從“買房”到“養房” 公積金用途大拓展能否解物業收繳率之困？

觀點指數 在6月25日觀點指數研究院發布的《聚焦改善收繳率 | 2026年6月物業暨城市服務發展報告》中，其指出《城市更新“十五五”規劃》為物業行業描繪了社區養老與托育、城市空間服務、資産管理等領域的藍海市場，關鍵在于企業能否抓住轉型窗口期，提升自身的綜合運營能力。同時，住房公積金管理條例計劃新增“支付自住住房物業費”這一常規提取場景，将有助于改善物業服務行業的收費環境。

本期，相關政策聚焦城市體檢及城市更新工作，旨在統籌規劃、建設、管理，推動城市結構優化、功能完善和品質提升，打造宜居、韌性、智慧城市。公積金制度也在優化升級，住建部拟将資金的使用場景向住房持有與日常維護環節延伸，支持居民提取公積金用于支付物業費等相關支出。同時，部分地方持續推出物業行業相關規範，通過公共收益的歸集、使用和管理的透明化，保障業主權益。

5月中旬，住建部明确：地級及以上城市和縣級市今年要全面開展城市體檢工作，加快實現住房、小區、街區、城區4個維度體檢全覆蓋。並進一步表示，各地要一體化推進城市體檢與城市更新，堅持先體檢後更新、無體檢不更新，加強城市體檢結果應用與城市更新規劃實施體系銜接，並結合城市更新重點任務因地制宜開展專項體檢，健全發現問題、解決問題、評估效果、鞏固提升的工作機制。

5月28日，我國城市更新領域的首個五年規劃——《城市更新“十五五”規劃》正式印發，提出到2030年，城市更新行動取得重要進展，城市開發建設方式轉型初見成效，安全發展基礎更加牢固，服務效能不斷提高，人居環境明顯改善，新舊動能加快轉換，文化遺産有效保護，風貌特色更加彰顯，治理水平大幅提高，城市成為人民群衆高品質生活的空間。到2035年，創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市基本建成。

其中，還明确要推動城市治理重心和配套資源下沉，加強物業服務市場監管，推動“物業服務進家庭”，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托育、家政、文化、健康、助殘等領域延伸。推動住宅小區建設騎手友好社區。加強互嵌式社區建設等。

觀點指數認為，《規劃》為物業行業描繪了社區養老與托育、城市空間服務、資産管理等領域的藍海市場，關鍵在于企業能否抓住轉型窗口期，提升自身的綜合運營能力。

6月5日，住建部就《住房公積金管理條例（修訂征求意見稿）》向社會公開征求意見，其中提到要讓住房公積金制度更好滿足繳存人不同階段的多元化住房消費需求，完善從“購房”“租房”拓展到“修房”“養房”的資金用途。

《征求意見稿》将公積金提取情形由原來的6種拓展至9種，新增了“支付自住住房物業費”這一常規提取場景，使其與購房、還貸、租房並列。

這也被視作面向物業行業收繳率痛點的重要舉措，将直接影響物業費收繳、社區運維等物業核心業務，有望通過盤活公積金存量資金，切實減輕千萬家庭的居住負擔，進而改善物業服務行業的收費環境。

期内，強化對服務質量與業主權益保障仍是物業服務行業政策的關鍵導向。随着物業服務的民生屬性日益凸顯，監管重心進一步下沉至履約透明度與資金安全等痛點領域。

6月10日，福建省住建廳印發《福建省住宅小區公共收益管理辦法》，其中，第四條指出，公共收益管理應當堅持公平公開、專戶存儲、業主共有、共同決策、政府監督的原則。任何單位、個人不得非法侵占、處分或者挪用公共收益。

第二十五條指出，年度公共收益為5萬元（含本數）以上的，物業服務企業、業主委員會每年應當聘請有資質的第三方審計機構對公共收益收支情況審計1次。年度公共收益為5萬元以下的，經公示無異議的，可不進行審計；但專有部分面積占百分之二十以上業主且人數占百分之二十以上的業主對公共收益收支情況有異議的，物業服務企業或者業主委員會（臨時物業管理委員會）應當聘請第三方審計機構對公共收益收支情況進行審計。

上遊房地産市場仍處于深度調整階段，各項核心指標均呈現同比下降趨勢，市場供需兩端均表現疲軟，資金面持續緊張。

國家統計局數據顯示，1-5月全國房地産開發投資同比下降16.2%（按可比口徑計算），房地産開發企業房屋施工面積同比下降12.3%，房屋新開工面積同比下降22.6%；新建商品房銷售面積同比下降10.8%；房地産開發企業到位資金同比下降19.0%。

但在非住業态端，城市更新/保租房等存量改造項目的運維需求正在持續釋放；商企非核心業務外包加速，IFM服務價值凸顯。不過，寫字樓市場空置率高企，運營承壓；産業園區領域無效供給泛濫、招商内卷嚴重等同質化競争依然嚴峻。

總體來說，物企一方面需要加速擺脫對房地産開發的依附，向獨立運營、多元業态、精細化服務轉型；另一方面，要從傳統住宅服務商向産業共創者、企業服務商、城市運營商轉變，以數字化工具、深度産業服務構建競争壁壘，在高增長與高挑戰並存的非住市場中占據一席之地。

本文節選自《聚焦改善收繳率 | 2026年6月物業暨城市服務發展報告》
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