又一起主動撤場 萬科物業緣何退出嘉興“親友盤”？

觀點網 “十年前，萬科物業在深圳承接一個頭部地産企業開發的項目，當時我很震驚，其下屬物業居然可以放棄關聯地産企業開發的項目。2025年，萬科物業在天津也首次退出一個關聯企業開發的項目，這是對歷史内部紅線的突破。”

這是萬物雲董事長朱保全在2025年《致股東書》中發出的感慨。

進入2026年，萬物雲又一次上演了對“内部紅線的突破”。

7月1日，甯波萬科物業服務有限公司（下稱“甯波萬科物業”）發函告知濱河道花苑小區全體業主，稱将于9月30日正式退出小區物業服務區域，終止對該小區的物業服務工作。

資料顯示，濱河道花苑推廣名為開元萬科·濱河道花苑，位于浙江嘉興南湖區城南街道，開發商為嘉興科元置業有限公司，該公司背後是萬科與開元。

2020年10月，嘉興萬盈房地産開發有限公司（萬科）&杭州利元企業管理有限公司（開元）以總價7.94億元競得經開2020-21号用地，樓面地價9820元/平方米，溢價率30.93%。該地塊性質為商住，總占地面積4.04萬平方米，總建築面積約8.08萬平方米，規劃住宅總戶數343戶，2021年2月發布線上案名為開元萬科•濱河道花苑。

該項目是嘉興首個“綜合住區”，2021年7月首開時推售均價為高層22750元/平方米、小高層22150元/平方米，當天343套房源全部售罄。

2021年5月，甯波萬科物業被确定為開元萬科·濱河道花苑的前期物業服務商，並于2023年12月項目交付時正式入駐開展服務，住宅物業費3.35元/平方米/月。

僅提供服務兩年半，2026年7月1日，甯波萬科物業便發函宣布拟于9月30日正式退出開元萬科•濱河道花苑區域。

函中給出的理由是小區實際物業服務成本持續攀升，物業費收繳率長期未達預期。

據了解，在甯波物業發出撤場函件時，該小區業主累計拖欠的物業費已達120余萬元。與此同時，小區公共收益微薄，無其他補充收入來源，種種因素導致甯波萬科物業處于嚴重虧損狀态，經營難以為繼。

實際上，開元萬科·濱河道花苑的利潤空間本來就不大，該小區住宅部分的建面約為4.83萬平方米，即便是100%收繳率，一年的物業費約為194萬元，不到200萬。

若以20%利潤率來計算，物業公司一年利潤規模僅有38.8萬元。

如今在“經濟賬”算不過來的情況下，甯波萬科物業最終選擇退出這個“親友盤”。

2026年以來，萬科物業頻現撤場動作，比如3月一口氣宣布退出位于徐州的萬悅城一二期、萬悅城三期、華府天地家園、水潤峰境、雲湖明廬、未來城6個小區；同月還宣布，退出杭州北樾府小區。

4月，天津萬科物業發布告知函将退出新世紀城小區；6月，萬科物業旗下陽光智博發函撤出南甯邕府檀境小區；7月，撤出重慶首創鴻恩國際生活區項目……

撤場原因基本可歸納為服務成本攀升、收繳率走低、項目持續虧損難以維持經營狀态等。

當然，除主動撤場之外還有被動撤場情況的發生。

以深圳南國麗城小區為例，2022年萬科物業入駐時曾承諾投入100萬至200萬元改造小區設施，卻始終未履約。後續因服務質量與收費嚴重不匹配，設施修繕、園區管理全面缺位等原因，今年該小區經業主大會正式表決解聘萬科物業。

不過，自去年開始物業主動撤場止損的案例顯著增多。

從企業2025年報數據來看，中海物業期内約滿/退盤項目為5560萬平方米；同期彩生活終止管理面積超6000萬平方米；永升服務退場簽約面積約為4200萬平方米；融創服務累計撤場及已決策推進撤場中的項目共59個。

進入2026年，物企撤場行動仍在持續。

物業行業内普遍認可的一個觀點是，項目收繳率低于80%難以實現收支平衡。這一比例是由人力、能耗、維保等固定成本決定的。

當收繳率低于80%時，部分項目可通過廣告、停車費等公共收益彌補成本缺口，但現實中大部分項目的公共收益處于聊勝于無的水平，上述開元萬科·濱河道花苑小區的公共收益便不足以抵消收繳率低下的影響。

最近幾年，收繳率持續走低很重要的一個原因是空置房，既包括開發商尚未銷售的新房，也包括業主購買之後未接收或入住的房源。

朱保全早前便指出，無論是開發商還是物業企業，當前都面臨“解空置”的問題，如果不能很好地解決，可能會形成新一輪的風險。

針對開發商空置房的難題，萬物雲方面已經啟動協助開發商賣房、租房的行動。但對于業主空置房，行業當前仍在摸索一套行之有效的“通用模闆”。

可以預見的是，在空置率居高不下、收繳率一路走低的困境得到妥善處置前，物企撤場将會成為行業常态。

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