華潤置地三十而立 三次轉型背後的長期主義答卷

觀點網 2026年，華潤置地迎來登陸港交所三十周年的重要里程碑。

三十年前的1996年，華潤置地正式叩響資本市場大門，從最初市值僅十余億港元的企業，一步步成長為市值近兩千億港元的行業標杆。

三十載風雨兼程，華潤置地始終踏準時代節拍，以超前的戰略眼光持續地進行創新轉型，完成了一輪又一輪的自我革新與價值躍升，進化成為城市投資開發運營商。

三十年資本市場深耕，既是規模增長的征程，更是模式叠代、價值升級的征程。華潤置地始終以長期主義為核心底色，在行業周期更叠中保持戰略定力，前後三次關鍵戰略轉型澆築發展骨架，三條增長曲線構造新的發展動能，走出了一條區别于傳統“三高”房企的高質量發展之路。

站在上市三十周年的全新起點，華潤置地于近日正式發布上市30周年主題——“向新·向未來”。這一品牌表達，不僅是企業面向未來的戰略宣示，也折射出其在新發展周期中的結構性調整與長期主義邏輯。

轉型先行者

中國房地産行業歷經數十年高速發展，早已告别增量擴張的黃金時代，行業底層發展邏輯發生根本性、颠覆性重構，這一點從歷年來政府工作報告中的相關表述也能窺見。

來源：觀點指數整理

2026年政府工作報告對房地産工作亦作出明确部署，提出“着力穩定房地産市場”，核心舉措涵蓋因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房用于保障房，深化公積金改革，推進“好房子”建設等。

種種迹象早已表明，房地産過去依靠土地紅利、杠杆紅利、周轉紅利的發展模式已然落幕，市場正式進入存量運營、多元賦能、價值深耕的全新周期。

在行業歷經深度調整與格局重塑之後，房企排名的邏輯早已徹底改寫。過去行業高速擴張階段，榜單以銷售規模作為唯一標尺，高杠杆、高負債、高周轉的企業往往能取得不錯的排名。

如今，行業評價體系已将财務穩健性、現金流安全、交付品質、産品力與存量運營能力等因素納入衡量指標，核心邏輯從過去的“規模崇拜”轉為綜合實力的對拼，更能體現一家企業的真實能力。

而根據當前行業内研究報告，2026房地産開發企業綜合實力TOP1得主是華潤置地。

從股市态度來看，市場對于這份排名也比較信服。進入2026年，華潤置地股價便一路走高，5月時一度突破38港元/股，創下歷史新高，總市值超2700億港元，較30年前除上市時的17億港元市值，翻了近160倍。

實際上，華潤置地在很久之前便已走上了一條獨特的轉型之路，憑着超前的行業預判和戰略遠見，成為了極少數主動叠代、提前布局的標杆企業。

比如在2021年，華潤置地以城市投資開發運營商的戰略定位為指引，确定了開發銷售業務、經營性不動産業務、輕資産管理業務加上生态圈要素型業務的“3+1”一體化發展的業務組合模式。

2023年，華潤置地首次在财務報告中将開發銷售型業務以外的業務統稱為經常性業務，該業務在當年便有效地支撐住房地産下行壓力，貢獻了34.4%的核心淨利潤。

2025年，經常性業務提供的核心淨利潤占比提升至51.8%，這是華潤置地非開發業務利潤占比首次突破50%，意味着其已完成向“開發、運營、服務”相關多元多賽道驅動的戰略躍遷。

另外，華潤置地旗下華潤有巢REIT、華潤商業REIT分别于2022年、2024年成功上市，實現了“投融建管退”閉環體系，不僅為大資管業務轉型奠定了堅實基礎，同時也驅動公司迎來新一輪增長。

一系列成績背後，是早在行業轉型浪潮到來的十余年前，華潤置地便已洞察行業周期規律，率先啟動戰略升級與模式革新，摒棄短期規模執念，聚焦長期價值增長。

創新的基因

站在上市三十周年節點回望，華潤置地始終能夠穩居行業第一梯隊並非單純的時代紅利加持，背後存在三大核心邏輯：風險的平衡、穩健的風格與商業的基因。

區别于單一地産主業的房企，華潤置地依托華潤集團多元化産業布局，發展始終具備清晰的邊界與理性的約束。

華潤集團業務版圖

除了以華潤置地為代表的城市建設運營，華潤集團還布局了大消費、綜合能源、大健康、産業金融、科技及新興産業等五大領域。

為保障集團整體資産安全、平衡六大産業之間的風險，華潤集團始終堅持多元業态均衡發展，因此不會放任地産闆塊無序擴張。這使得華潤置地並未加入“規模競賽”，反而是積極探索更多可持續發展模式。

另一方面，作為央企發展商，穩健是貫穿華潤置地三十年的底色風格，這是公司得以平穩度過多輪行業調整的重要原因。

在過去多數房企全力押注住宅賽道的時代，華潤置地始終保持極強的戰略定力與發展理性，從不執着于單一賽道的極致擴張，而是秉持着均衡發展思維，始終走在“住宅開發+投資物業”雙輪協同驅動的路徑之上。

正是這種前有戰略定力、後有集團監管的穩健風格，華潤置地才得以從容面對行業“清算期”。但僅憑穩健並不足以登上房企綜合實力TOP1的寶座，最根本原因是其商業基因所帶來的創新精神。

華潤集團的前身是于1938年在香港成立的“聯合行”，令其天生具備商業基因與機會嗅覺。也正是看到了中國改革開放經濟騰飛背後巨大的市場機會，華潤才決定入股北京華遠進入地産行業，後于1996年改組為華潤北京置地有限公司，並于同年11月在港交所上市。

身為華潤集團的一員，華潤置地同樣具備商業基因，過去兩次關鍵戰略轉型正是這種基因的性狀表達。

最初，華潤置地以住宅開發為核心業務，依托城鎮化紅利實現穩步增長，營業額從上市首年的8億元，經過十年增長至超28億元，規模翻了三倍多。

盡管業績在增長，但華潤置地發現了一個問題，單一住宅開發模式存在明顯的周期性短闆，當項目完成銷售、交付並結算後便不再産生利潤，需要持續依賴新增土地儲備維持經營，現金流随市場周期劇烈波動，缺乏穩定的長期收益來源。

在商業基因的驅動下，華潤置地決定跳出固有發展路徑，打破行業單一開發定式，作出了一次勇于創新、敢為人先的行業突破——進軍商業地産。

2002年，華潤置地投資40億港元着手開發深圳羅湖萬象城。這是中國内地第一個都市綜合體，因此當時華潤置地也沒有十足把握能夠獲得市場認可。但憑借着多年來“立足香港連接世界”的經驗，華潤置地相信購物中心同樣會受到内地市場的追捧。

2004年12月9日，羅湖萬象城開業當天迎來超過4萬名市民的人流量。事實證明，華潤置地的戰略選擇是正确的。

2005年，華潤集團重組旗下地産業務，将北京華潤大廈、華潤上海、華潤深圳三家公司及持有的商業資産注入華潤置地，從此由住宅發展商轉變為綜合型房地産發展商，确立了“住宅開發+投資物業”的雙輪驅動模式。這是公司多年來第一次關鍵戰略轉型。

站在此刻回看華潤置地的這一次轉型，不得不令人感到佩服，驚歎于其長遠的戰略眼光。若沒有這顆20多年前埋下的種子，絕不會有今天多元化業務多點開花的成果，亦不會有經常性業務核心淨利潤突破50%的成就。

而且值得注意的是，這種勇于創新的精神並非昙花一現，而是貫穿華潤置地一生的企業文化。

随着中國城鎮化進入下半場，城市發展從“增量建設”轉向“存量更新、有機煥新”，國家戰略也開始強調“化解庫存、房住不炒”等，華潤置地再次意識到住宅開發與商業持有的模式難以适配城市綜合開發的時代需求。

于是在2019年，華潤置地立足國家城市發展戰略、行業變革趨勢與企業未來增長需求，提出了第二次關鍵戰略轉型，正式确立“城市投資開發運營商”的戰略定位，實現從“地産開發商”到“城市綜合服務商”的根本性跨越。

轉型第二年，華潤置地分拆商業運營和物業管理業務，成立華潤萬象生活並成功登陸港交所主闆。

過去的三十年，華潤置地用一次次行動證明了自己的前瞻性，已是當之無愧的行業戰略引領者。

如今站在上市三十周年的時間節點，該公司基于對行業未來的判斷，提出了第三次關鍵的戰略轉型，确立“創建世界一流的城市投資開發運營商”的戰略定位，並構建“三條增長曲線”全面高質量發展的業務模式。

向新向未來

2026年對華潤置地具有雙重意義，這一年既是公司上市30周年，亦是“十五五”開局之年。值此歷史時刻，該公司于近日正式發布上市30周年主題——“向新·向未來”，以全新品牌主張開啟新程。

所謂“向新”，是華潤置地三十年來一以貫之的核心發展邏輯，是拒絕路徑依賴、堅持自我革新、持續叠代升級的企業生命力之所在。

“向新”是模式之新，是從住宅發展商到綜合型房地産發展商、城市投資開發運營商，再到“創建世界一流的城市投資開發運營商”定位轉換里的一次次戰略轉型。

“向新”是能力之新，是依托深厚商業基因與前瞻洞察力，不斷突破業務邊界的能力。

2022年，華潤有巢REIT上市，成為國内首單由市場化機構運營的保障性租賃住房REIT；2024年，市場首批、發行規模最大的消費基礎設施REITs——華潤消費REIT上市。兩只公募REITs的發行，均體現了華潤置地立足行業變革前沿、搶抓資本市場機遇的創新能力。

“向新”是價值之新，是摒棄行業短期逐利思維，以央企責任擔起新時代城市發展需求。

正如華潤置地為積極響應國家關于“好房子”的建設要求，助力住房建設從“住有所居”邁向“住有優居”，于去年5月推出的好房子産品體系。該體系将房子從“物理居住空間”拓展為“完整生活服務”，以“三好十二優”為策略核心，提出十大能量體系及三大智慧平台。

標杆案例有深圳灣·澐玺，作為華潤置地“好房子”典型作品之一，首開銷售金額高達130億元，刷新了2025年全國單盤首開銷售紀錄。

在2026年上半年，該項目銷售金額排名全國住宅項目第一，這一成績代表着華潤置地“好房子”體系已通過市場驗證。

“向未來”，則是一場關于“創建世界一流的城市投資開發運營商”的長期叙事，是對長期主義的堅守，是以“三條增長曲線”打通投資、開發、運營全價值鏈實現多元業态價值共生，是對下一個三十年高質量發展的美好願景。

在剛邁入2026年之際，華潤置地就已經公布了一項重要改革：确立“開發銷售型業務、經營性不動産收租型業務、輕資産管理收費型業務”為公司三大核心業務，即“三條增長曲線”。

“向未來”的核心是堅守穩健底色。

華潤置地打造的第一增長曲線是開發銷售型業務，以住宅為主，是公司業績的基本盤，2025年實現營收2381.6億元，占總營業收入約84.6%。

根據觀點指數發布的房地産市場分析報告，華潤置地今年前6月全口徑銷售金額、權益銷售金額分别為1165億元、808.3億元，穩居全行業前三。

“向未來”的關鍵是布局可持續增長。

華潤置地構建的第二增長曲線是經營性不動産收租型業務，囊括購物中心、寫字樓、酒店、租賃住房等多元資産，是公司業績可持續增長的強大引擎，2025年貢獻了43.9%核心淨利潤規模。

截止到2025年末，華潤置地在營購物中心達到98座，其中82座項目零售額排名當地市場前三；整體經營利潤率63.1%，創歷史新高。預計2030年末時，在營購物中心的數量将增至127座。

酒店方面，為了通過差異化的産品和服務滿足了不同消費群體的住宿需求，華潤置地采取了自有+合作品牌生意模式，在打造自有酒店品牌“木棉花”的同時，還與凱悅、萬豪、香格里拉等全球高端品牌合作。

2025年，華潤置地旗下持有已開業木棉花酒店7家，合作品牌酒店11家，經營租金收入達18.5億元，入住率67%。

“向未來”的重要手段是依托生态協同，構築永續動能。

華潤置地勾勒的第三增長曲線是輕資産管理收費型業務，定位為公司業績的強勁增長極和空間價值的核心創造者。該業務2025年實現178.3億元營業收入與17.8億元核心淨利潤規模，占比分别為6.3%、7.9%。

其中，華潤萬象生活作為華潤置地旗下物業管理及商業運營服務上市平台，同樣提出了“創建世界一流的城市品質生活服務商”的戰略目標。截至2025年底，華潤萬象生活全國在營購物中心135座，商業會員數量突破7488萬人；城市空間運營服務累計已進駐173座城市，服務項目超2000個，在管面積1.28億平方米。

資管業務方面則确立“創建世界一流資産管理平台”的戰略定位，並提出“十五五”期末資産管理規模達到8000億元的目標。

目前，華潤置地已設立華夏華潤消費REIT、華潤有巢REIT兩個公募REITs平台。截至2025年末，華夏華潤消費REIT較首次公開發行價上漲52.3%，市值規模已突破百億，累計分紅金額6.8億元。

回望過往，華潤置地以超前戰略穿越行業周期，以穩健經營築牢發展根基，以多元創新激活增長動能，交出了一份屬于央企房企的高質量發展答卷。

展望未來，站在上市三十周年的全新起點，華潤置地将繼續堅守“城市投資開發運營商”核心定位，秉持長期主義初心，持續深耕三大增長曲線，以更成熟的運營能力、更極致的産品服務、更深遠的城市格局，奔赴下一個三十年高質量發展新征程，與時代同頻、與行業共進、與城市共生。

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