一線城市老舊商辦開啟“功能重構”潮，硬科技重塑辦公租賃格局

觀點指數 在6月23日觀點指數研究院發布的《低效資産功能重構 | 2026年6月商辦與辦公空間發展報告》中，觀點指數認為，辦公轉酒店、輕量化改造、綠色認證等存量盤活方式将在一線及強二線城市持續普及，更多老舊低效商辦物業将完成功能重構。

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

從數據來看，2026年5月，八城辦公租金均值為2.31元/平方米/天，環比下跌5.46%，同比下滑14.54%，延續4月環比下行的趨勢，但環比跌幅較4月（-8.29%）有所收窄，同比跌幅仍處高位，市場尚未企穩。

2026年1至5月八城均值持續在2.3元/平方米/天至2.7/平方米/天元區間震蕩，底部特征明顯，下行節奏放緩。

從整體數據來看，短期内重點城市辦公租賃市場仍将受供應過剩、企業選址降級等因素影響，租金維持調整走勢，但調整幅度将有所收窄。

同時，随着經濟結構調整和産業升級，辦公市場需求将逐漸回暖。核心城市核心地段的優質項目租金将繼續保持穩定增長，非核心區域、運營能力較弱的存量項目租金可能将繼續調整，直至與市場需求相匹配。

企業運營層面，本期商辦運營商業務布局覆蓋爛尾存量盤活、老舊樓宇業态轉換、存量煥新、運營體系戰略升級、綠色健康認證、全新綜合體入市等，業務布局涵蓋深圳、上海、廣州、西安等多座核心城市。

數據來源：觀點指數不完全統計

期内瑞安辦公戰略煥新，從存量運營端重構行業服務範式，在原有X Space空間産品、X Service全周期運營服務兩大底盤之上，新增X Content生态鏈接作為第三支柱，表明瑞安辦公逐步脫離樓宇出租方的傳統身份，轉向全周期生态平台服務商。

新增高端綜合體項目則延續辦公+商業+文化復合開發模式，依托品牌影響力與場景創新實現快速去化。新世界發展打造的上海第二座K11，即K11 ELYSEA進入建設收尾階段，項目坐落于淮海中路核心地段，總建築面積約13萬平方米，包含3.8萬平方米K11 ATELIER Huaihai辦公樓。

截至目前，項目辦公樓預租率已接近七成，成功吸引Marsh、立傑律所等企業，涵蓋零售、金融、律所、咨詢等領域，預計2026年下半年陸續入伙。

在大型歷史遺留存量項目盤活領域，華潤置地以市場化手段化解大體量商辦爛尾風險。近期，華潤置地以70.45億元底價拿下深圳龍崗大運新城原世茂深港國際中心核心地塊，該地塊曾規劃700米超高建築，是深圳知名的歷史遺留爛尾商辦項目。

據了解，該項目将原宗地拆分為四塊住宅用地、一塊純商業用地及一所幼兒園。項目商業地塊規劃11.6萬平方米集中商業，計劃落地萬象系高端商業産品，與已運營的大運天地連片打造商圈協同效應。該項目通過調整用地結構、拆分開發單元、分期落地建設，有效降低單一商業辦公業态的運營風險，也為全國同類停工、閑置大型商辦地塊處置提供了可復制思路。

與此同時，針對建成年限久、傳統辦公收益乏力的城市核心老舊樓宇，辦公轉酒店成為老城核心區存量資産價值重塑的主流選擇之一。

近期，上海古北CBD片區啟動片區級大規模存量樓宇功能轉型，片區首批三大改造項目包括安泰大樓、萬都中心及陽光新業中心，同步落地，主要轉型方向為‌長租公寓‌和‌酒店/會議中心，合計盤活低效存量商辦體量突破10萬平方米。

同時，廣州、上海兩地已有實際落地案例，政策支撐與市場需求形成雙向助力。

據企業官微披露，近期越秀集團耗時17個月、投入5.3億元完成廣州大廈整體改造，這座傳統辦公及政務接待樓宇正式轉型為粵港澳大灣區首家希爾頓啟缤精選酒店。

上海市場同步推進整棟樓宇改造，華潤置地聯合上海地産集團将陸家嘴濱江中心S3棟獨棟寫字樓整體交由朗廷酒店集團運營，項目依托陸家嘴密集的總部企業商務差旅需求，規劃265間客房，預計2026年底開業。

現階段，全國寫字樓市場存量為主、提質增效的核心不會改變。辦公轉酒店、輕量化改造、綠色認證等存量盤活方式将在一線及強二線城市持續普及，更多老舊低效商辦物業将完成功能重構。與此同時，具備生态運營、資源整合能力的頭部商管企業将持續占據市場優勢，辦公生态化服務模式、綠色健康樓宇標準等将逐步成為行業標配。

數據來源：觀點指數不完全統計

需求側，據觀點指數不完全統計，寫字樓租賃需求結構性分化特征進一步強化，硬科技、跨境服務、專業服務、智能制造企業、文化娛樂等行業成為本期寫字樓需求主力。

其中，新質生産力企業（如半導體、機器人、AI、網絡安全、生物醫藥、智能硬件等）是本期市場的核心增量需求，入駐企業案例包含磊菱半導體、鈞舵機器人、卓識網、諾思蘭德、連芯禦光等，以設立區域研發中心、本地總部為主要租賃目的。

從標杆項目租賃表現來看，前海片區依托專屬政策紅利持續集聚優質總部企業。期内華潤前海大廈迎來歐稅通、泰科斯、畢司克多家全球化運營總部集中落地，項目深度受益于深港合作區定位，以及延續至2027年底的15%企業所得稅優惠政策。截至當期，華潤前海大廈已集聚科技實體、金融機構、政企平台超百家入駐主體，覆蓋海内外500強、境内外上市企業、高新專精特新、獨角獸及港澳台外資多元企業類型，産業圈層效應持續兌現。

同期，前海數智空間于2026年5月29日正式啟用，空間位于前海合作區核心地段，以鴻荣源前海金融中心為啟動區，首批入駐企業‌包括北京深度制耀科技、鈞舵機器人（深圳）、會芯（深圳）半導體等12家科技企業。其中鈞舵機器人（深圳）有限公司已成功入駐數智空間前海鴻荣源中心。

結合本期重點城市寫字樓入駐租賃案例來看，具備政策紅利、産業圈層、智慧硬件配套的標杆樓宇去化韌性顯著優于普通通用寫字樓，資産租賃韌性差距持續拉大。

辦公市場細分領域，據中小企業協會發布的數據顯示，5月，中小企業發展指數回落至89.7，環比4月下降0.2個百分點，結束此前連續六個月上行的态勢，直觀體現中小企業經營壓力再度擡頭，中小企業弱復蘇格局出現階段性擾動，復蘇節奏由穩步改善轉為震蕩調整。

辦公空間服務商層面，據觀點指數監測，本期樣本企業内地辦公中心外拓數量有所提升，但外拓企業覆蓋面同步收縮，市場資源持續向頭部品牌聚攏，行業馬太效應持續強化。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數不完全統計，本期IWG集團、WeWork中國、創富港、BEEPLUS等頭部服務商集中落地新項目，包攬行業絕大部分新增供給，成為靈活辦公市場核心增量支撐。

從城市布局來看，一線核心城市仍是主戰場，服務商優先搶占地鐵樞紐、成熟商圈、科創園區、會展片區等核心區位，同時單店面積靈活搭配，以适配不同片區的企業密度與需求結構。此外，存量寫字樓、商業綜合體等成為靈活辦公的主要載體，也是商辦存量資産輕量化盤活的重要路徑之一。

定價層面，本期各品牌産品體系與定價策略形成明顯梯隊，精準匹配不同規模、不同類型企業的預算與使用需求，其中大衆普惠型産品以創富港為主，主打高性價比，面向個體創業者、小微企業、小型初創團隊等，IWG、BEEPLUS、WeWork聚焦中高端商務、科創、文創等客戶群體，形成錯位競争格局。

整體而言，當前頭部辦公空間服務商依托精準賽道定位、規模化拓店節奏、一體化服務體系持續拉開差距，行業集中度進一步提高，疊加傳統寫字樓租賃需求分化、企業混合辦公需求升溫等，頭部靈活辦公運營商的價值持續凸顯。

本文節選自《低效資産功能重構 | 2026年6月商辦與辦公空間發展報告》
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