歷史。

舊債還清了，新路剛鋪了一半，這場從杠杆驅動到能力驅動的轉型，似乎還未真正獨立成型。新模式仍在培育期，自我造血能力尚待驗證，未來一段時間，平安不動産仍需依托集團信用與資金支持完成“軟着陸”。

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