土地市場“溫差”實錄：二線供應放量、三線宗數占比超六成

觀點指數 在6月16日觀點指數研究院發布的《擇優補充增量 | 2026年1-6月房地産企業新增土地儲備報告》中，其指出一二三線城市住宅用地供應規模環比回升，規劃建築面積2260.84萬平方米，環比上升27.63%。分能級來看，二線城市供應建面環比增速領跑各線城市，但起始樓面價環比大幅下降，呈現量漲價跌的特征；三線城市供應宗數與建面占比均超六成，土地供應重心持續下沉。強二線城市推行“優地優供”，吸引房企拿地，三線城市仍以大規模商住用地供應穩定市場預期。

宅地供應環比回升，能級分化與策略差異凸顯

據觀點指數監測，5月數據顯示，一二三線城市供應住宅用地357宗，供應土地規劃建築面積2260.84萬平方米，環比上升27.63%，供應土地起始樓面價5125元每平方米，同比上升1.86%。

5月，二線城市供應規劃建築面積703.1萬平方米，對比4月環比上升45.8%，其起始樓面價達到6759元/平方米，環比下降14.77%。5月三線城市供應宗數為236宗，供應土地建面1486.92萬平方米，環比上升26.67%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

觀點指數觀察到，二線城市供應規劃建築面積環比上升，增速在各線城市中最高；但起始樓面價僅為6759元/平方米，環比大幅下降。這種量漲價跌的反差，反映出地方政府為吸引房企拿地、提高土地成交率，主動降低土地出讓門檻。

三線城市供應宗數達236宗，占總宗數的66.1%；供應規劃建築面積 1486.92萬平方米，占總建面的65.8%。這表明地方政府土地供應重心持續下沉，三四線城市仍是土地财政依賴度較高的區域。

期内，南京市在北京舉辦“2026年南京城市價值與土地資源推介會”，集中推出5幅主城區優質低密宅地，容積率普遍低于2.0，部分地塊規劃條件進一步優化。

跨城推介地塊可以直接觸達目標城市頭部房企和商會，打破信息壁壘，提升地塊的曝光度與企業拿地意願，減少流拍風險。

廈門将于6月24日公開出讓6幅地塊，總起拍價70.39億元，最高起拍樓面價48000元/平方米。本次出讓是廈門2026年第二次土拍，包含島内2幅及島外4幅地塊。本次公告地塊采用拍賣方式出讓，不設拍賣底價，按照價高者得的原則确定受讓人。

供應計劃方面，無錫全年計劃供應國有建設用地2446公頃，同比減少18%。其中住宅用地僅189公頃，占總量的8%，其中商品住宅188公頃，保障性租賃住宅1公頃。其中，惠山區以789公頃居首，側重産業和交通用地；梁溪區最低僅145公頃，但商品住宅用地同比增長超五成。無錫2022年計劃供應387公頃，此後逐年遞減至2026年的189公頃，總量近乎腰斬。

襄陽市2026年土地供應計劃顯示，今年拟挂牌出讓88宗商住國有建設用地使用權，總面積3018.91畝。其中，居住用地57宗，總面積2318.28畝，分布于襄城區、樊城區、高新區、東津新區及襄州區。

據觀點指數觀察，強二線城市南京、無錫、廈門聚焦“優地優供”，通過提升地塊品質吸引房企。而三線城市（襄陽）仍以較大規模商住用地供應為主，重點在于穩定市場預期和保障财政收入。

同一城市的内部供應也明顯分化，如無錫外圍區域側重産業導入，核心區域側重居住功能提升。精準供地策略大幅減少無效供應，但三四線城市整體仍面臨較大去化壓力，部分低效地塊仍可能出現流拍，市場分化将進一步加劇。

收儲方面，湛江拟運用地方政府專項債券資金3.14億元收回湛江交投集團旗下湛江寶藍房地産有限公司位于麻章區的187畝宅地。該地塊于2020年12月由湛江交投以3.03億元競得，原須配建小學及幼兒園，但空置已達5年半，此次收回價格較原價高出1103.46萬元。湛江交投此前的尚藍花園地塊亦被9.62億元收回，較原價高出1.12億元。

觀點指數認為，高于原價收儲是基于房企前期投入成本的考量。房企拿地後長期閑置，已承擔融資利息、配建小學幼兒園等額外投入，政府按“原價+合理補償”收儲，實為避免處置損失引發債務連鎖反應，並非單純“高于拿地價”。

拿地主體結構優化，民營房企參拍積極性提高

5月最新數據顯示，一二三線城市成交住宅用地226宗，成交土地規劃建築面積1210.19萬平方米，環比下降5.79%；成交總價853.37億元，環比上升8.9%；成交樓面均價7050.7元每平方米；平均溢價率10.27%。

5 月一二三線城市成交住宅面積下降，成交樓面均價環比大幅上漲。這一背離走勢的核心原因是高價值優質地塊成交占比顯著提升。5月平均溢價率達到10.27%，表明房企對優質地塊的拿地意願明顯增強。

數據來源：Wind、觀點指數整理

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為361.86萬平方米，環比下降14.24%；成交總價為357億元，環比上升6.61%。成交樓面價為9865.81元每平方米，環比上升24.32%。樓面價創下近一年來的新高。

三線城市成交的住宅用地規劃建築面積為741.78萬平方米，環比下降6.92%；成交總價為225.64億元，環比上升3.67%；成交樓面價3041.94元每平方米。

從二線城市的内部來看，核心城市核心區優質土地的稀缺性将更為突出，地價仍有上漲空間，但整體不會出現全面上漲，非核心區域地價可能繼續承壓。

武漢成交2宗地塊，總成交金額8.869億元，總土地面積2.2萬平方米，總建築面積6.75萬平方米。P（2026）029号地塊位于武昌區中南二路和武珞路六巷交匯處，由保利置業以8.022億元競得，溢價率31.04%，成交樓面價21110.53元/平方米。該地塊吸引綠城、華潤等13家房企同台競技。

南京10宗地塊成功出讓，總成交金額38.12億元。其中，孝陵衛G16地塊競争最為激烈，經過90輪競價，南京北谷安家置業有限公司以總價3.08億元摘得，成交樓面價25881元/平方米，溢價率50%。

蘇州完成4宗涉宅用地出讓，4宗涉宅用地總出讓面積約11.86萬平方米，總規劃建築面積約13.38萬平方米，起始總價27.42億元，最終總收金31.41億元。其中，蘇園土挂（2026）01号地塊，土地出讓面積20414.50平方米，規劃建築面積24497.40平方米，容積率1.2，起始價12.98億元，起始樓面價53000元/平方米。該地塊經過74輪激烈競價，最終由中海發展(蘇州)有限公司以總價16.88億元競得，成交樓面價68920元/平方米，溢價率30.04%。

熱門地塊全部位于各城市的成熟核心闆塊，競争激烈程度遠超預期。南京孝陵衛G16地塊經過90輪競價，溢價率高達50%。甯波鄞州區地塊歷經81輪報價，溢價率32.91%；武漢武昌核心地塊溢價率 31.04%；蘇州工業園區低密地塊經過74輪競價，成交樓面價達68920元/平方米。

整體來看，主要是各地政府積極調整供地策略，大幅減少遠郊無效供應，集中推出主城區優質低密地塊。南京、蘇州、無錫等城市均明确提出 “提質縮量”的供地方針，将有限的建設用地指標向核心區域和改善型需求傾斜。

不過，城市間與城市内的分化持續加劇。土地市場回暖呈現出明顯的結構性特征，僅強二線城市核心闆塊率先復蘇，三四線城市仍面臨較大的壓力。同一城市内部，核心成熟區域與外圍遠郊闆塊熱度天差地别，本次所有高溢價地塊均位于配套完善、教育醫療資源豐富的核心區域，外圍地塊仍多以底價成交或流拍。

西安6宗開發用地挂牌結束並全部順利成交，總成交金額約16.94億元，拿地主體均為民營房企，包括全國性房企保億及西安本土民企海荣、星火、新興。

西安本次出讓的6宗開發用地全部由民營房企競得，包括全國性房企保億及西安本土龍頭海荣、星火等；重慶兩宗核心宅地也分别由民企邦泰和遠達拿下。這一變化打破了此前“國進民退”的單一格局，表明民營房企資金狀況和市場信心正在改善。

重慶市公共資源交易服務中心出讓的南岸區南坪中心及兩江新區石馬河兩宗宅地雙雙成交，分别由邦泰和遠達競得。根據公開資料，南坪中心地塊為南岸區F02單元03街區005/06地塊，土地面積約66.5畝，可建體量約8.87萬平方米，起拍價6.39億元。

最終，邦泰以總價7.28億元拿下，成交樓面價8206元/平方米，溢價率約13.9%。石馬河地塊為兩江新區C01單元03街區001、002地塊，土地面積約46.5畝，可建體量約7.53萬平方米，起拍價4.93億元。最終，遠達以總價5.55億元競得，成交樓面價7369元/平方米，溢價率約12.6%。

從拿地企業的格局來看，目前拿地主體結構優化，民企活躍度有所回升。央企國企仍是優質地塊的主力軍，保利、中海、建發等頭部房企憑借資金優勢斬獲多宗核心地塊。民營房企參與度顯著提升，成為最大的亮點。

随着市場信心的恢復和融資環境的改善，更多優質民營房企或将重新回到土地市場。但它們的投資将更加謹慎，主要聚焦于自己熟悉的城市和擅長的産品領域。

本文節選自《擇優補充增量 | 2026年1-6月房地産企業新增土地儲備報告》
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