租賃住房進場城市更新核心盤，機構間REITs進入加速擴容新階段

觀點指數 在6月16日觀點指數研究院發布的《精準适配 | 2026年6月住房租賃發展報告》中，觀點指數指出本期住房租賃領域資本運作活躍度顯著提升，公募REITs首發與擴募並行，機構間REIT、綠色類REIT等創新證券化産品密集落地，疊加城市更新母基金前置培育底層資産，行業已逐步構建起全鏈條投融資體系。

據觀點指數不完全統計，本期住房租賃市場延續存量優先、規範提質發展主線。據觀點指數不完全統計，期内中央及地方圍繞政策指引、管理規範、存量收儲、權益保障等維度出台新規、推進相關工作，持續引導行業穩健發展。

數據來源：觀點指數不完全統計

中央層面，5月28日，國務院正式印發《城市更新“十五五”規劃》，住房租賃被定位為盤活存量低效資産的重要抓手。規劃明确，将老舊廠房、商業辦公、存量商品房、公有住房等低效資産轉化為租賃住房，将其作為房源供給的核心渠道，並通過優化保障性住房供給，精準解決各類群體的居住難題。

這是首次在國家層面将住房租賃明确提升為城市更新核心支點的專項規劃，将進一步健全多主體、多渠道的租賃房源供給體系，加速推動行業全面邁入存量盤活、供給優化的發展階段。

地方層面，各地因地制宜落地監管細則，清遠、浙江、成都、新鄉等地相繼出台租賃管理相關文件，通過設定明确的準入、退出和日常管理標準等，旨在解決群租、安全隐患、租賃糾紛等市場痛點，推動行業向有序、安全、合規的方向發展。其中《成都市住房租賃條例》已正式表決通過，将于8月1日起施行。條例針對群租房、虛假房源等痛點，對出租住房標準、合同備案、租賃雙方義務、市場主體管理等全流程作出細化規定，補齊本地租賃市場監管短闆。

存量房源收儲工作也在全國多地同步推進。5月19日，湖南省财政廳發布通知，安排27.99億元地方政府專項債，專項用于收購存量商品房並改造為保障性住房。此外，孝義、新疆、内蒙古等多地也相繼出台政策，支持收購存量商品房轉為保障性租賃住房，存量盤活成為各地擴充保租房供給的主流路徑。

在權益與品質保障領域，重點城市聚焦青年及新市民群體發力。上海出台相關舉措，确立保租房青年優先配租原則，同步優化産品與配套標準，主打小戶型、精裝房源並完善公共空間，持續提升租住品質，滿足産業青年的多元化居住需求。

資本金融層面，本期住房租賃領域資本運作活躍度顯著提升，公募REITs首發與擴募並行，機構間REIT、綠色類REIT等創新證券化産品密集落地，疊加城市更新母基金前置培育底層資産，行業已逐步構建起全鏈條投融資體系。

數據來源：觀點指數不完全統計

期内，保障性租賃住房資産證券化在綠色金融領域迎來重要突破，浦開集團成功發行全國首單綠色保障性租賃住房類REITs，該項目也是全國首單R4用地租賃住房類REITs。項目底層資産為浦開集團旗下“慧智·仁恒派”、“慧智·有巢”和“慧智·芳華”三大租賃住房項目，均位于浦東新區，市場需求旺盛。

與此同時，機構間REITs資産類型持續創新。期内中金-博鄰長租公寓持有型不動産資産支持專項計劃在上交所成功發行，規模8億元，這是全國首單市場化長租公寓機構間REIT。該産品不依賴于保障性租賃住房的政策性支持，其底層資産為上海核心地段的兩處中高端服務式公寓，均由博楓旗下“博鄰blinq”品牌運營管理。，租金定價完全由市場供需決定，拓展了機構間REITs的基礎資産邊界。

期内，上實城開6.8億元租賃住房機構間REITs獲上交所受理，這是上實城開旗下首單租賃住房資産證券化産品，底層資産為持有型租賃住房物業。據觀點指數了解，上實城開在上海布局阡集莘社區、創社區、匯社區三大保租房集群，總建築面積超40萬平方米、房源近5500間，這些存量資産儲備為其證券化發行提供了堅實的支撐。

前端培育環節同步發力。5月19日，蘇州城投集團旗下蘇城基金發起的城寓基金（總規模3億元）完成中基協備案，成為其首支城市更新母基金。基金重點投向老舊廠房改造、人才公寓、低效産業用地盤活等領域，匹配産業配套與保租房房源供給需求。同時将REITs退出可行性作為項目遴選核心標準，從源頭提升底層資産的質量，為後續REITs發行儲備充足的項目資源。

5月29日，華安資産-國泰海通-浦開集團慧智保障性租賃住房綠色ABS成功定價，該項目發行規模36.5億元，其中優先級32.85億元，發行利率低至1.95%，期限18年，底層資産涵蓋慧智·仁恒派、慧智·有巢等3個保租房項目，全部位于上海浦東新區。

公募REITs首發與擴募並行。首發項目穩步推進。5月28日，鄭州城發安居再發采購公告，穩步推進保租房REITs籌備。中金杭州安居REIT、國泰海通中國建築租賃住房REIT項目狀态更新為“已反饋”，進一步豐富保租房REITs供給，保租房REITs底層資産覆蓋範圍逐步向新一線及強二線城市延伸，區域布局不斷拓展。

擴募落地成效顯著。中金廈門安居REIT擴募份額已于2026年6月4日在上交所正式上市。‌本次擴募份額數量約2.133億份，發售價格‌3.697元/份‌，募集資金總額‌約7.887億元‌。擴募購入的底層資産為廈門市思明區的‌林邊公寓‌（保租房）和湖里區的‌仁和公寓‌（公租房），合計新增房源約2689套、建築面積約8.99萬平方米。擴募完成後，基金總募集規模超‌20億元‌，持有房源總量達‌7354套‌。

整體來看，行業金融工具體系持續豐富，租賃資産證券化全面提速，資産品類與布局範圍雙向延伸，多層次金融産品矩陣基本形成。

數據來源：同花順，觀點指數整理

二級市場表現上，2026年6月12日當日，9只租賃住房REITs價格表現為小幅波動，漲跌幅區間落在-0.52%至1.05%。

其中中航北京昌保租賃住房REITs當日漲幅相對突出，匯添富上海地産租賃住房REIT及華夏北京保障房REIT錄得小幅下行，其余産品維持微幅收漲态勢，單日二級市場交投情緒整體表現平穩。

近一個月，僅紅土創新深圳安居REIT、國泰海通城投寬庭保租房REIT及華夏基金華潤有巢REIT取得正向區間收益，匯添富上海地産租賃住房REIT近一月跌幅為6.78%，短期承壓最為明顯。

拉長時間來看，近半年及今年以來的周期内，多數租賃住房REITs承壓運行，僅中航北京昌保租賃住房REIT作為上市時間較新的項目，兩個長周期内保持正向收益，其余多數標的錄得不同程度的區間回撤，年内租賃住房REITs闆塊整體估值修復動力偏弱。

盡管年内多數標的區間收益走弱，依托保障性租賃住房穩定現金流支撐，全部産品上市至今仍實現正向累計收益，華夏北京保障房REIT及中金廈門安居REIT長期累計回報領跑闆塊，資産長期價值底線具備支撐。

本文節選自《精準适配 | 2026年6月住房租賃發展報告》
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