“肥瘦不均” 頭部代建企業吃肉，區域型房企新簽面積陷暴跌困境

觀點指數 在6月22日觀點指數研究院發布的《多元賽道提供新動能 | 2026二季度代建管理發展報告》中，其指出，樣本企業傳統住宅代建業務收縮，基礎費率持續下行，企業盈利承壓，市場分化加劇。行業盈利模式向多元化升級，如形成多元收益結構。不良資産代建成為新增量賽道，但其高門檻進一步增強了頭部優勢，加速行業格局固化。

行業增長放緩疊加盈利承壓，多元賽道提供發展新動能

期内，樣本企業新簽面積同比增長放緩，傳統開發型代建業務承壓，行業告别高速增長。費率内卷加劇行業盈利壓力。在此背景下，企業紛紛向多元盈利模式、細分賽道延伸，行業分化與轉型升級特征愈發顯著。

2025年年度業績公告顯示，中原建業2025年度收入為人民币1.88億元，較2024年減少25.5%；年度淨利潤為人民币5170萬元，同比減少29.4%；淨利潤率為27.5%。營收、淨利潤連續三年腰斬。

營運數據方面，2025年内新簽代建項目14個，新增合約建築面積87.38萬平方米，較2024年同期減少65.3%。業務高度依賴河南本土住宅商業代建，全國化拓展停滞，新簽規模連續三年大幅萎縮，2025年新簽面積僅為2023年12%。項目儲備新增乏力，中長期增長承壓。

綠城管理2025年實現收入約人民币31.2億元，毛利率約40%。公司擁有人應占淨利潤約為人民币4.19億元，上年同期為8億元。2025年新拓代建項目總建築面積3535萬平方米，較2024年下降約3.1%；新拓代建項目代建費93.5億元，較2024年增長約0.4%。

不過，綠城管理利潤連續三年下滑，主要受商業住宅代建費率下行、行業競争加劇拖累，但政府代建毛利率維持在50%以上，成為利潤池中的穩定錨。

綠城管理以絕對優勢領跑行業，市場份額持續擴大；而中原建業等區域型代建企業市場份額不斷萎縮，面臨業務壓力。

大量企業涌入賽道，市場内卷加劇，基礎代建費率持續下行，單純管理費利潤不斷收窄，企業必須拓寬收益渠道。

在目前的行業實踐中，收益結構多元化可以提升費率水平，以此夯實利潤。比如由固定管理費拓展為基礎管理費、結余獎勵、運營分成、品牌增值服務費等。

業内企業也有實行分層差異化定價。政府公建項目費率偏低但體量穩定、回款安全，但是城市更新、産業、標杆文旅項目具備溢價空間，綜合收益更高。

傳統的僅輸出施工管理的模式無法适配最新的需求，企業的“代建+”多元融合成為標配。

如産業代建附加産業導入服務：老舊園區、産業樓宇改造不再只做土建，同步配套産業招商、業态規劃、運營托管，收益新增運營分成。企業搭建全過程數字化管控平台，統一成本、質量、進度台賬，适配各地精細化考核要求，降低成本，提升效率。

傳統增量業務競争加劇，不良資産盤活成為代建行業新的項目來源，代建企業聯合 AMC 機構承接爛尾項目、參與資産重整，拓展業務空間。

信達地産等AMC系代建企業依托股東資源，在不良資産代建賽道快速崛起。2026年第一季度，公司新獲取項目計容建築面積約3.22萬平方米（其中代建項目面積約3.22萬平方米）

據了解，中國信達運用重組重整、操盤代建等手段，參與房地産行業風險化解。2025年落地房地産風險化解項目45個，投入資金177億元，實現保交房4.8萬套，帶動貨值超1200億元項目復工復産。而信達地産則是這些不良資産盤活的最大操盤手。信達地産2025年新獲取項目計容建築面積約161.83萬平方米，其中代建項目面積118.54萬平方米，合作項目權益面積22.28萬平方米。

期内，融創中國華中區域成功中標“武漢光谷湖畔捌号項目”的開發管理及銷售服務，並已與中信金融資産正式簽約。該項目位于武漢湯遜湖核心的湖畔科創闆塊，定位為45萬方運動有氧公園住區，坐擁8萬方社區園林。黃金1公里内，地鐵2号線藏龍東街站、九年一貫制學校（已動工）及商業配套一應俱全，市場潛力良好。

目前，項目案名已公布為“武漢湖畔大觀”。融創中國引入AMC、合作方等新增資金進行盤活；對于短期内不能通過引入資金形成重組和盤活的項目，繼續全力溝通債權人，盡力維護資産穩定，推動債務展期降息。

當前不良資産代建雖然有市場，但高門檻和復雜程度過濾了缺乏能力的代建企業，頭部企業的優勢地位進一步強化。實際上，只有具備強大品牌影響力、全鏈條操盤能力、豐富債務重組經驗與良好AMC合作關系的企業才能在該賽道立足。

本文節選自《多元賽道提供新動能 | 2026二季度代建管理發展報告》
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